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寧波
商鋪變車庫，有權解除協議追究違約責任？
問：我買了一處商鋪做生意，但在裝修時，規劃局的工作人員告知，我購買的地方不能做生意，經過多次詢問，才知道自己購買的是車庫，可當初開發商寫的是商鋪。我該怎么辦？
律師解答：
開發商與你簽訂的購房合同顯示你購買的房屋性質為商鋪，你支付的價格也是當年購買同地段商鋪所需付出的價格，也就是說你與開發商之間存在一個買賣商鋪的合同關系。根據合同的約定開發商應向李女士交付商鋪并在約定的時間內辦理商鋪權屬證明。
但是由于開發商出賣的商鋪是通過私自變更規劃設計形成，未通過規劃部門審批，無法辦理商鋪產權證，你實際取得的是車庫。而根據我國《合同法》第九十四條的規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人有權解除合同。
因此，根據法律的相關規定，你購買商鋪的事情，開發商已經構成根本性違約，你有權解除合同，并要求開發商退還已經支付的房款，同時按照目前同地段商鋪的價格向你支付差價。
律師建議：投資商鋪應查看項目規劃審批文件的規定
“車庫變身商鋪，按照商鋪價賣給購房者，這只是開發商擅自更改規劃的一種情況?！睂τ谌绾我幈苌啼佂顿Y的風險，趙律師認為，由于近幾年商鋪被炒得很熱，某些開發商為了獲得更大的經濟利益，未經過規劃部門的批準就擅自變更小區規劃設計，將臨街的車庫、地下室等當做商鋪來出賣。或者在未經規劃許可的情況下，將小區部分住宅更改為商鋪，銷售給購房者。但根據法律規定，未經過規劃部門批準變更小區規劃的項目，不但無法辦理產權證，而且有可能被當作違章建筑，最終被依法拆除。
對此，建議購房者，在購買商鋪時，對地形與車庫臨近，有“車庫”改“商鋪”嫌疑的房屋，應仔細確認該房屋或者商鋪是否與規劃設計一致。如果開發商是中途變更的設計，則一定要確認是否取得規劃管理部門的審批，避免類似的遭遇重演。
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簡介:
姜云章律師，法學學士，現為四川弘澤律師事務所執業律師。本律師要求自己以良好的職業道德、嚴謹的工作態度、高度的工作責任感有效地為當事人提供法律服務，“受人之托，忠人之事”是本人的執業理念。 在辦案過程中逐步形成了聽取當事人陳述耐心細致、法律分析全面精準、應訴策略高效專業的執業特點，成功代理了涉及民事、商事、行政、刑事等各類法律案件， 在職業過程中，本律師深刻的明白只有自身理論知識的不斷積累提高，才能更好地在不斷變化的社會情況和日趨復雜多變的社會關系中解決實際的案件，才能更好維護當事人合法權益，才能給自己的當事人提供更優質的服務，因此本律師一直致力于理論知識的學習和研究。 同時，本律師堅持“團隊合作贏未來”的信念,摒棄“單打獨斗、個人英雄主義”的陳舊觀念，努力探索團隊合作運營的最佳模式，以調動團隊成員的所有資源和才智，以期實現自愿的最佳配置從而實現在法律范圍內以最小的成本盡最大限度的維護當事人的合法權益，自驅除所有不和諧和不公正現象。 本著“誠實守信、勤勉盡責，最大限度地維護當事人的合法權益”的執業宗旨在追求公平正義的法律道路上不斷探求。
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