一、什么是房地產(chǎn)抵押合同的生效

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《擔(dān)保法》根據(jù)我國的實際情況規(guī)定了抵押合同生效的兩種方式。一種是抵押合同簽訂后，需要進行抵押物登記，抵押合同才能生效。另一種是可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。這兩種生效方式根據(jù)抵押財產(chǎn)的不同，區(qū)分哪些需要登記，哪些不需要登記。

以企業(yè)以外的動產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理登記，抵押合同自簽訂之日起生效。以不動產(chǎn)和企業(yè)的設(shè)備及其他動產(chǎn)抵押的，按照擔(dān)保法規(guī)定的部門登記。擔(dān)保法之所以規(guī)定企業(yè)以外的動產(chǎn)抵押的，可以不登記，抵押合同自簽訂之日起生效，是為了方便個人以動產(chǎn)抵押，特別是農(nóng)民，他們到登記部門登記有的路途很遠，不方便，且要交納登記費，加重了他們的負擔(dān)。所以，擔(dān)保法根據(jù)我國實際情況規(guī)定了兩種生效方式。

注：1、同一效力等級，新法優(yōu)于舊法，所以房屋抵押合同適用《物權(quán)法》；

2、實踐中，不少抵押人利用《擔(dān)保法》這一規(guī)定，在與債權(quán)人簽訂抵押合同后而不辦理抵押權(quán)登記，從而使債權(quán)人雖按照主合同的約定貸款給債務(wù)人后卻無從獲得抵押權(quán)擔(dān)保。

為此最高人民法院《擔(dān)保法解釋》第五十六條規(guī)定：法律規(guī)定等級生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押等級致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

房地產(chǎn)抵押合同的生效，是指房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律上的效力，產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)的法律效果。

二、房地產(chǎn)抵押合同的生效，要把握以下幾點：

1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同，房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。

2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。

3、房地產(chǎn)抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的，一般不會使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是，如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認定房地產(chǎn)抵押合同有效，只是不能對抗第三人。