浙江省杭州市物價局 杭州市物業服務收費管理實施辦法 2009-05-01 杭價服[2009]68號 杭州市物價局 第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據價格管理和物業管理的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)的物業服務收費管理。 第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。 第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。 第五條 杭州市各級價格主管部門會同同級物業主管部門負責本轄區內的物業服務收費的監督管理工作。 第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 第七條 物業服務一般包括以下內容： （一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理； （二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理； （三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理； （四）秩序維護以及車輛停放管理； （五）協助做好安全防范工作； （六）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理； （七）業主委托的其他公共性服務內容。 第八條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節價。 普通住宅小區的前期物業服務收費實行政府指導價。 非住宅物業、別墅、排屋以及業主委員會成立后的物業服務收費實行市場調節價。 第九條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價，市價格主管部門會同市物業主管部門根據物業服務成本等因素適時調整收費標準。 普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應等級的基準收費標準及浮動幅度內，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確。 前期物業服務合同簽訂后十五日內，由物業服務企業將服務內容、服務成本及收費標準報價格主管部門備案。其中通過招標確定的，報市價格主管部門備案；通過協議確定的，報物業所在區價格主管部門備案。 第十條 普通住宅小區擬定前期物業服務方案確定的服務內容、水平超出《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》（甲級）要求，按甲級收費標準上浮后仍未能補償成本并取得合理報酬的，建設單位可按照優質優價原則，提出前期物業服務最高收費標準，報市價格主管部門確認后實施招標，未實行招標的報物業所在區價格主管部門確認。未經價格主管部門確認的，不得突破甲級收費標準。 第十一條 規劃分期開發的普通住宅小區，同時滿足以下條件的，后期項目的前期物業服務收費標準經價格主管部門確認后可作適當調整： 1、小區實行分期開發，可實行獨立管理； 2、后期項目與首期項目可以預售（銷售）時間間隔超過兩年； 3、前期物業服務合同已經到期。 4、未與購房者約定收費標準。 第十二條 普通住宅小區內住宅以經濟適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農轉居公寓為主的，其前期物業服務收費不得高于丙級基準收費標準。 第十三條 為及時掌握物業服務成本收支情況，市價格主管部門會同市物業主管部門于每年一季度選擇一定數量的有代表性的住宅小區作為成本監審對象，對其物業服務成本進行監審。物業服務企業應當積極配合并如實提供服務成本，不得弄虛作假。 第十四條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費。 包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。 第十五條 業主與物業服務企業可參照《杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準》選用菜單式服務，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定。 第十六條 實行物業服務收費包干制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。 實行物業服務收費酬金制的，物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分： （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； （三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用； （四）辦公費用； （五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊； （六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （七）經業主同意的其他費用。 第十七條 實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。 業主或業主委員會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。 第十八條 住宅小區內規劃配套的教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不超過所在小區住宅物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。 住宅小區內的住宅物業經批準改為非住宅用途的，其物業服務收費可按照非住宅物業標準執行，并在物業服務合同中約定。 第十九條 前期物業管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調等高能耗設施設備運行消耗的電費可以單獨按實向業主分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。 第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。物業服務費預收期限不得超過12個月。 業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。 　　業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。 物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。 第二十一條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。相應費用在物業服務費用或物業服務資金中列支的，收費依據和收費標準按以業主為收費對象的原則確定。 第二十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。 物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 第二十三條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除政府部門有規定的外，服務收費由雙方約定。 第二十四條 物業服務中的停車收費、裝修垃圾清運費等按價格主管部門有關規定執行。 第二十五條 對物業裝修的，裝修垃圾清運費由業主交納，物業服務企業應做好裝修管理服務。 因裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞，物業服務企業可與裝修單位（裝修人）協商確定一次性修復補償，由物業服務企業負責在集中裝修過后統一修復。 物業服務企業不得強制向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費等（遺失補證除外）。 第二十六條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。 第二十七條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、機動車停車收費標準、價格舉報電話12358等有關情況進行公示。 第二十八條 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規、規章予以查處。 第二十九條 本辦法由杭州市物價局會同市房管局負責解釋。 第三十條 蕭山區、余杭區及各縣（市）的物業服務收費管理，可根據各地的實際情況制定實施細則。 第三十一條 本辦法自2009年5月1日起執行。杭州市物價局、杭州市房產管理局《關于印發〈杭州市物業服務收費管理實施辦法（試行）〉的通知》（杭價服[2005]307號）同時廢止。 附件1： 杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準(甲級) 項目 服務內容與服務標準 分值 (一)基本要求 1、企業具有二級資質或相當于二級資質的服務水平，有專門的管理處辦公機構，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。 22 2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。 3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。 4、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。 5、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 6、管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。 7、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 8、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目與收費標準。 9、按有關規定和合同約定公布物業服務資金的收支情況或物業經營性收支情況。 10、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。 11、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。 (二)房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。 12 2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。根據裝修進度情況每2天不少于1次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。