津政辦發(fā) 〔2008〕169 號 轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局擬定的天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則的通知 各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位： 　　市國土房管局擬定的《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī) 則》已經(jīng)市人民政府領導同志同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府辦公廳 　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十二月十日 　　　　　　　天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則 　　　　　　　　　　　第一章　總則 　　第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的 合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)和《天津市 物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)，制定本規(guī)則。 　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、 選舉業(yè)主委員會，及其活動適用本規(guī)則。 　　第三條 市物業(yè)管理行政主管部門和區(qū)、縣人民政府負責對業(yè) 主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和監(jiān)督。 　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè) 主委員會活動進行監(jiān)督和管理。 　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確責任部門和專職人員， 負責對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動進行指導和管理。 　　第四條 居民委員會、村民委員會、社區(qū)工作站（以下統(tǒng)稱居 民委員會）應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會成 立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行 職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾 紛。 　　第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極 配合居民委員會依法履行管理職責，支持其開展工作，并接受其 指導和監(jiān)督。 　　第六條 各有關部門應當支持業(yè)主委員會依法履行職責、開展 工作，對物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員 會活動經(jīng)費的使用不得干預。 　　第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出 與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 　　第八條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。 　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織 召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出 所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。 　　出現(xiàn)下列情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者居民委員 會應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時 召開會議： 　?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責的問題； 　?。ǘI(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題； 　?。ㄈ┞男?a href='http://m.6065bob.com/contract/112.html' target='_blank' data-horse>物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題； 　?。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務合同的問題； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題； 　?。┬枰獏f(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。 　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責整理、保管聯(lián)席會議的記 錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議的成員單位應當按照會議紀要 或者議定的事項落實責任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門負責督促。 　　　　　　　　　　第二章 業(yè)主大會 　　第九條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中 合法權益的組織。 　　第十條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立1個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首 次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。 　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成 立業(yè)主大會： 　?。ㄒ唬I(yè)主入住率達50%以上； 　?。ǘ┦孜粯I(yè)主實際入住達2年以上。 　　第十二條 首次業(yè)主大會會議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府負責召集。 　　符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服 務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面告知后1個月內(nèi)， 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責核 實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 　　第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足100人的，全 體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在100人以上的，可以按照業(yè)主總 數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大 會），代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得 少于35人。 　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書面征求 其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè) 主的意見。 　　第十四條 籌備成立業(yè)主大會應當建立籌備組，籌備組由業(yè)主 3至7名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設 單位代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提 供條件。 　　第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)（成立業(yè)主代表會 的60日內(nèi)）在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導下， 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 　　第十六條 籌備組履行下列職責： 　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi) 容； 　　（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會 會議上的投票權數(shù)； 　?。ㄈ┐_定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示 征詢意見； 　?。ㄋ模┌凑帐痉段谋緮M定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、提出臨時 管理規(guī)約的修訂意見，制定管理規(guī)約草案； 　　（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè) 主代表； 　　（六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 　　前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前， 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表會的，應當在 會議召開15日前，以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。 　　籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生 業(yè)主委員會之日終止。 　　第十七條 業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選。 籌備組應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數(shù)以書面 形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　推選業(yè)主代表候選人，由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相 結合的方式產(chǎn)生。 　　在推選單位內(nèi)，候選人只有1人的，其所代表業(yè)主二分之一以 上書面同意即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意， 則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上 書面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的， 在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當選。 　　業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同 意。 　　第十八條 業(yè)主投票權按照業(yè)主專有部分建筑面積和業(yè)主數(shù) 量計算。 　　專有部分建筑面積可以根據(jù)物業(yè)項目的實際情況以適宜的建 筑平方米為投票單位，具體計算方法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 　　業(yè)主身份及其專有部分建筑面積以不動產(chǎn)登記簿或者其他能 夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。 　　單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有1個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主 投票權人數(shù)按1人計算。 　　第十九條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項： 　　（一）業(yè)主大會議事規(guī)則； 　　（二）管理規(guī)約； 　　（三）選舉業(yè)主委員會； 　　（四）與物業(yè)服務企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準； 　?。ㄎ澹┥婕皹I(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。 　　第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列 文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： 　?。ㄒ唬I(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況； 　?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則； 　?。ㄈ┕芾硪?guī)約。 　　對符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在7個工作日 內(nèi)出具備案證明。對不符合規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應當說明理由，7個工作日內(nèi)退回。 　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況，及時書面告知 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。 　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)， 將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。 　　第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當包含下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍； 　?。ǘI(yè)主大會權利； 　?。ㄈI(yè)主委員會職責； 　?。ㄋ模I(yè)主大會的議事方式及表決程序； 　?。ㄎ澹I(yè)主大會定期會議的時間和形式； 　?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式； 　?。ㄆ撸I(yè)主委員會委員的組成和任期； 　　（八）業(yè)主投票權確定辦法； 　　（九）活動經(jīng)費的使用； 　　（十）印章的使用和管理； 　　（十一）其他關于業(yè)主大會的重大事項。 　　第二十二條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約 應當承擔的責任等事項，依法作出約定。 　　管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。 　　第二十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約不得與法律、法規(guī) 及本市的有關規(guī)定相抵觸。 　　第二十四條 下列事項由業(yè)主大會決定： 　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 　　（三）審定物業(yè)服務合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)； 　　（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設 施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或 者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項； 　?。ㄎ澹ｍ椌S修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施； 　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O施； 　　（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。 　　第二十五條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī) 則開展活動。業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告， 對全體業(yè)主具有約束力。 　　業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)服務合同，由全體業(yè)主共同承擔民 事責任。 　　第二十六條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會 解散的，在解散前，業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，并在街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導監(jiān)督 下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會印章交回街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府并由其銷毀。 　　　　　　　　　 第三章　業(yè)主委員會 　　第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè) 主大會的決定事項。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委 員會的成員人數(shù)應為單數(shù)，由5至15人組成。業(yè)主委員會主任、副 主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。 　　第二十八條 業(yè)主委員會成員應當符合下列條件： 　?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī)； 　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰? 　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管 理服務費； 　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信 力； 　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協(xié)調(diào)溝通能力； 　?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。 　　業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推薦或者 由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。 　　第二十九條 首屆業(yè)主委員會成員的候選人在業(yè)主自薦或推 薦的基礎上由籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員條件研究確定，并以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主直接 投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映， 采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。 　　選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，籌備組應將選舉結果在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公告。 　　第三十條 新當選的業(yè)主委員會成員應當參加區(qū)、縣物業(yè)管理 行政主管部門組織的培訓。 　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門 應當采取不同形式，定期對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)管理有關規(guī) 定和相關知識的培訓，并建立培訓檔案。 　　第三十一條 業(yè)主委員會應當履行下列職責： 　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議； 　?。ǘ┒ㄆ趫蟾嬗嘘P決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議； 　?。ㄈ┰跇I(yè)主大會會議作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與 物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同； 　　（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 　　（五）督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納； 　?。┙M織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更 新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施； 　?。ㄆ撸┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施； 　　（八）組織籌集專項維修資金； 　　（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作； 　?。ㄊ┩瓿蓸I(yè)主大會交辦的其他事項。 　　第三十二條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會確定物業(yè)服務企業(yè) 后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。業(yè) 主委員會未按期代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍 不履行職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道 辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府、居民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委 員會。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。 　　在重新選舉業(yè)主委員會期間，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按照 業(yè)主大會通過的物業(yè)服務合同履行各自的權利和義務；重新選舉 產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)補簽物業(yè)服務合同。 　　第三十三條 業(yè)主委員會成員缺員的，業(yè)主委員會應當召開業(yè) 主大會會議進行補選。 　　業(yè)主委員會成員缺員50%以下，業(yè)主委員會不及時組織補選 的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍 不組織補選的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織召開業(yè)主大會會議， 按照規(guī)定補選業(yè)主委員會成員。 　　業(yè)主委員會成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全 部辭職，業(yè)主委員會不及時組織補選的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區(qū)、縣物 業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按 照規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。 　　第三十四條 業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前，應當召開業(yè) 主大會會議進行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作： 　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I(yè)主委員會工作情況的報告； 　?。ǘ┐_定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議 上的投票權數(shù)； 　?。ㄋ模I(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè) 開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公 示； 　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準備工作。 　　新一屆業(yè)主委員會成員候選人，可以由現(xiàn)業(yè)主委員會提名推 薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。 　　業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或 者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。 　　第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿不及時組織換屆選舉的，由 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行 職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居 民委員會代表組成的籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員 會?；I備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任。 　　第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變 更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會臨時會議 作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第三十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員 會成員職務自行終止： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 　?。ǘ┻B續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的； 　?。ㄈ┮詴嫘问教岢鲛o職的； 　?。ㄋ模┮蛏眢w健康原因喪失工作能力的； 　?。ㄎ澹┰跒楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職 的。 　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第三十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會 會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務： 　?。ㄒ唬o故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的； 　　（二）有犯罪行為的； 　　（三）拒不履行業(yè)主義務的； 　　（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 　　發(fā)生本規(guī)則第三十六條、第三十七條和本條第一款規(guī)定的業(yè) 主委員會成員情況變更的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備 案，備案后由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第三十九條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在20日內(nèi) 將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物， 移交給新一屆業(yè)主委員會。 　　 業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在5日內(nèi)將其保管的有關 資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。 　　第四十條 業(yè)主委員會及其成員未在規(guī)定時間內(nèi)將保管的資 料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限 期改正；逾期不改正的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向 人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。 　　第四十一條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為 本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職。 　　第四十二條 業(yè)主委員會應當建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會 同意，業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，協(xié)助處理業(yè)主委員會 的日常事務。專職執(zhí)行秘書應當經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門和街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的培訓。 　　專職執(zhí)行秘書津貼從業(yè)主委員會活動經(jīng)費中列支或者由業(yè)主 委員會籌集，不得向物業(yè)服務企業(yè)攤派。 　　第四十三條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包 括下列內(nèi)容： 　?。ㄒ唬└黝悤h記錄、紀要； 　?。ǘI(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料； 　?。ㄈI(yè)主委員會選舉、換屆的有關材料； 　?。ㄋ模I(yè)主名冊； 　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務合同； 　　（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件； 　　（七）業(yè)主的書面意見、建議書； 　?。ò耍┕妗⒐炯捌渥C明材料； 　　（九）共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況； 　　（十）物業(yè)服務企業(yè)提供的共用部位和共用設施設備運行狀 況的報告； 　　（十一）其他書面和實物資料。 　　業(yè)主委員會工作檔案應當指定專人保管，放置在業(yè)主委員會 辦公場所或者物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場所。 　　　　　　　　　　　第四章　會議 　　第四十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員 會主任主持，主任因故缺席時，由副主任主持。 　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定按時召 開。 　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會 臨時會議： 　?。ㄒ唬┪宸种灰陨蠘I(yè)主提議的； 　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。 　　發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行 組織召開會議職責的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集， 其他任何單位和個人不得組織召集。 　　第四十五條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前，將 會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的，可以書面委托代理人參 加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托 其所代表的業(yè)主參加。 　　住宅項目的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 　　第四十六條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè) 主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投 票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字 后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見 如實反映。 　　第四十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以 采用書面征求意見的形式，但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部 分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 　　采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的， 業(yè)主委員會應 當按照下列程序進行： 　　（一）在決定有關事項15日前，公告擬表決事項的內(nèi)容、方 法、程序和時間安排； 　?。ǘ┙M織發(fā)放、回收表決票并做好記錄； 　?。ㄈ┙M織10名以上非業(yè)主委員會成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計 活動，由2名業(yè)主委員會成員負責唱票、記票，2名非業(yè)主委員會 成員的業(yè)主負責監(jiān)票，并對統(tǒng)計結果簽字確認； 　　（四）3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結果。 　　在表決同一事項時，業(yè)主應當明確表示同意或者不同意，業(yè) 主棄權的，視為同意。 　　采用書面形式征求業(yè)主意見決定有關事項的，應當使用全市 統(tǒng)一式樣的業(yè)主大會會議表決票。表決票應當由業(yè)主本人簽名。 　　第四十八條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決 定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑 物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同 意。 　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉 業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)， 決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分 占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的 業(yè)主同意。 　　第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法 規(guī)及我市有關規(guī)定。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè) 所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受 侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。 　　業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律 責任。 　　第五十條 業(yè)主大會召開會議時，區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部 門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使 用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。 　　第五十一條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度， 并依法按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè) 主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開 業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會 議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主 委員會會議。 　　第五十二條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數(shù)成員出席， 作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。 　　業(yè)主委員會應當在作出決定之日起3日內(nèi)，將會議情況以書面 形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　　第五十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會做好 書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決議，由出席會議的人員簽字 后存檔。 　　　　　　　　 第五章　經(jīng)費和活動用房 　　第五十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實 收物業(yè)管理服務費1%的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務 合同中約定。 　　活動經(jīng)費應當在物業(yè)服務企業(yè)服務收費中列支。 　　第五十五條 活動經(jīng)費主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè) 主委員會履行職責過程中實際產(chǎn)生的相關費用。 　　具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每 年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 　　第五十六條 業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè) 的，招標所發(fā)生的費用由中標物業(yè)服務企業(yè)墊付，并在簽訂物業(yè) 服務合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營收益或者收取的機 動車場地占用費等費用中沖抵。 　　第五十七條 業(yè)主委員會的活動用房由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主 委員會協(xié)商確定。 　　　　　　　　　　第六章　印章管理 　　第五十八條 業(yè)主委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出 具的備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。 　　業(yè)主大會印章所刻名稱應與街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出 具的備案證明上所標注名稱一致，印章形狀統(tǒng)一為圓形，直徑為 3.8厘米，字體為宋體。 　　第五十九條 業(yè)主大會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管， 并建立用印記錄制度。 　　第六十條 業(yè)主大會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè) 簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。 　　業(yè)主委員會依照法定職責使用印章，違反印章使用規(guī)定，造 成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。 　　第六十一條 業(yè)主委員會應當妥善保管并依法使用業(yè)主大會 印章。印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的 憑證，到街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理重新刻制印章證明手 續(xù)，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主大會印章。 　　　　　　　　　　　第七章　附則 　　第六十二條　業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè) 和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員 會可以參照本規(guī)則執(zhí)行。 　　第六十三條　未明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 負責組織成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。 　　天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū) 等功能區(qū)，在物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由其所在管理委 員會指定具有社區(qū)管理職能的有關部門，負責組織成立業(yè)主大會、 選舉業(yè)主委員會及其他相關工作。 　　第六十四條　業(yè)主配偶出具《結婚證書》和能夠證明其權屬 的合法有效文件或者《商品房買賣合同》，證明其與業(yè)主關系，并 出具所購房屋為婚后共同財產(chǎn)的具結后，可以參加業(yè)主代表或者 業(yè)主委員會成員的選舉。 　　第六十五條　本規(guī)則自2008年12月20日起施行?！短旖蚴袠I(yè)主 委員會活動規(guī)則》（津政發(fā)〔2005〕67號）、《天津市業(yè)主會管理 辦法》（津房物〔2004〕184號）同時廢止。 　　　　　　　　　　　　　　　天津市國土資源和房屋管理局 　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇八年十一月二十一日