肇府[2007]61號 印發《肇慶市農村集體建設用地使用權流轉實施細則》的通知 各縣（市、區）人民政府，肇慶高新區管委會，市府直屬各單位： 現將《肇慶市農村集體建設用地使用權流轉實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。 肇 慶 市 人 民 政 府 二○○七年六月二十五日 肇慶市農村集體建設用地使用權 流轉實施細則 第一章 總 則 第一條 為規范我市農村集體建設用地使用權流轉，保障農村集體建設用地所有權人和使用權人的合法權益，促進土地資源優化配置和集約利用，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（廣東省人民政府令第100號）規定，結合我市實際，制定本細則。 第二條 本細則所指的農村集體建設用地使用權流轉，是指將農村集體建設用地一定年期的使用權出讓、轉讓、出租、轉租、抵押等行為。 第三條 農村集體建設用地使用權流轉，必須符合下列條件： （一）符合土地利用總體規劃和城市、鎮村建設規劃； （二）界址清楚，沒有權屬爭議； （三）依法辦理建設用地使用審批手續，辦理土地登記，取得集體建設用地使用權證； （四）沒有被依法查封或以其他形式限制房地產權利； （五）無其他民事合同約定不得流轉。 第四條 農村集體經濟組織出讓、出租和抵押農村集體建設用地使用權的，必須經本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。 第五條 農村集體建設用地使用權流轉，流轉雙方當事人必須簽訂書面合同，向土地所在地的市、縣（市、區）國土資源部門申請登記；經審核符合本辦法規定的流轉條件的，市、縣（市、區）國土資源部門應當登記。 農村集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租、轉租、抵押，必須辦理土地登記手續后才能生效。 第六條 下列建設項目可以使用集體建設用地： （一）興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業、“三來一補”企業），股價制企業，聯營企業等； （二）興辦公共設施和公益事業； （三）興建農村村民住宅。 第七條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。 第八條 農村集體住宅用地使用權不得流轉；因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出讓和出租住房后，不得再申請新的宅基地。 第九條 已流轉的農村集體建設用地使用權受法律保護，除下列情形外，農村集體經濟組織在合同約定的期限屆滿前不得收回。 （一）為鎮（街道）、村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的； （二）土地使用者不按照批準的用途及其他使用條件使用土地的； （三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的； （四）出讓、出租合同中約定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）項原因收回農村集體建設用地使用權的，農村集體經濟組織須與使用權人協商確定補償數額。協商不成的，按同等地域和相同建筑類型的房地產市場評估價格予以補償。 第十條 下列農村集體建設用地使用權流轉，必須進入市、縣（市、區）級土地交易中心進行公開交易，并參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法辦理。 （一）集體建設用地使用權出讓、出租用于工業、商業、旅游、娛樂等經營性項目的； （二）為實現抵押權而進行的農村集體建設用地使用權轉讓的； （三）判決、裁決需要拍賣、變賣的農村集體建設用地使用權轉讓的； （四）集體企業和公有經濟成分占主導成分的公司、企業的農村集體建設用地使用權轉讓的。 第十一條 農村集體建設用地使用權出讓、出租按其用途不得超過以下年限： （一）工業用地五十年； （二）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； （三）商業、旅游、娛樂用地四十年； （四）綜合或者其他用地五十年。 農村集體建設用地使用權轉讓、轉租的，土地使用年限為原出讓、出租土地使用年限減去已使用年期后的剩余年限。 第十二條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地上建成房屋的，應辦理房屋產權登記。 第十三條 國家為公共利益的需要，依法對農村集體建設用地進行征用或征收，農村集體土地所有者和使用者應當服從。 第二章 農村集體建設用地使用權出讓 第十四條 農村集體建設用地使用權出讓，是指農民集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向農民集體土地所有者支付出讓金的行為。農民集體土地所有者以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。 第十五條 集體建設用地使用權出讓按以下程序辦理： （一）申請。農民集體土地所有者、土地使用者持有關土地權屬證明、身份證明、企業營業執照、出讓合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權出讓申請手續。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按程序報縣（市）國土資源管理部門審查批準后，向土地使用者發放用地批準書，簽訂《集體土地使用權出讓合同》，按出讓合同約定繳交土地出讓金。 （三）申辦規劃許可。土地使用者憑用地批準書向城鄉規劃部門申辦確認出讓地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農民集體土地所有者、土地使用者雙方憑用地批準書、《集體土地使用權出讓合同》、出讓金繳交憑證及城鄉規劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區）國土資源管理部門進行變更登記，土地使用者取得土地使用權證。 第十六條 農村集體建設用地使用權出讓后，土地使用者必須按照出讓合同約定的土地用途、土地使用條件、動工開發期限開發土地。 第十七條 土地使用者要改變出讓合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農民集體土地所有者、原審批的國土資源管理部門和城鄉規劃部門的同意，重新簽訂土地使用權出讓合同或補充協議，并辦理變更登記手續。 第三章 農村集體建設用地使用權出租 第十八條 集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 第十九條 集體建設用地使用權出租按以下程序辦理： （一）申請。農民集體土地所有者（或集體建設用地使用權人）、承租人持有關土地權屬證明、身份證明、企業營業執照、出租合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權出租申請手續。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按程序報市、縣（市、區）國土資源管理部門審查批準后，向承租人發放用地批準書，簽訂《集體土地使用權出租合同》（參照《集體土地使用權出讓合同》），按出租合同約定繳交租金。 （三）申辦規劃許可。承租人憑用地批準書向城鄉規劃部門申辦確認地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農民集體土地所有者、承租人雙方憑用地批準書、《集體土地使用權出租合同》、租金繳交憑證及城鄉規劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區）國土資源管理部門進行變更登記，承租人取得土地使用權證。 第二十條 農村集體建設用地使用權出租后，承租人必須按照出租合同約定的土地用途、土地使用條件、動工開發期限開發土地。 第二十一條 承租人要改變出租合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農民集體土地所有者、原審批的國土資源管理部門和城鄉規劃部門的同意，重新簽訂土地使用權出租合同或補充協議，并辦理變更登記手續。 第四章 農村集體建設用使用權轉讓、轉租 第二十二條 集體建設用地使用權轉讓，是指農民集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。 集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。 第二十三條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移；集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。 第二十四條 轉讓（轉租）農村集體建設用地使用權，必須符合下列條件： （一）已按照出讓（出租）合同約定支付全部出讓金（租金），并取得土地使用權證書； （二）按照出讓（出租）合同進行開發建設，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件； （三）出讓（出租）合同約定的其他條件。 第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租按以下程序辦理： （一）申請。農村集體建設用地使用權人、意向農民集體建設用地使用權人持有關土地權屬證明、身份證明、企業營業執照、轉讓（轉租）合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權出讓申請手續。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按照程序報市、縣（市、區）國土資源管理部門審查批準后，向意向農民集體建設用地使用權人發放用地批準書。 （三）申辦規劃許可。意向農民集體建設用地使用權人憑用地批準書向城鄉規劃部門申辦確認地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農村集體建設用地使用權人、意向農民集體建設用地使用權人雙方憑用地批準書、轉讓（轉租）合同、轉讓金（租金）繳交憑證及城鄉規劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區）國土資源管理部門進行變更登記，意向農民集體建設用地使用權人取得土地使用權證。 第五章 農村集體建設用地使用權抵押 第二十六條 農村集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。 第二十七條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。 第二十八條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的農村集體建設用地使用權的，應當提前通知抵押權人并告知受讓人該農村集體建設用地使用權已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人，轉讓行為無效。 轉讓農村集體建設用地使用權的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。 第二十九條 抵押人將已出租的農村集體建設用地使用權抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。 抵押人將已抵押的農村集體建設用地使用權出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 第三十條 地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的農村集體建設用地使用權隨之抵押。 第三十一條 抵押權實現時，抵押權人有權優先受償。 第六章 土地流轉終止和處置 第三十二條 集體土地使用權轉讓的，土地使用期限屆滿后，其地上建筑物及附著物所有權由流轉方無償取得，受讓方向所在市、縣（市、區）國土資源管理部門交還土地使用證，并按規定辦理注銷登記。 第三十三條 集體土地使用權出租期滿后，受讓方應按出租合同約定交還土地和房屋，雙方向所在地市、縣（市、區）國土資源管理部門交還土地使用證、土地他項權利證明書，并按規定辦理注銷登記。 第三十四條 集體土地使用權抵押期滿，抵押合同解除，雙方向所在地市、縣（市、區）國土資源管理部門交還土地他項權利證明書，并按規定辦理注銷登記。 第三十五條 集體土地使用權流轉期限屆滿，受讓方要求續期的，可在期滿前6個月內向流轉方申請續期，由流轉方向所在地市、縣（市、區）國土資源管理部門提出書面申請，經批準后，按本細則規定重新辦理流轉手續。 第七章 其他規定 第三十六條 集體建設用地基準地價按“同城、同地、同價”原則，參照本地區更新后的國有建設用地基準地價和等級執行。縣級以上國土資源管理部門負責所轄區域的集體建設用地的地價管理，地價確認。 第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，政府將土地收益中的一定比例注入農民社會保障基金。具體實施辦法由市勞動保障部門制定報市人民政府批準后實施。 第三十八條 集體建設用地使用權出讓、轉讓、出租、轉租的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣（市、區）政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財政、稅務部門會同市國土資源、物價部門另行制定，報市人民政府批準后實施。 第三十九條 市、縣（市、區）國土資源管理部門參照國有土地出讓管理規定，對集體建設用地使用權流轉按土地出讓金總額的2%計收出讓業務費。 第四十條 農村集體建設用地使用權流轉的各方當事人違反《集體土地使用權出讓合同》約定的義務的，應承擔相應的民事責任。 第四十一條 未經依法審批并登記，擅自出讓、轉讓、出租、轉租或抵押農村集體建設用地使用權的，由市（縣）國土資源管理部門依法處理。 第四十二條 國土資源管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。 第四十三條 本細則由肇慶市國土資源局負責解釋。 第四十四條 本細則自發布之日起實施。 二○○七年六月二十五日