湖南省城市房地產開發經營管理辦法

　　湖南省人民政府令第207號

　　經2006年2月7日省人民政府第77次常務會議通過，現予公布，自2006年6月1日起施行。

　　2006年4月12日

　　第一章　總則

　　第二章　房地產開發企業

　　第三章　房地產開發

　　第四章　房地產經營

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　在本省行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

　　本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

　　第三條　房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、資源節約、綜合開發、配套建設。

　　第四條　縣級以上人民政府主管房地產開發企業資質和房地產開發建設的部門(以下簡稱房地產開發主管部門)，負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府發展和改革、規劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責做好房地產開發經營有關監督管理工作。

　　第五條　房地產開發主管部門應當支持房地產開發企業的合法經營行為，依法維護其合法權益，加強對房地產市場的規范化管理，建立健全房地產市場信息系統，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的誠信經營情況，引導房地產業的健康有序發展。

　　第二章　房地產開發企業

　　第六條　從事房地產開發經營活動，必須依法取得房地產開發企業資質等級證書或者《暫定資質證書》。

　　房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發機關可以批準延長，但延長期不得超過2年。

　　資質等級證書和《暫定資質證書》不得出租、出借、轉讓。

　　第七條　設立房地產開發企業應當分別取得一、二、三、四級資質或者暫定資質，其資質條件是：(一)取得一、二、三級資質，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元;具有建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類職稱或者執業資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。(二)取得四級資質和暫定資質，注冊資本不得少于400萬元;其專職工程技術負責人應當具有建筑、結構專業中級以上職稱或者執業資格，專職會計人員應當具有助理會計師以上職稱。(三)國務院建設行政主管部門規定的其他條件。

　　第八條　房地產開發企業資質的核定權限為：(一)一級資質，由省人民政府房地產開發主管部門初審后，報國務院建設行政主管部門核定。(二)二、三、四級資質和暫定資質，由省人民政府房地產開發主管部門核定;其中，三、四級資質和暫定資質，可以委托設區的市、自治州人民政府房地產開發主管部門核定，報省人民政府房地產開發主管部門備案。

　　第九條　設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

　　工商行政管理部門在審查設立房地產開發企業的申請登記時，應當書面聽取同級房地產開發主管部門的意見。

　　第十條　房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，按照資質核定權限，持下列資料向房地產開發主管部門申請核發《暫定資質證書》：(一)營業執照;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)企業法定代表人的身份證明;(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;(六)法律、法規規定的其他資料。

　　第十一條　具有房地產開發企業資質核定權的房地產開發主管部門，自收到房地產開發企業的資質申請之日起20日內，做出審查決定。符合條件的，核發《暫定資質證書》;不符合條件的，不予核發，并書面告知理由。

　　第十二條　房地產開發企業應當在《暫定資質證書》或者資質等級證書有效期滿前30日內，按照房地產開發企業的資質核定權限，向房地產開發主管部門申請核定企業的資質等級，并提供以下材料：(一)要求核定資質等級的申請書;(二)企業的資質證書和法定代表人及技術、財務負責人的職稱證明;(三)符合本辦法第七條規定條件的相關證明材料;(四)執行房地產開發項目手冊和住宅質量保證書、住宅使用說明書的情況說明書;(五)已開發經營房地產項目的有關證明材料和負債說明書。

　　第十三條　房地產開發企業分立、合并或者變更企業名稱、經營場所、法定代表人、注冊資本的，應當在辦理工商變更登記后30日內，持本辦法第十條規定的資料，向原資質核定機關申請辦理資質注銷、變更手續;資質核定機關應當在5日內辦理完畢。

　　房地產開發企業破產、歇業的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，持書面申請和資質證書到原資質核定機關辦理資質證書注銷手續。

　　第三章　房地產開發

　　第十四條　確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和房地產開發年度計劃的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重改善城市人文、生態環境。

　　房地產開發年度計劃，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門會同發展和改革、國土資源、規劃管理部門制定。

　　第十五條　房地產開發用地，除國家規定可以采用劃撥方式的以外，應當依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。

　　縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產開發用地時，對下列事項，應當分別書面聽取同級城市規劃、房地產開發主管部門的意見：(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;(二)城市規劃設計條件;(三)基礎設施和公共設施的建設要求;(四)基礎設施建成后的產權界定;(五)項目拆遷補償、安置方案;(六)房地產開發企業的資質和誠信情況。

　　第十六條　房地產開發企業應當嚴格執行國家節能省地的有關規定，建造節能省地型住宅、實行綜合開發、配套建設。嚴格控制在城市規劃區內零星征地、分散建設。

　　第十七條　依照國家有關規定，鼓勵房地產開發企業通過公開招標投標方式，進行經濟適用住房的開發經營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規定的優惠政策。經濟適用住房的開發建設用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發經營。

　　第十八條　房地產開發企業承擔房地產開發項目，應當符合下列規定：(一)四級資質或者暫定資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過5萬平方米;(二)三級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過15萬平方米;(三)二級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不得超過25萬平方米;(四)一級資質企業，承擔開發項目的建筑面積不受限制。

　　第十九條　建立房地產開發項目資本金制度。房地產開發企業應當按照國家規定的標準，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產開發企業在辦理房地產開發項目建筑工程施工許可證時，應當提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

　　第二十條　房地產開發企業開發建設房地產項目，應當符合建筑工程質量、安全標準、勘察、設計、施工的技術規范。

　　第二十一條　房地產開發項目竣工后，施工單位應當向房地產開發企業申請竣工驗收;房地產開發企業應當自接到申請之日起20日內，組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內容，房地產開發企業應當向城市規劃、公安消防、人防、環保等有關部門申請專項驗收;有關部門應當自接到申請之日起20日內進行專項驗收。房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發項目經驗收合格后，施工單位應當向房地產開發企業提交質量保證書。質量保證書中應當明確保修范圍、保修期限和保修責任等內容。房地產開發企業應當自驗收合格之日起15日內，將竣工驗收報告和城市規劃、公安消防、人防、環保等部門出具的認可文件，提交房地產開發主管部門備案。

　　第二十二條　房地產開發企業在房地產開發經營活動中應當遵循誠實守信的原則，將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，按季度送房地產開發主管部門備案。

　　第四章　房地產經營

　　第二十三條　房地產開發項目的轉讓，應當符合法律、法規規定的條件。受讓人應當具有相應的資質。轉讓人和受讓人自該項目土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到項目所在地房地產開發主管部門備案。

　　第二十四條　房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：(一)已取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證;(二)高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上;(三)已確定工程施工進度和竣工交付日期。

　　第二十五條　房地產開發企業向設區的市、自治州或者縣級房地產開發主管部門申請商品房預售許可證明時，應當提交下列資料：(一)土地使用權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證復印件;(二)營業執照和資質證書復印件;(三)工程施工合同復印件;(四)預售商品房分層平面圖;(五)符合本辦法第二十四條第(二)、(三)項規定的證明材料;(六)商品房預售方案。

　　第二十六條　房地產開發主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內，作出審查決定。符合預售條件的，予以許可，核發商品房預售許可證明;不符合預售條件的，不予許可，并書面告知理由。

　　未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產開發企業不得向預訂人收取任何費用。

　　第二十七條　房地產開發企業、中介服務機構、廣告公司、媒體制作和發布商品房預售廣告，必須載明商品房預售許可證明的文號。預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。

　　第二十八條　房地產開發企業銷售商品房，應當采用國家統一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協商簽訂書面合同。

　　第二十九條　房地產開發項目的轉讓和商品房的銷售價格，由當事人商定。其中，經濟適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導價或者政府定價，并向社會公示。

　　第三十條　房地產開發企業向買受人交付商品住宅時，應當按照國家規定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。

　　第三十一條　房地產開發項目應當自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年;(三)供熱與供冷系統，最低保修期限為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

　　其他項目的保修期限，由房地產開發企業與買受人在合同書中約定。

　　第三十二條　房地產開發項目在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

　　第三十三條　房地產開發主管部門應當建立健全房地產開發經營的監督機制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權益。

　　第五章　法律責任

　　第三十四條　違反本辦法第六條第一款規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，依照國家規定，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

　　第三十五條　違反本辦法規定有下列行為之一的，由房地產開發主管部門責令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

　　(一)違反第六條第三款規定，出租、出借、轉讓資質等級證書或《暫定資質證書》的;(二)違反第十三條規定，不按規定到原資質證書核發機關辦理資質證書變更手續的;(三)違反第十九條規定，未按規定辦理房地產開發項目資本金專戶儲存手續的。

　　第三十六條　房地產開發企業違反本辦法第三十條、第三十二條規定，向買受人交付商品房時未提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，或者不按規定履行保修義務的，房地產開發主管部門應當責令其限期改正;逾期不改正的，將其不良行為在企業信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

　　第三十七條　房地產開發企業違反本辦法規定的行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。

　　第三十八條　房地產開發主管部門和其他有關部門的工作人員，在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附則

　　第三十九條　在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營和房地產開發經營監督管理，參照本辦法執行。

　　第四十條　本辦法自2006年6月1日起施行。