甘肅省物業(yè)管理辦法

　　第一條 根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條 省建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責范圍內(nèi)，做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 縣級以上人民政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后依法從事物業(yè)服務(wù)活動，接受行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第六條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。

　　第七條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域，并由1個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理：

　　（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；

　　（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

　　（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

　　（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

　　（五）其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　根據(jù)前款第（二）、（三）、（五）項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第八條 物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當載明以下事項：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

　　（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；

　　（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

　　（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

　　（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時向物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。

　　業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

　　第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會決定本辦法第十條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會。

　　符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當書面報告縣級房地產(chǎn)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　第十三條 首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成。

　　縣級房地產(chǎn)行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　　（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十六條 業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會的決定。

　　第十七條 業(yè)主委員會委員的組成應(yīng)為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。

　　第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。

　　第十九條 首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　第二十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

　　投標人少于3個或者房屋建筑面積小于3萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十一條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。

　　第二十二條 商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當參照國家建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十三條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

　　第二十四條 建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。

　　任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。

　　第二十六條 普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和級別管理，物業(yè)服務(wù)等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。

　　普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)管理費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

　　第二十七條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項：

　　（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

　　（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

　　（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（六）辦公費用；

　　（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應(yīng)當收費到戶，服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔：

　　（一）業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

　　（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

　　第三十條 專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。

　　共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。

　　物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進行維護的，縣級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促實施。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標投標工作：

　　（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；

　　（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　　（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

　　縣級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標投標活動的監(jiān)督管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后，建設(shè)單位應(yīng)當和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同內(nèi)容應(yīng)當包括物業(yè)基本情況，管理服務(wù)的具體內(nèi)容、標準和費用，雙方權(quán)利和義務(wù)，合同期限，違約責任等。

　　第三十二條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護。

　　第三十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十四條 供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應(yīng)當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：

　　（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

　　（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

　　（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設(shè)施設(shè)備；

　　（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

　　（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

　　第三十五條 房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標準，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

　　業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　　（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

　　（三）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

　　（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應(yīng)責任。

　　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第三十七條 業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十五條規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第三十九條 房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關(guān)責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條 本辦法中以下用語的含義：

　　共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第四十一條 本辦法自2006年5月1日起施行。