第一章　總則

　　第二章　住宅小區建設與移交

　　第三章　住宅小區管理委員會

　　第四章　房屋產權人、使用人的權利和義務

　　第五章　物業管理企業

　　第六章　物業維護與管理

　　第七章　成立物業管理企業的政策規定

　　第八章　管理經費和專用房屋

　　第九章　獎勵與處罰

　　第十章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務行為，鼓勵發展物業管理企業，維護房屋產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內的居住物業管理。

　　第三條　本辦法所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者小區管委會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

　　第四條　我市新建住宅小區必須實行物業管理，已交付使用的住宅小區和居住區，應創造條件逐步實行物業管理。

　　第五條　市房產管理局（以下簡稱市房產局）是本市物業管理的行業主管部門。市房產局會同縣、區人民政府，負責組織實施本辦法。

　　規劃、城建、公用、電業、郵電、公安、物價、工商、住房資金管理局等有關部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府，對轄區內物業管理進行管理監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

　　第六條　住宅小區和居住區的物業產權人、使用人，有參與物業管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施，維護和遵守住宅小區和居住區公共秩序的義務。

第二章　住宅小區建設與移交

　　第七條　市房地產、規劃行政主管部門對住宅小區的建設實行管理與監督。

　　第八條　住宅小區的規劃設計方案，必須經市規劃行政主管部門會同有關部門審定，市物業管理行政主管部門應參與審定并簽署意見。

　　第九條　房地產開發建設單位進行住宅小區建設，應嚴格按規劃設計標準施工，不得擅自改變規劃設計。確需部分變更的，必須經市國土規劃局審定并征得房產行政主管部門同意。

　　第十條　住宅小區竣工后，由市房產局組織區政府和有關部門按國家、省、市有關規定標準進行綜合驗收。

　　第十一條　住宅小區的開發建設單位，應在住戶入住前六個月或移交物業管理之前，對住宅小區實行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。

　　第十二條　住宅小區移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列資料：

　　（一）住宅小區平面規劃圖，竣工總平面圖；

　　（二）房屋設備和配套設施的竣工圖；

　　（三）地下管網布置圖；

　　（四）住宅小區各類房屋清單；

　　（五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；

　　（六）住宅小區公共設施、共用設備及公共場地清單；

　　（七）住宅小區樓、棟門牌號編制圖；

　　（八）工程質量驗收及其他應提供的資料。

　　第十三條　開發建設單位出售商品房，產權單位按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業管理內容。

　　第十四條　住宅小區建設單位自移交管理辦理完畢之日起，不再承擔住宅小區的管理責任。

第三章　住宅小區管理委員會

　　第十五條　住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區內房屋產權人和使用人的合法權益、對住宅小區物業實行民主管理的群眾性自治組織。

　　第十六條　住宅小區入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區所在街道辦事處組織產權人、使用人代表及有關管理部門舉行住宅小區管委會籌備會議，選舉產生管委會。

　　第十七條　管委會成員由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員組成。產權人代表在管委會成員中的比例應不低于70％。

　　第十八條　管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處或居委會領導擔任。

　　第十九條　管委會享有以下權利：

　　（一）制定管委會章程、小區物業管理目標及居住公約；

　　（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理企業；

　　（三）對物業管理企業的各項管理工作的實施及規章制度的執行情況進行監督和檢查；

　　（四）審議物業管理企業制定的年度管理計劃和住宅小區物業管理、修繕、服務等重大措施。

　　第二十條　管委會履行下列義務：

　　（一）維護小區內房屋產權人和使用人的合法權益；

　　（二）協助物業管理企業落實各項管理工作；

　　（三）接受物業管理行政主管部門的監督和指導；

　　（四）及時向有關管理部門和單位反映產權人的意見和要求；

　　（五）組織小區達標創優和其他社會公益活動；

　　（六）召集和主持產權人大會及有關會議，每年向大會和物業管理行政主管部門報告一次工作。

第四章　房屋產權人、使用人的權利和義務

　　第二十一條　房屋產權人、使用人有以下權利：

　　（一）對住宅小區管委會的產生有選舉權和被選舉權；

　　（二）對物業管理企業的管理服務活動有提出意見和建議的權利；

　　（三）對物業管理企業的管理服務活動有監督的權利。

　　第二十二條　房屋產權人、使用人有合理使用房屋、公共設施，維護、遵守住宅小區和居住區公共秩序的義務。

　　第二十三條　房屋產權人、使用人不得在住宅小區和居住區內實施下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

　　（二）占用和損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

　　（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

　　（四）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（五）亂設攤、亂設集貿市場；

　　（六）亂倒垃圾、雜物；

　　（七）在建筑物和構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　（八）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲。

第五章　物業管理企業

　　第二十四條　物業管理企業應是依法成立并能獨立承擔民事責任的法人，從事住宅小區和居住區物業管理及提供社區服務的經營單位。

　　第二十五條　物業管理企業依據與管委會簽訂的《住宅小區物業管理合同》，對住宅小區和居住區實施物業管理。物業管理合同須向所在縣、區建設行政主管部門備案。

　　第二十六條　物業管理企業對住宅小區和居住區實行專業化管理和綜合性有償服務。

　　第二十七條　物業管理企業職責：

　　（一）根據本辦法和物業管理合同規定，對住宅小區和居住區實行管理，依法經營；

　　（二）管理住宅小區和居住區綜合驗收檔案資料；

　　（三）依據房產和公共設施管理的有關規定，制止住宅小區和居住區內的違章和違法行為；

　　（四）以“為使用人服務”為宗旨，為使用人提供有償服務，提高居住區的環境效益和社會效益；

　　（五）定期向管委會匯報居住區管理工作，接受住宅小區管委會和有關行政管理部門的監督指導；

　　（六）按照物業管理合同的規定應履行的其他職責。

第六章　物業維護與管理

　　第二十八條　住宅小區和居住區內的單位和個人應愛護小區內房屋、公共設施與環境，不得有違反《撫順市城鎮房產管理暫行辦法》或其他法律、法規的行為。

　　第二十九條　住宅小區和居住區物業維修管理的內容：

　　（一）維修、養護住宅小區和居住區內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；

　　（二）維修、養護住宅小區和居住區內的安全防范設施和庭院線以內的道路；

　　（三）養護住宅小區和居住區內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；

　　（四）住宅小區和居住區內環境衛生的清掃，公廁保潔和維護環衛設施；

　　（五）維護住宅小區內交通秩序；

　　（六）協助公安部門負責住宅小區內治安保衛工作，落實防范措施；

　　（七）法律、法規、規章規定及其他應做好的管理工作。

　　前款（一）項中房屋戶門以內部位的維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修和養護費用從住宅區基礎設施維修費、物業管理服務費中列支。

　　第三十條　住宅小區和居住區內公用設施的維修管理按有關規定劃分維修責任。

　　第三十一條　各專業管理部門在審批住宅小區和居住區內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區和居住區設施、設備時，應與住宅小區和居住區管委會、物業管理企業溝通，對因施工破壞的住宅小區和居住區環境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。

第七章　成立物業管理企業的政策規定

　　第三十二條　凡成立物業管理企業，可按所管房屋面積每平方米5元的標準，向金融部門申請貼息貸款。該貸款作為物業管理企業的啟動資金，由物業管理企業逐年償還或在解除物業管理合同時一次性償還。

　　第三十三條　物業管理企業在舊小區興建辦公用房和維修用房，免收土地出讓金，興建商服用房的，減半征收土地出讓金。

　　第三十四條　物業管理企業安排下崗職工、失業人員，勞動部門減半收取勞動力管理費三年。

　　第三十五條　物業管理企業經地方稅務部門審批，免征企業所得稅三年。

　　第三十六條　企業房管部門轉制成立物業企業的，原從事房產管理的人員，第一年保留原工資，第二年保留80％的工資，第三年保留50％的工資，第四年以后自收自支。

　　第三十七條　黨政機關、事業單位人員領辦物業管理企業，其本人享受留原職級、停職留薪三年待遇。

　　鼓勵開發企業成立物業管理企業。

第八章　管理經費和專用房屋

　　第三十八條　開發建設單位在移交住宅小區時，以成本價向管委會提供物業管理用房。具體標準：

　　（一）建筑面積2萬－5萬平方米的為60－80平方米；

　　（二）建筑面積5萬－10萬平方米的為80－100平方米；

　　（三）建筑面積10萬平方米以上的為120－150平方米；

　　（四）開發建筑面積不夠上述標準的，開發建設單位按規劃商品房面積每平方米3元的標準，一次性將款劃撥給房產行政主管部門，由房產行政主管部門統一安排使用。

　　第三十九條　住宅小區和居住區內的產權人和使用人，按物價局核定的收費標準向物業管理企業交納物業管理服務費。

　　第四十條　從房改售房款總額中提取10％的資金，作為原有住宅小區綜合整治的專項費用，由各區政府、住宅小區產權單位提出小區綜合整治規劃設計方案，報經市規劃行政主管部門和市房產行政主管部門審批實施。各小區產權單位或管理單位按小區綜合整治進度列出資金使用計劃，報市房產行政主管部門審批，由住房資金管理局審查撥款，并由市財政局、市房產行政主管部門、住房資金管理部門和規劃行政主管部門監督檢查其資金使用情況和驗收綜合整治項目。達到物業管理條件的，實行物業管理。

　　對已建成的住宅小區，在規劃條件允許的情況下，由市規劃行政主管部門會同市房產行政主管部門等，審批興建一批商服用房和辦公用房，提供給物業管理企業使用，其建設資金由住宅小區產權單位或物業管理企業自籌解決。

　　第四十一條　企業自管住宅小區，應實行符合企業特點的管理模式，暫不具備物業管理條件的企業，應按國家、省、市有關住宅小區的標準和規定進行管理，逐步創造條件實行物業管理。

　　第四十二條　產權人、使用人應按所受物業服務的項目向物業管理企業交付物業管理服務費。

　　物業管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

　　為使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維修、保養以及保安等，實行政府定價或政府指導價。

　　為使用人提供的特約服務，除物價部門規定的統一收費標準外，經營者自行定價。

　　住宅小區和居住區物業管理服務收費按《遼寧省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（遼價發〔1997〕25號文）執行。

　　第四十三條　住宅小區和居住區物業管理單位向使用人收取物業管理服務費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。

　　第四十四條　住宅小區和居住區物業維修基金的提取和共用部位、共用設備維修費的交納，按《撫順市市區公有住房售后管理實施細則（試行）》（撫政發〔1997〕30號文）執行。

　　第四十五條　住宅小區和居住區內各項管理經費的收支情況，每半年向產權人、使用人張榜公布一次，接受產權人、使用人的監督。

第九章　獎勵與處罰

　　第四十六條　住宅小區和居住區物業管理工作應按《全國優秀住宅小區管理標準》、《遼寧省優秀住宅小區物業管理標準》定期進行檢查評比，對評為國家、省級的優秀住宅小區由市人民政府予以表彰或獎勵。

　　第四十七條　新建成的住宅小區，未經綜合驗收或驗收不合格開發建設單位擅自配戶的，由市房產行政主管部門責令限期完善，在其未完善之前，不審批新的開發項目。情節嚴重的，可處10－30萬元罰款，直至依法吊銷其開發企業資質證書。

　　第四十八條　對違反《撫順市城鎮房產管理暫行辦法》的，物業管理企業有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失；情節嚴重的，交有關部門按照有關規定給予行政處罰。

　　第四十九條　對無故拒交各項費用的住戶，物業管理企業可要求其限期交納，并按規定收取滯納金；逾期仍不交納的，物業管理企業可向人民法院起訴追繳。

　　第五十條　物業管理企業違反本辦法有下列行為之一的，由管委會制止、限期改正或要求賠償損失：

　　（一）對物業維修養護不及時的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　　（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　　（四）擅自將管理費用挪作他用的；

　　（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；

　　（六）違反物業管理合同約定的其他行為。

　　第五十一條　開發建設或經營管理單位在管委會未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會移交住宅小區，未移交專用房和拒交住宅小區基礎設施維修費的，由市房產行政主管部門責令其限期履行；逾期仍不履行的，市房產行政主管部門可申請人民法院強制執行。

第十章　附則

　　第五十二條　辦公、商住、別墅等的物業管理，可參照本辦法執行。

　　第五十三條　本辦法由市房產局負責解釋。

　　第五十四條　本辦法自發布之日起施行，原《撫順市城市住宅小區物業管理暫行規定》（1997年5月27日撫政發[1997]15號文）同時廢止。