經2005年8月2日市政府第40次常務會議通過，現予發布，自2005年9月10日起施行。

　　二○○五年八月十五日

哈爾濱市城市房屋租賃管理辦法

哈爾濱市人民政府令第133號

　　第一章　總則

　　第二章　租賃范圍和條件

　　第三章　租賃合同

　　第四章　租賃登記備案

　　第五章　租賃房屋的交付、使用和維修

　　第六章　轉租

　　第七章　法律責任

　　第八章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規范城市房屋租賃行為，維護房屋租賃市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《哈爾濱市城市房地產市場管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市城市規劃區國有土地范圍內的房屋租賃及其管理。

　　實行政府定價的公有房屋租賃，不適用本辦法。

　　第三條　房屋租賃應當遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第四條　市房產行政主管部門主管全市房屋租賃管理工作，并負責本辦法的組織實施。

　　公安、工商、稅務等有關管理部門應當按照各自職責，負責房屋租賃有關管理工作。

　　街道辦事處負責房屋租賃信息的統計及住宅房屋租賃日常管理的協管工作。

第二章　租賃范圍和條件

　　第五條　本辦法所稱房屋租賃，是指出租人將房屋提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　有下列情形之一的，視為房屋租賃：

　　(一)將房屋以聯營、承包、合資、合作經營等方式提供給他人使用，不參與經營，并取得收益的；

　　(二)將房屋以柜臺、攤位等方式分割提供給他人使用，并取得收益的；

　　(三)將地下構筑物提供給他人使用，并取得收益的。

　　第六條　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)房屋權屬有爭議的；

　　(二)共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

　　(三)已被鑒定為危險房屋的；

　　(四)法律、法規規定不得出租房屋的其他情形。

　　第七條　房地產開發企業預租商品房，應當取得商品房預售許可證后方可進行。已經辦理預售的商品房不得再行預租。

　　本條前款所稱商品房預租，是指房地產開發企業依法投資開發的商品房未竣工前，向承租人約定預出租商品房并收取一定金額預收款的行為。

第三章　租賃合同

　　第八條　房屋租賃當事人應當訂立書面租賃合同，并載明以下主要內容：

　　(一)當事人的姓名或者名稱、住所；

　　(二)房屋坐落地點、面積、結構、附屬設施狀況；

　　(三)租賃用途；

　　(四)租賃期限和房屋交付日期；

　　(五)租金數額、支付方式和期限；

　　(六)房屋使用要求和維修責任；

　　(七)房屋返還時狀況；

　　(八)轉租的約定；

　　(九)違約責任；

　　(十)爭議解決方式；

　　(十一)當事人約定的其他事項。

　　市工商行政管理部門應當會同市房產行政主管部門制定房屋租賃合同示范文本，供房屋租賃當事人參照使用。

　　第九條　房屋租賃的租金，由租賃當事人協商確定。

　　市房產行政主管部門應當根據房屋租賃市場的租金價格水平，在報紙、網站等媒體上定期發布房屋租賃市場參考租金價格信息。

　　第十條　租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，應當提前3個月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有權轉讓給非承租人的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。

　　第十一條　出租已抵押房屋時，出租人應當將租賃情況告知抵押權人；將已出租房屋抵押時，出租人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。

　　第十二條　房屋租賃期屆滿，租賃合同終止，承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同。

　　第十三條　房屋租賃中發生爭議，當事人可以協商解決，也可以申請市房產行政主管部門或者工商行政管理部門進行調解；協商調解不成的，可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四章　租賃登記備案

　　第十四條　房屋租賃關系的確立、變更，當事人應當自簽訂租賃合同之日起30日內到市房產行政主管部門登記備案。

　　出租人從事房屋租賃經營活動，法律、法規和規章規定應當辦理工商、稅務登記的，依照規定辦理。

　　第十五條　辦理房屋租賃登記備案，當事人應當提交下列文件：

　　(一)房屋所有權證或者證明其權屬的其他有效文件；

　　(二)當事人身份證明或者法律資格證明；

　　(三)房屋租賃合同；

　　(四)出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的書面證明；

　　(五)出租委托代管房屋的，需提交委托人授權出租的合法有效證明。

　　當事人應當對證明的真實性負責。

　　第十六條　房地產開發企業預租商品房，應當按照本辦法第十四條、第十五條規定辦理登記備案手續。

　　第十七條　市房產行政主管部門自接到房屋租賃登記備案申請之日起5個工作日內，對符合本辦法規定的，予以登記備案；對不符合本辦法規定的，不予登記備案，并書面答復申請人。

　　第十八條　市房產行政主管部門應當及時與公安、工商、稅務等有關部門互通房屋租賃信息，做到信息共享。

　　第十九條　租賃當事人辦理房屋租賃登記備案手續時，應當如實申報租金，不得弄虛作假。

　　申報的租金明顯低于房屋租賃市場參考租金價格，或者租賃合同未約定租金以及約定租金不明的，市房產行政主管部門按照評估價格予以確定。

　　第二十條　房屋租賃期間有下列情形之一的，市房產行政主管部門應當注銷登記備案手續：

　　(一)申報材料不實的；

　　(二)房屋滅失的；

　　(三)房屋出現重大安全隱患，不適合繼續出租的。

　　第二十一條　房屋出租人應當依法納稅。稅款由稅務部門征收，也可由稅務部門委托市房產行政主管部門代為征收。

　　房屋租賃當事人應當按照規定繳納房屋租賃管理的有關費用。出租人不能按時繳納的，承租人應當代繳；承租人代繳的，可以抵付租金。

　　第二十二條　承租人不得利用承租的房屋從事違法犯罪活動。

　　出租人發現承租人利用出租房屋從事違法犯罪活動的，應當及時向有關部門報告。

　　第二十三條　市房產行政主管部門應當定期或者不定期地對房屋租賃情況進行監督檢查。

　　房屋租賃管理人員在對房屋租賃情況進行監督檢查時，應當出示執法證件，房屋租賃當事人應當予以配合，并如實提供有關材料，不得隱瞞或者弄虛作假。

第五章　租賃房屋的交付、使用和維修

　　第二十四條　出租人應當按照合同約定的期限將房屋交付承租人。

　　承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并應當遵守有關房屋使用和物業管理的規定。承租人需改變房屋用途的，應當書面征得出租人同意，其中依法需經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。

　　第二十五條　承租人裝修房屋或者增設附屬設施的，應當書面征得出租人同意。增設的附屬設施應當由租賃當事人協商確定歸屬及維修責任，其中依法需經有關部門審批的， 應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。

　　第二十六條　出租人可以對承租人使用房屋的情況進行查看，但不得影響承租人正常使用房屋；承租人對出租人的查看應當予以配合。

　　第二十七條　出租人應當定期對房屋進行養護，使房屋處于正常的可使用狀態，承租人發現房屋損壞的，應當通知出租人予以修復，出租人應當及時修復，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　出租人養護和維修房屋時，應當采取措施減少對承租人使用房屋的影響。承租人應當配合出租人養護。

第六章　轉租

　　第二十八條　房屋轉租是指承租人在租賃期間經出租人書面同意后，將其承租的房屋部分或者全部再出租的行為。

　　下列行為視同轉租：

　　(一)將承租的房屋或者其附屬設施以聯營、合資、合作等方式提供給他人使用，不參與經營，并取得收益的；

　　(二)將承租房屋有償提供給其下屬獨立法人單位使用的。

　　受轉租人不得將租賃房屋再出租。

　　第二十九條　房屋轉租當事人應當簽訂房屋轉租合同。轉租合同簽訂后30日內，轉租當事人應當按照本辦法的有關規定向市房產行政主管部門辦理登記備案手續。

　　第三十條　房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過租賃合同中約定的最后租期日。

　　第三十一條　房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃合同，但出租人與轉租當事人另有約定的除外。

　　房屋轉租期間，轉租人和受轉租人的權利、義務參照本辦法有關出租人和承租人的權利、義務的規定。

第七章　法律責任

　　第三十二條　違反本辦法有下列情形之一的，由市房產行政主管部門責令改正，并按下列規定處罰：

　　(一)違反本辦法第六條(一)(二)(三)項規定，將不得出租的房屋出租的，對出租人處以1000元以上5000元以下的罰款；

　　(二)違反本辦法第七條規定，預租商品房未取得商品房預售許可證或者將已經辦理預售的商品房再行預租的，對出租人處以2萬元以上5萬元以下的罰款；

　　(三)違反本辦法第十四條、第十六條、第二十九條規定，出租房屋沒有登記備案的，對住宅租賃當事人處以200元以上1000元以下的罰款，對非住宅租賃當事人處以5000元以上5萬元以下的罰款。

　　第三十三條　違反本辦法其他規定的，由有關部門依照相關規定予以處罰。

　　第三十四條　市房產行政主管部門及其工作人員應當按照法定的權限和程序，認真履行法定管理和監督職責，不得利用職權徇私舞弊。

　　違反本條前款規定的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十五條　侮辱、毆打房屋租賃管理工作人員或者阻撓其執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第三十六條　對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第三十七條　罰款票據的使用和罰款的處理，按照國家和省的有關規定執行。

第八章　附則

　　第三十八條　縣(市)房屋租賃管理，參照本辦法執行。

　　第三十九條　涉外房屋租賃，除法律、法規另有規定外，適用本辦法。

　　第四十條　本辦法自2005年9月10日起施行。