第一章　總　則

　　第一條　為加強房屋專項維修資金的管理,保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護房屋專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國物業管理條例》《齊齊哈爾市物業管理條例》等規定,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條　本市行政區內的商品住宅(含征收安置房)、售后公有住房房屋專項維修資金的交存、使用和監督管理適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱房屋專項維修資金(以下簡稱維修資金),是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

　　本辦法所稱房屋共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條　市維修資金行政主管部門負責全市維修資金管理的指導和監督工作。

　　市維修資金經辦機構負責龍沙區、建華區、鐵鋒區、富拉爾基區、昂昂溪區維修資金具體經辦工作。

　　市轄其他縣(市)區維修資金行政主管部門負責本轄區內維修資金代管工作,并確定具體機構負責維修資金具體經辦工作。

　　財政、住建、消防救援以及不動產登記等有關部門按照各自職責,協助做好維修資金管理的相關工作。

　　第五條　維修資金行政主管部門應當建立統一的維修資金信息管理系統。維修資金經辦機構與住建行政主管部門、不動產登記機構應當加強預售和網簽合同等樓盤表信息與自然狀況、權屬狀況等不動產登記簿信息的互通共享,推進維修資金交存、使用、核算、查詢和監督等工作的信息化,提供方便快捷的查詢渠道,切實保障所有權人的知情權和監督權。

　　市、縣(市)區級人民政府應當保障維修資金經辦工作所需的經費。

　　第二章　交　存

　　第六條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本辦法規定交存維修資金。

　　前款所述住宅屬于出售公有住房的,首期維修資金由公有住房售房單位和業主分別按本辦法規定提取、交存。

　　第七條　新建房屋,已售出的,首期維修資金由業主按照所擁有物業的建筑面積(包括專有建筑面積和分攤建筑面積)在辦理房屋入住手續前一次性足額交存;未售出的,首期維修資金由開發建設單位在辦理房屋所有權首次登記前一次性足額交存,其交存的維修資金可在房屋售出后轉由購買人承擔。

　　每平方米建筑面積首期維修資金的交存基數為:無電梯的住宅每平方米58元;有電梯的住宅、非住宅每平方米75元。

　　維修資金行政主管部門應根據本地建筑安裝工程每平方米造價,于本辦法實施后每兩年重新調整、確定并公布一次每平方米建筑面積首期維修資金的交存數額。調整方式為:交存基數乘以調整年份與交存基數確定年份建筑安裝工程造價的比值。

　　第八條　出售公有住房的,按照下列規定交存首期維修資金:

　　(一)原有公產部分業主按照房改購房款的2%,原有個人投資部分面積按照本辦法第七條的標準,在辦理房屋購買手續時交存首期維修資金。

　　(二)售房單位按照房改售房款的25%一次性提取首期維修資金,并在收到售房款之日起30日內,將提取的維修資金劃轉至維修資金專戶存儲。

　　(三)已售出但個人未交存過首期維修資金的公有住房,再次轉讓時業主應當按照本辦法第七條房屋屆時適用的交存標準補足首期維修資金。

　　第九條　業主未按本辦法規定交存首期維修資金的,開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　開發建設單位在辦理物業管理方案備案手續時、業主在辦理房產交易和不動產登記時,有關部門應當核驗維修資金交存情況。

　　第十條　業主交存的維修資金屬于業主所有。

　　從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第十一條　維修資金行政主管部門應當遵循資金安全、服務優質的原則,按國家有關規定確定在本地范圍內營業的商業銀行,作為維修資金的專戶管理銀行,并與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議,在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　由業主交存的維修資金,應當以物業管理區域為單位設賬,按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。由公有住房售房單位交存的維修資金,應當以交存單位設賬,按照幢設分賬。

　　第十二條　專戶管理銀行、代收維修資金的各有關單位,應當向維修資金交存者出具由財政部門監制的維修資金專用票據。

　　第十三條　本辦法實施前,已辦理房屋入住手續但未建立或未按規定交存首期維修資金的物業業主,應按照本辦法規定補交首期維修資金,并存儲至專戶。

　　第十四條　業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時,應當及時續交。續交涉及的方式、標準等具體事項,由業主大會在維修資金管理公約中約定。未建立維修資金管理公約但已設立業主大會的由業主委員會擬訂續交方案;未設立業主大會的由社區居民委員會在街道辦事處、鎮(鄉)人民政府的指導下擬訂續交方案,經業主依法表決同意后實施。

　　市維修資金行政主管部門可根據本辦法規定制定具體實施指導意見。

　　第十五條　利用建筑區劃內共用部位、共用設施設備經營所得收益及共用設施設備報廢后回收的殘值,應當主要用于補充維修資金。經營收益及殘值補充的比例及具體辦法,由全體業主在物業管理規約中約定;物業管理規約未予約定的,由相關業主依法決定。

　　第十六條　因業主延期交存或拒交維修資金,導致延誤維修時機或無法維修,給其他業主造成損失的,應承擔賠償責任;拒不承擔賠償的,相關業主或其他利害關系人可以向人民法院提起訴訟,并可依法將其不良行為錄入個人信用信息檔案。

　　因開發建設單位延期交存或拒交維修資金,或拒不承擔應分攤的維修費用,涉及未售出房屋的,建設行政主管部門可限制該部分商品房網簽合同辦理;導致延誤維修時機或無法維修,給其他業主造成損失的,應當承擔賠償責任;拒不承擔賠償的,相關業主或其他利害關系人可以向人民法院提起訴訟,并可依法將其不良行為錄入企業信用信息檔案。

　　第十七條　成立業主大會的小區,業主委員會可憑成立備案證書在專戶管理銀行開立公共賬戶,用于儲存、劃轉維修和更新、改造費用的維修資金以及物業管理區域內的公共收益等,但不能用于現金支付。

　　第三章　使　用

　　第十八條　維修資金應當專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

　　維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　物業服務合同中應當約定分別從物業服務費和維修資金中列支的共用部位、共用設施設備維修費用的事項,但約定從維修資金中列支費用的事項,不得違反本辦法的規定。

　　第十九條　共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

　　(一)相關業主約定分攤方式的,按照約定分攤;約定不明確或者沒有約定的,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同分攤。

　　(二)涉及沒有交存維修資金的尚未售出房屋,開發建設單位或者公有住房產權單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

　　(三)根據比例分攤后,涉及已售公有住房部分的維修和更新、改造費用,先從公有住房售房款中提取的維修資金中列支,不足時再從業主交存的維修資金中列支,并按照所涉及業主各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　第二十條　下列費用不得從維修資金中列支:

　　(一)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用;

　　(二)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用;

　　(三)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供熱、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;

　　(四)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的房屋共用部位、共用設施設備的修復費用;

　　(五)規劃上專屬特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入特定房屋買賣合同中的露臺、屋面、庭院等部位的維修和更新、改造費用。

　　第二十一條　使用維修資金的組織實施單位按照下列規定確定:

　　(一)有物業服務企業的,由物業服務企業組織實施;

　　(二)沒有物業服務企業的,由業主委員會組織實施;

　　(三)既沒有物業服務企業,也沒有業主委員會的,由所在地社區居民委員會組織實施。

　　第二十二條　維修資金的使用可分為一般使用和應急使用。

　　(一)一般使用是指先經業主表決通過,再決定使用維修資金進行維修和更新、改造的使用方式。

　　(二)應急使用是指對應急維修項目,維修前不經業主表決,維修后向業主公示的使用方式。應急使用以排險搶修、保障共用部位、共用設施設備安全及正常使用為目的,不得擴大維修和更新、改造范圍。應急情形包括:

　　1.危及人身安全的電梯故障;

　　2.消防系統故障;

　　3.因不可抗力等突發事件導致屋面、外墻體嚴重滲漏;

　　4.上、下水管爆裂或排水設施出現坍塌引起的功能性障礙,已嚴重影響業主正常生活;

　　5.供電線路故障,已嚴重影響業主正常生活;

　　6.樓體外立面存在脫落危險,危及人身生命財產安全;

　　7.其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

　　以上情形不包括本辦法第二十條所指的不得從維修資金中列支費用的情況。

　　第二十三條　業主表決可采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式,但應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　表決結果應當向相關業主公示,公示期不少于5個工作日,公示期滿,業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的,方可視為表決通過。

　　第二十四條　維修資金的使用按照下列規定辦理:

　　(一)維修資金的一般使用程序:

　　1.組織實施單位根據維修和更新、改造項目提出使用申請;

　　2.維修資金經辦機構進行現場核查,確認項目的真實性和列支范圍;

　　3.組織實施單位制定維修和更新、改造方案,編制工程預算,打印費用分攤明細表,對列支范圍內的業主進行公示的同時征求相關業主意見,公示期不得少于5個工作日;

　　4.公示期滿并通過業主表決后,組織實施單位向維修資金經辦機構提交申請使用報告和相關材料;

　　5.維修資金經辦機構應當對申報材料的完整性和規范性進行確認,符合要求的予以備案;

　　6.工程竣工后,組織實施單位應當組織施工單位、監理單位、審價機構、業主委員會、相關業主對工程進行驗收。驗收合格的,在驗收報告上簽署意見;

　　7.組織實施單位應當將驗收報告、決算審計報告、維修資金使用分攤情況對列支范圍內的業主進行公示,公示期不得少于5個工作日;

　　8.維修資金經辦機構依據組織實施單位提交的驗收報告、決算審計報告、維修資金使用分攤明細等材料,撥付工程款。

　　(二)維修資金的應急使用程序:

　　1.出現本辦法第二十二條第(二)款所列應急情形的,經業主委員會同意,并在3個及以上業主代表監督下,可以啟動應急使用程序。

　　涉及電梯、消防設施的,組織實施單位需出示由特種設備檢驗檢測機構、消防救援機構出具的檢驗檢測報告等意見。

　　2.維修資金經辦機構會同街道辦事處、鎮(鄉)人民政府進行現場核查,需要專業檢測的,組織實施單位應當提交專業檢測報告。

　　3.組織實施單位提交的申請材料,通過維修資金經辦機構核實備案后,應當將維修資金用于應急維修的情況向相關業主進行公告說明,并立即組織維修。

　　4.工程竣工后,組織實施單位應對維修和更新、改造方案、驗收報告、決算審計報告、業主費用分攤情況等進行公示,公示期不得少于5個工作日。公示期滿后,業主委員會對公示情況予以確認。

　　5.維修資金經辦機構依據申請人提交的驗收報告、決算審計報告等材料,撥付工程款。

　　(三)有條件的小區和樓棟可以使用維修資金購買與電梯維修和更新、改造有關的保險,使用程序參照維修資金一般使用程序。

　　第二十五條　維修資金使用實行工程造價審核、特種設備檢測鑒定等第三方監督服務制度。推行組織實施單位采用招標方式選聘施工單位,并聘請監理機構對工程進行監督服務。招標、監理、審價和鑒定費用計入當次維修和更新、改造成本。

　　維修資金行政主管部門可以建立造價咨詢、施工、監理、招標代理等誠信企業信息庫,為使用維修資金提供便捷服務。

　　第二十六條　提出使用維修資金的組織實施單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責,因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的,應當依法賠償相關業主損失,并承擔相應的法律責任。

　　第二十七條　維修資金使用的具體操作程序以及需要填報的格式文本可由維修資金經辦機構依據本辦法制定報維修資金行政主管部門批準并公布后實施。

　　第四章　監督管理

　　第二十八條　維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第二十九條　維修資金自存入專戶管理銀行之日起按規定計息;維修資金的凈收益應轉作維修資金滾存使用。

　　在保證維修資金正常使用的前提下,閑置資金除可以按照國家有關規定用于購買國債、定期組合存儲或法律、法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。

　　第三十條　維修資金行政主管部門應當建立完善的信用管理體系。將不按時交存維修資金影響使用的,或者在使用過程中提供虛假資料等的單位和個人,依法納入統一的社會信用體系。

　　第三十一條　房屋所有權轉讓時,該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶;受讓人應當及時辦理維修資金分戶信息變更手續。

　　分戶賬面結余的維修資金不足首期交存額百分之三十的,由雙方當事人協商補足。

　　第三十二條　房屋滅失的,按照以下規定返還維修資金:

　　(一)房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主;

　　(二)公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還原售房單位;原公有住房售房單位不存在的,按照原售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

　　第三十三條　維修資金應當建立公示和查詢制度,接受業主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十四條　維修資金行政主管部門應當定期對專戶管理銀行管理維修資金的安全性、增值收益大小、服務質量等進行綜合考核,并根據考核結果對專戶管理銀行進行動態調整。

　　第三十五條　違反本辦法規定的單位和個人,由相關部門按有關規定予以處罰。

　　第五章　附　則

　　第三十六條　未成立業主大會的小區和樓棟,由社區居民委員會代行本辦法規定的業主委員會的職責。

　　第三十七條　本辦法自2021年6月1日起施行。