一方婚前全款購房，并登記在自己一人名下的房產(chǎn)，屬于登記方在結(jié)婚之前就已經(jīng)享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，因此，根據(jù)我國《婚姻法》第十八條和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，該房產(chǎn)屬于登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

該類型房產(chǎn)在離婚分割時(shí)，有朋友經(jīng)常會(huì)問到以下幾種情況如何處理的問題：

①該類型房產(chǎn)，如果是婚后取得的房產(chǎn)證，能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割？

律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)是一方在婚前用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的，雖然房產(chǎn)證的取得是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，但該類型房產(chǎn)不過是出資方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上的轉(zhuǎn)化即由動(dòng)產(chǎn)貨幣轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)房屋，因此，該類型房產(chǎn)仍屬于其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，故不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

②該類型房產(chǎn)，如果在婚后出售，房屋增值部分能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)的增值是由于房地產(chǎn)市場行情的變化所造成，屬于自然增值，只是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化而已，在性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，按照物權(quán)的基本法理，原物產(chǎn)生的孽息當(dāng)然歸屬于原物所有人個(gè)人所有。

故在這種情況下房屋出售后的增值部分仍應(yīng)歸原物所有人所有，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

③該類型房產(chǎn)，如果婚后用于出租，所得收益能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割？

律師認(rèn)為，該類型房產(chǎn)用于婚后出租屬于一種經(jīng)營行為，如果另一方參與了經(jīng)營，按照我國《婚姻法》第十七條關(guān)于“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的生產(chǎn)、經(jīng)營的收益歸夫妻共同所有”的規(guī)定，此時(shí)的租金收入屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

所以，該類型房產(chǎn)婚后出租所取得的租金收入是否可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，關(guān)鍵點(diǎn)在于另一方有無“參與經(jīng)營”。　

④該類型房產(chǎn)，如果婚后由雙方經(jīng)營出售，所得收益能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割？

這里說的經(jīng)營出售，是指婚后不斷地將房產(chǎn)賣出、買入，經(jīng)過一系列的“炒房”操作，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，該類型房產(chǎn)原來的價(jià)值變成了更高價(jià)值的一套或者數(shù)套房產(chǎn)。

律師認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》司法解釋二 “婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，該類型房產(chǎn)產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

故可以將現(xiàn)在房產(chǎn)的價(jià)值扣除該類型房產(chǎn)原來的價(jià)值后，將收益部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

這就提醒我們，在將婚前房產(chǎn)用于非自住的投資用途時(shí)，另一方是完全有權(quán)利就投資收益主張權(quán)利的。

⑤該類型房產(chǎn)，一方承諾結(jié)婚后即轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的，離婚時(shí)該房產(chǎn)能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割？

律師認(rèn)為，不管是一方口頭承諾還是書面承諾，該類型房產(chǎn)仍屬于其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，除非雙方在公證處做了公證。

《婚姻法解釋（三）》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”

因此，一方承諾把其婚前房產(chǎn)在結(jié)婚后即轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的，在房產(chǎn)沒有辦理房產(chǎn)變更登記之前，一方可以行使撤銷權(quán)。另，合同法第一百八十六條第二款規(guī)定：“具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。”也即經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，是不可以撤銷贈(zèng)與的。

因此，如果該類型房產(chǎn)，一方承諾結(jié)婚后即轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，建議盡快去公證處做公證。公證以后，如果雙方離婚，該房產(chǎn)即可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

婚前全款購房另一方加名問題

如果雙方?jīng)]有相反的約定，加名行為視為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，該類型房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

①該類型房產(chǎn)加名之后，一方能不能行使撤銷權(quán)，撤銷贈(zèng)與？

律師認(rèn)為，《婚姻法司解釋（三）》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”

該規(guī)定其實(shí)已明確，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前可以撤銷贈(zèng)與，但若贈(zèng)與房產(chǎn)已經(jīng)辦理變更登記則不能撤銷贈(zèng)與。另，《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”

不動(dòng)產(chǎn)證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明，房產(chǎn)證上已記載了被加名人為房產(chǎn)共同所有人，那么該房產(chǎn)便屬于雙方共同擁有。

因此，該類型房產(chǎn)加名之后，不能行使撤銷權(quán)。

②該類型房產(chǎn)加名之后，離婚時(shí)，是不是兩個(gè)人對(duì)半分割？

律師認(rèn)為要分情況。該類型房產(chǎn)加名后，雙方對(duì)該房產(chǎn)擁有共同所有權(quán)，在他們沒有分割之前是所有權(quán)人。

如果雙方婚姻關(guān)系結(jié)束，意味著雙方?jīng)]有了共有基礎(chǔ)，財(cái)產(chǎn)就可以分割。

共有分為兩種：

一種是按份共有，一種是共同共有。

如果是按份共有，因?yàn)殡p方當(dāng)初對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)約定了具體的份額，而且該約定是雙方的真實(shí)意思表示，那么應(yīng)按照雙方約定的份額分割房屋的所有權(quán)。

如果是共同共有，很多法院往往會(huì)出現(xiàn)不一致的判決，有的法院直接以房產(chǎn)登記為依據(jù)，既然雙方約定了共有方式是共同共有，就視為等份共有，判決雙方平分；

有的法院會(huì)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況做出判決，比如會(huì)全面考慮購買該房產(chǎn)的資金來源、雙方結(jié)婚時(shí)間長短、夫妻對(duì)家庭所做貢獻(xiàn)的大小等因素，對(duì)婚前購房的配偶一方予以適當(dāng)多分，避免出現(xiàn)顯失公平的情況。

律師認(rèn)為后一種判法較為妥當(dāng)，既能保證出資人的利益，也充分考慮了男女雙方的感情投入，合情合理，更能說服人心。

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