上海法制報
　　交易促成應(yīng)當(dāng)付中介費

　　2007年8月一天，周女士與房產(chǎn)中介公司簽訂了“物業(yè)購買委托書”后，由房產(chǎn)中介公司帶領(lǐng)周女士驗看了位于本市廣中路的一處房屋。經(jīng)多次洽談，次日房產(chǎn)中介公司與周女士簽訂了“房地產(chǎn)居間合同”，約定了房價及付款方式，成交價為100余萬元。嗣后，房產(chǎn)中介公司、周女士、出售方朱先生，三方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因各種原因，當(dāng)日未完成過戶手續(xù)。后其解除了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房產(chǎn)中介將出售方產(chǎn)權(quán)證退還給朱先生。
　　事后，房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)周女士與朱先生繞開其私下辦理了訴爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房產(chǎn)中介公司認為周女士的行為嚴(yán)重損害了其權(quán)益，故訴至法院，要求周女士支付中介費1萬余元。
　　案件審理中，原告房產(chǎn)中介公司稱，被告周女士與其簽訂了“物業(yè)購買委托書”，約定：被告周女士委托其就購買本市廣中路上一房屋提供中介咨詢服務(wù)。雙方還同意在2007年8月31日前辦理房屋過戶手續(xù)，2007年7月30日之前辦理房屋移交手續(xù)，任何一方逾期視為違約，違約方必須承擔(dān)賠償責(zé)任。合同還約定在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時被告周女士向原告房產(chǎn)中介公司支付房屋轉(zhuǎn)讓價1％的中介咨詢費及200元續(xù)代辦費（貸款服務(wù)費另付）。如在六個月之內(nèi)不通過原告房產(chǎn)中介公司而自行成交，視為居間人促成了合同，買賣雙方應(yīng)各以房價總額的1％向原告支付服務(wù)費用。此外，傭金確認書中還約定了被告朱先生委托原告購買的訴爭房屋，經(jīng)原告介紹已與出售方簽訂居間合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告朱先生承諾將于交易時，支付原告中介服務(wù)費（按房屋成交價1％）計1萬余元。如逾期支付，則需另承擔(dān)每天萬分之三的滯納金，直至付清為止。在契稅方面，其承認在工作上確有瑕疵，故要求周女士支付中介費1萬元。
　　被告周女士稱，在與出售方朱先生簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，交易時，其得知原告房產(chǎn)中介公司介紹的稅收的情節(jié)系虛假，事實上契稅是3％而非1.5％。為此，其與房產(chǎn)中介公司發(fā)生爭議。其與房產(chǎn)中介公司、朱先生約定解除全部合同，不再進行交易。且原告房產(chǎn)公司表示不要求其支付中介費。一審判決，被告周女士應(yīng)支付原告房產(chǎn)中介公司中介費1萬元。

　　【評點】
　　法院認為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中，被告周女士作為涉案房屋買受方，在原告房產(chǎn)中介公司的居間介紹下與出售方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雖因原告房產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)時，將被告周女士應(yīng)承擔(dān)的契稅3％說成1.5％，引起被告周女士與出售方朱先生的不滿，致使雙方解除了買賣合同，原告房產(chǎn)中介公司對此也無異議。但在解除買賣合同的當(dāng)日，被告周女士與訴爭房屋出售方又重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定的房價仍為143萬元，在交易過程中，被告周女士支付的契稅仍為3％，故被告周女士以原告房產(chǎn)中介公司的過錯為由，拒絕承擔(dān)居間報酬，無事實和法律依據(jù)，故法院不予支持。原告房產(chǎn)中介公司自感在居間服務(wù)過程中存在的瑕疵，故要求被告周女士支付中介費為1萬元的訴訟請求，于法無悖。

　　B 未促成交易不得索取報酬

　　陳先生一直希望擁有一套舒適的住房。2007年6月的一天，他終于看中了一套房屋。經(jīng)多方交談、聯(lián)系，與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、陳先生及屋主萬女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，大家約定：陳先生委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間購買萬女士所有的16號601室房屋，陳先生為表示購買誠意，自愿向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元，由該公司轉(zhuǎn)付給萬女士。合同還約定協(xié)議簽訂后，如陳先生、萬女士未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同無法簽訂的，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金，數(shù)額為本次交易中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)收另兩方總傭金之和，計人民幣24200元。
　　協(xié)議簽訂后，陳先生向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元。嗣后，陳先生在看房過程中，聞到所欲購買房屋內(nèi)有異味，即向萬女士提出疑問，萬女士表示該異味可能來自于周邊化工廠，陳先生表示不愿購買16號601室房屋。為此，陳先生與萬女士經(jīng)協(xié)商，不履行房屋買賣事宜，陳先生自愿補償萬女士二個月租金6千元。萬女士遂將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)交的陳先生支付的意向金2萬元返還給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
　　陳先生遂要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元，因未果，訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元。該案法院作出判決：由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還陳先生2萬元。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認為，陳先生擅自解除居間合同，不再購買16號601室房屋，而該行為又得到萬女士的認可，陳先生、萬女士的行為損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，故要求陳先生、萬女士按《房地產(chǎn)居間合同》第十條的約定向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付24200元的違約金。
　　法院一審判決，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告陳先生、萬女士支付違約金24200元的訴訟請求，不予支持。

　　【評點】
　　法院認為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。被告陳先生委托原告購買被告萬女士所有的上海市某路16號601室房屋，所簽訂的居間合同，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。被告陳先生主張原告違反規(guī)定，由沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員簽訂合同的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門處理，但并不影響合同效力，故被告陳先生主張原告在合同上簽名的經(jīng)紀(jì)人沒有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，違反有關(guān)法律規(guī)定，系無效合同，理由不足，法院不予采信。
　　被告陳先生與被告萬女士在簽訂居間合同后，對于系爭房屋被告陳先生與被告萬女士均確認存有異議，雙方就被告陳先生不購買房屋事宜所達成的一致，于法無悖。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》是格式合同，其中第十條的內(nèi)容，是原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在未與委托人反復(fù)協(xié)商的前提下而預(yù)先擬訂的，可認定該條款系格式條款。該格式條款剝奪了房屋買賣雙方進一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付本次交易中被告應(yīng)收另兩方總傭金之和計人民幣24200的違約金。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過該條款使自己處于無論居間行為成功與否均可獲得相應(yīng)報酬的有利地位，與民事合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，不受法律保護。故原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告支付違約金的請求，依法不予支持。

　　提醒

二手房買賣避開中介自行交易引發(fā)居間合同糾紛

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　　案例

　　A 交易促成應(yīng)當(dāng)付中介費

　　2007年8月一天，周女士與房產(chǎn)中介公司簽訂了“物業(yè)購買委托書”后，由房產(chǎn)中介公司帶領(lǐng)周女士驗看了位于本市廣中路的一處房屋。經(jīng)多次洽談，次日房產(chǎn)中介公司與周女士簽訂了“房地產(chǎn)居間合同”，約定了房價及付款方式，成交價為100余萬元。嗣后，房產(chǎn)中介公司、周女士、出售方朱先生，三方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因各種原因，當(dāng)日未完成過戶手續(xù)。后其解除了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房產(chǎn)中介將出售方產(chǎn)權(quán)證退還給朱先生。
　　事后，房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)周女士與朱先生繞開其私下辦理了訴爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房產(chǎn)中介公司認為周女士的行為嚴(yán)重損害了其權(quán)益，故訴至法院，要求周女士支付中介費1萬余元。
　　案件審理中，原告房產(chǎn)中介公司稱，被告周女士與其簽訂了“物業(yè)購買委托書”，約定：被告周女士委托其就購買本市廣中路上一房屋提供中介咨詢服務(wù)。雙方還同意在2007年8月31日前辦理房屋過戶手續(xù)，2007年7月30日之前辦理房屋移交手續(xù)，任何一方逾期視為違約，違約方必須承擔(dān)賠償責(zé)任。合同還約定在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時被告周女士向原告房產(chǎn)中介公司支付房屋轉(zhuǎn)讓價1％的中介咨詢費及200元續(xù)代辦費（貸款服務(wù)費另付）。如在六個月之內(nèi)不通過原告房產(chǎn)中介公司而自行成交，視為居間人促成了合同，買賣雙方應(yīng)各以房價總額的1％向原告支付服務(wù)費用。此外，傭金確認書中還約定了被告朱先生委托原告購買的訴爭房屋，經(jīng)原告介紹已與出售方簽訂居間合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告朱先生承諾將于交易時，支付原告中介服務(wù)費（按房屋成交價1％）計1萬余元。如逾期支付，則需另承擔(dān)每天萬分之三的滯納金，直至付清為止。在契稅方面，其承認在工作上確有瑕疵，故要求周女士支付中介費1萬元。
　　被告周女士稱，在與出售方朱先生簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，交易時，其得知原告房產(chǎn)中介公司介紹的稅收的情節(jié)系虛假，事實上契稅是3％而非1.5％。為此，其與房產(chǎn)中介公司發(fā)生爭議。其與房產(chǎn)中介公司、朱先生約定解除全部合同，不再進行交易。且原告房產(chǎn)公司表示不要求其支付中介費。一審判決，被告周女士應(yīng)支付原告房產(chǎn)中介公司中介費1萬元。

　　【評點】
　　法院認為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中，被告周女士作為涉案房屋買受方，在原告房產(chǎn)中介公司的居間介紹下與出售方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雖因原告房產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)時，將被告周女士應(yīng)承擔(dān)的契稅3％說成1.5％，引起被告周女士與出售方朱先生的不滿，致使雙方解除了買賣合同，原告房產(chǎn)中介公司對此也無異議。但在解除買賣合同的當(dāng)日，被告周女士與訴爭房屋出售方又重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定的房價仍為143萬元，在交易過程中，被告周女士支付的契稅仍為3％，故被告周女士以原告房產(chǎn)中介公司的過錯為由，拒絕承擔(dān)居間報酬，無事實和法律依據(jù)，故法院不予支持。原告房產(chǎn)中介公司自感在居間服務(wù)過程中存在的瑕疵，故要求被告周女士支付中介費為1萬元的訴訟請求，于法無悖。

　　B 未促成交易不得索取報酬

　　陳先生一直希望擁有一套舒適的住房。2007年6月的一天，他終于看中了一套房屋。經(jīng)多方交談、聯(lián)系，與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、陳先生及屋主萬女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，大家約定：陳先生委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間購買萬女士所有的16號601室房屋，陳先生為表示購買誠意，自愿向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元，由該公司轉(zhuǎn)付給萬女士。合同還約定協(xié)議簽訂后，如陳先生、萬女士未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同無法簽訂的，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金，數(shù)額為本次交易中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)收另兩方總傭金之和，計人民幣24200元。
　　協(xié)議簽訂后，陳先生向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元。嗣后，陳先生在看房過程中，聞到所欲購買房屋內(nèi)有異味，即向萬女士提出疑問，萬女士表示該異味可能來自于周邊化工廠，陳先生表示不愿購買16號601室房屋。為此，陳先生與萬女士經(jīng)協(xié)商，不履行房屋買賣事宜，陳先生自愿補償萬女士二個月租金6千元。萬女士遂將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)交的陳先生支付的意向金2萬元返還給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
　　陳先生遂要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元，因未果，訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元。該案法院作出判決：由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還陳先生2萬元。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認為，陳先生擅自解除居間合同，不再購買16號601室房屋，而該行為又得到萬女士的認可，陳先生、萬女士的行為損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，故要求陳先生、萬女士按《房地產(chǎn)居間合同》第十條的約定向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付24200元的違約金。
　　法院一審判決，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告陳先生、萬女士支付違約金24200元的訴訟請求，不予支持。

　　【評點】
　　法院認為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。被告陳先生委托原告購買被告萬女士所有的上海市某路16號601室房屋，所簽訂的居間合同，是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。被告陳先生主張原告違反規(guī)定，由沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員簽訂合同的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門處理，但并不影響合同效力，故被告陳先生主張原告在合同上簽名的經(jīng)紀(jì)人沒有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，違反有關(guān)法律規(guī)定，系無效合同，理由不足，法院不予采信。
　　被告陳先生與被告萬女士在簽訂居間合同后，對于系爭房屋被告陳先生與被告萬女士均確認存有異議，雙方就被告陳先生不購買房屋事宜所達成的一致，于法無悖。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》是格式合同，其中第十條的內(nèi)容，是原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在未與委托人反復(fù)協(xié)商的前提下而預(yù)先擬訂的，可認定該條款系格式條款。該格式條款剝奪了房屋買賣雙方進一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付本次交易中被告應(yīng)收另兩方總傭金之和計人民幣24200的違約金。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過該條款使自己處于無論居間行為成功與否均可獲得相應(yīng)報酬的有利地位，與民事合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，不受法律保護。故原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告支付違約金的請求，依法不予支持。

　　提醒
　　買賣二手房切勿“急吼吼”

　　購房對于大多數(shù)老百姓來講，是件很重要的事。所謂先安居后樂業(yè)，老百姓能夠買一套稱心如意的住房也是美事一樁。那么，如何避免購房過程中的不必要麻煩呢？
　　首先，要選好、選準(zhǔn)適合自己的房屋，避免悔約糾紛的發(fā)生。在購買二手房時，要保持一顆平常心，切勿“急吼吼”。在簽約或下定金之前，一定要盡可能多地了解住房周邊的環(huán)境情況（學(xué)校、醫(yī)院、超市等），房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無抵押（可到房產(chǎn)交易中心查詢）等情況。
　　簽約主體要合格，共有房產(chǎn)要取得共有人的書面同意。出賣方應(yīng)為房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。如果是共有的房產(chǎn)，合同上不僅要將共有人均列為出賣方，而且要有房屋共有人的親自簽名。如果房屋共有人委托其他人辦理，則應(yīng)有經(jīng)公證的授權(quán)委托書。在操作過程中，要防止合同因未經(jīng)共有人同意出賣而無效。對于夫妻雙方共有的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上只列了夫或妻一方的名字，但在出賣時一般也應(yīng)征得另一方的書面同意。
　　其次，要仔細閱讀，認真審視條文內(nèi)容。二手房轉(zhuǎn)讓合同一般為中介公司的格式合同，盡管每家公司的條文內(nèi)容不盡相同，但都傾向于保護中介公司的自身利益。因此，對合同條文一定要仔細閱讀、認真審查，不懂的條文內(nèi)容要提出來，意思隱晦、表述不清的要另附條文作出相應(yīng)解釋。如果覺得自己判斷能力有限，可聘請專業(yè)人士為自己把關(guān)。
　　合同中應(yīng)約定房屋過戶的價格，并要特別注明如房屋中介公司隱瞞事實吃差價而導(dǎo)致交易不能進行，中介公司應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償定金和賠償其他損失的責(zé)任。需要注意的是，在房屋合同沒有成交前，中介公司無權(quán)收取中介費用，當(dāng)然中介公司可以收取交通費、復(fù)印費等相關(guān)費用。明確房價款總額和付款方式。明確履行的先后順序；交房方式和日期；明確中介公司的責(zé)任；防止中介公司吃“差價”。
　　此外，注意區(qū)分“定金”與“訂金”，確保購房定金的安全。“定金”具有定約性質(zhì)和擔(dān)保作用，其與“訂金”和“預(yù)付款”具有不同的性質(zhì)。如果沒有合同明確約定，“訂金”或“預(yù)付款”則不具有雙倍返還功能。而“定金”卻不同，收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金。

　　買賣二手房切勿“急吼吼”

　　購房對于大多數(shù)老百姓來講，是件很重要的事。所謂先安居后樂業(yè)，老百姓能夠買一套稱心如意的住房也是美事一樁。那么，如何避免購房過程中的不必要麻煩呢？
　　首先，要選好、選準(zhǔn)適合自己的房屋，避免悔約糾紛的發(fā)生。在購買二手房時，要保持一顆平常心，切勿“急吼吼”。在簽約或下定金之前，一定要盡可能多地了解住房周邊的環(huán)境情況（學(xué)校、醫(yī)院、超市等），房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無抵押（可到房產(chǎn)交易中心查詢）等情況。
　　簽約主體要合格，共有房產(chǎn)要取得共有人的書面同意。出賣方應(yīng)為房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。如果是共有的房產(chǎn)，合同上不僅要將共有人均列為出賣方，而且要有房屋共有人的親自簽名。如果房屋共有人委托其他人辦理，則應(yīng)有經(jīng)公證的授權(quán)委托書。在操作過程中，要防止合同因未經(jīng)共有人同意出賣而無效。對于夫妻雙方共有的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上只列了夫或妻一方的名字，但在出賣時一般也應(yīng)征得另一方的書面同意。
　　其次，要仔細閱讀，認真審視條文內(nèi)容。二手房轉(zhuǎn)讓合同一般為中介公司的格式合同，盡管每家公司的條文內(nèi)容不盡相同，但都傾向于保護中介公司的自身利益。因此，對合同條文一定要仔細閱讀、認真審查，不懂的條文內(nèi)容要提出來，意思隱晦、表述不清的要另附條文作出相應(yīng)解釋。如果覺得自己判斷能力有限，可聘請專業(yè)人士為自己把關(guān)。
　　合同中應(yīng)約定房屋過戶的價格，并要特別注明如房屋中介公司隱瞞事實吃差價而導(dǎo)致交易不能進行，中介公司應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償定金和賠償其他損失的責(zé)任。需要注意的是，在房屋合同沒有成交前，中介公司無權(quán)收取中介費用，當(dāng)然中介公司可以收取交通費、復(fù)印費等相關(guān)費用。明確房價款總額和付款方式。明確履行的先后順序；交房方式和日期；明確中介公司的責(zé)任；防止中介公司吃“差價”。
　　此外，注意區(qū)分“定金”與“訂金”，確保購房定金的安全。“定金”具有定約性質(zhì)和擔(dān)保作用，其與“訂金”和“預(yù)付款”具有不同的性質(zhì)。如果沒有合同明確約定，“訂金”或“預(yù)付款”則不具有雙倍返還功能。而“定金”卻不同，收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求返還定金。