湖南長沙市伍家嶺立交橋往北500米，被稱為“中國地王”的新河三角洲項目工地：遍地散落著拆遷后的殘垣斷壁，稀稀拉拉的幾個工人正在清理廢墟，施工機械難覓蹤影。

　　來自湖南邵陽的項目施工主管劉先生告訴記者，自己來到工地五個多月了，按原定施工計劃，現在應該已經“七通一平”了，可是由于開發商資金沒有到位，項目尚未取得土地證，而施工材料亦供應不足，工程進展非常緩慢。

　　在工地旁邊開小賣部的黃女士也向記者證實，“工程隊進來一年多了，本來說我們這一片過完年就拆的，可現在過了兩三個月還沒有拆，聽說是開發商沒有錢所以耽擱了。”

　　在全國房市預期悲觀、房地產開發商紛紛加快進度、回籠資金的大背景下，這個以92億元天價拍出的“中國地王”，在拿地八個多月后開發進度依然如此遲緩的緣由在于：主開發商北京北辰實業股份有限公司(以下簡稱“北辰實業”)隱現資金“瓶頸”。

　　外拓渴求資金

　　長沙市國土資源局關于新河三角洲土地出讓的《成交確認書》顯示：“中國地王”長沙新河三角洲地塊是由北辰實業與北京城市開發集團(以下簡稱“北京城開”)聯合購買并成立項目公司開發，出資比例為北辰實業80%、城開集團20%。

　　根據相關協議，該塊土地總成交價為92億元，首期付款額為地價總額的70%，即64.4億元，于2007年8月5日前支付，其中北辰實業分擔的首期款為51.52億元，剩下的余款27.6億元及有關稅費須于2008年8月31日前分期付清，也就是說，北辰實業2008年還需要償付剩余土地款的80%，即22.08億元。

　　記者了解到，截至目前，北辰實業2007年的土地出讓款項已經付清，但是拿出這筆土地出讓金之后，北辰實業開發新河三角洲項目的后續資金變得“捉襟見肘”。

　　“事實上，北辰實業在償付土地出讓款的過程中就已隱現資金危機。”一位與國土部門以及北辰實業關系密切的消息人士透露，2007年8月5日前償付的51.52億元首期款，是北辰實業經多方籌措才湊齊的，而2008年除了付清22.08億元土地余款，北辰實業更頭疼的是新河三角洲項目所需的數十億元啟動開發資金的籌措。

　　雪上加霜的是，拿地之后的三個月——2007年11月1日，國土資源部正式施行“39號文”——關于土地出讓金繳納的一項新規，按照這一規定，北辰實業只有繳清全部92億元土地款，才能拿到土地證，進入后續的開發、銷售環節。“我們只能按政策辦事，如果北辰實業能提前將全部土地出讓金付清，國土局當然可以盡早發給他們土地證。”長沙市國土資源局交易中心主任單石川坦言。

　　這一政策無異于“釜底抽薪”！眼前的現實是，以往那種“繳一部分，蓋一部分，回籠一部分資金”的“借雞生蛋”的房地產開發模式將成為歷史。在巨大的資金和政策壓力下，北辰實業不得不重新考量自己的開發模式。

　　記者了解到，北辰實業雖已成立長沙北辰房地產有限公司作為新河三角洲項目開發公司，但受制于上述規定，項目目前尚未拿到土地證，相關規劃也正在報批中，現在甚至連項目建筑方也未確定。“這一切都是因為資金瓶頸所致。”前述消息人士一語中的。

　　“對外拓展投資的無序增加是北辰實業資金危機隱現的重要原因。”與新河三角洲項目相距不過千米的另一濱江房地產項目負責人向記者表示，北辰實業此前一直被視為區域開發商的典型代表，但是自其去年7月攜手北京城開天價摘得長沙新河三角洲項目，北辰實業開始邁出京城，向著全國性開發商的目標進軍，然而，項目開發的融資速度卻跟不上土地儲備增加的速度。“外拓投資的放量增加使得本已緊張的資金鏈進一步繃緊。”

　　“地王”銷售重負

　　從2007年底之前的地王頻現、樓面地價屢創新高，到2007年底2008年初，土地流拍頻現、土地交易市場一派清淡，這種劇變只用了不到半年的時間。

　　地產公司要消化他們不惜代價巨資所得土地，顯然需要奉獻出漫長時間和高昂成本。北辰實業在高價拍下長沙新河三角洲地塊后，雖然獲得業內廣泛關注，但從其2007年的表現來看，整體業績和盈利能力卻不容樂觀。

　　北辰實業2007年年報顯示，北辰實業實現營業收入43.54億元，營業利潤6.99億元，同比增長53.12%和25.5%，但公司凈利潤卻同比減少3.2%，為3.28億元，每股收益也僅為0.10元，同比下降37.5%。2007年北辰實業的凈資產收益率為4.03%，也遠遠低于房地產行業平均8%左右的凈資產收益率。同時，公司2007年經營活動產生現金流量凈額為-58.67億元，年末公司負債達到119億元，資產負債率上升至58.4%。

　　“雖然去年的營業收入增長了53%，但相比一線地產公司的增長仍有較大差距，很明顯北辰實業的凈利潤率和盈利能力都在下降。”泰陽證券一位房地產研究員如是對記者分析。

　　至于凈利潤偏低的原因，這位研究員認為主要是北辰實業的其他項目沒有及時結轉。以北辰實業位于奧運媒體村的項目綠色家園為例，本來是可以在2007年交付的，但是由于奧運會而被推遲。“關鍵的問題還是在于業績增長不夠快。”

　　“凈資產收益率低，也是北辰實業這樣的國有控股企業普遍存在的問題。”有專業分析人士認為，國企普遍存在內在驅動力不足的問題，因此很多時候往往選擇減少自有資產在總資產中的比重的方式來提高凈資產收益率，“但是弊端也是顯而易見的，那就是隨著自有資產的減少，隨之而來的風險也會不斷加大。”

　　北辰實業董事長賀江川2008年3月向媒體透露，今年北辰總資本性開支為54億元，其中奧運村及場館等物業改造約占2.8億元，北辰大廈的開發14億元，余下的37億元用于項目開發。

　　但是北辰實業2007年年報顯示，公司短期借款和一年內到期的非流動負債為30.2億，加上上述資本性開支54億元、長沙地塊今年需要支付的土地出讓金22.08億元，北辰實業今年所需資金總額為106.08億元。而截至2007年年底，該公司共有現金和銀行存款為23.4億。這就意味著公司還有80多億的資金需求要依靠項目回款和融資來解決。

　　“新河三角洲地塊樓面地價為3090.58元/平方米，按照此樓面價，成本應在5000元/平方米以上，那么北辰至少要將價格定在7000元/平方米以上，未來的銷售壓力可以想見。”一路之隔的湘江北尚項目負責人表達了對新河三角洲項目銷售預期的隱憂。同樣位于新河三角洲，目前在售的湘江北尚樓盤銷售均價為5300元/平方米。這就意味著，北辰實業未來在新河三角洲地塊所建房屋的成本價，約等于目前在售房屋的價格，在房價漲幅難現2007“盛世”的景象下，如何走出困局，當是北辰實業面臨的大考。

　　前述專業人士分析，為緩解資金壓力，未來不排除北辰實業通過項目轉讓、股權投資、合作開發和收購兼并等方式來拓寬多元融資渠道的可能性。

　　“地王”催生“寡頭”

　　在相關各方為“中國地王”出爐紛紛叫好的同時，業界亦不乏質疑之聲：如此大幅的地塊，是否不可分割、非得整體出售？

　　“雖然政府對該區域未來的規劃是一個功能和配套統一的整體，但在建設方面，完全可以分為2-4個小塊，在規劃思路統一的前提下，分別拍賣。”湖南大學某知名教授認為，新河三角洲地塊完全可以分拆為幾個小地塊，面對不同的開發商進行“招拍掛”，不一定非要一次性出讓給一家大公司開發。這樣不僅可以加快開發進度，避免高地價導致高房價現象，而且也有利于各個市場主體之間公平競爭。

　　“即使是北辰實業這樣大的開發商，拿到新河三角洲的土地也得分期開發。雖然市政府規定四年內開發完成，但是誰能保證開發周期不會延長？”他坦言，像新河三角洲這樣的大型項目，在開發一期時，剩下的土地其實是閑置的，因此這種圈地開發模式從本質上來講就是變相囤地，這與中央提出的合理開發利用土地的精神是背道而馳的。“如果讓一家公司獨家來開發這么大的地塊，其結果必然是導致開發商壟斷這一區域的地價和房價，對市場流弊甚遠。”

　　“為什么開發商敢舉牌？長沙的地價真的就這么值錢嗎？”全國工商聯房地產商會會長聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說吧)在接受記者采訪時毫不諱言自己對“中國地王”的質疑。在她看來，長沙這種二線城市誕生“中國地王”，表明中國地產寡頭經濟已經壟斷經營，中國二線城市追趕一線城市高房價的步伐已經開始。

　　她分析說，類似長沙新河三角洲這樣的項目，房地產開發商舉牌拿地的時候是虧本的，但是拿著地耗上一兩年，賬面開始趨平，到了第三年或者第四年，開發商就開始大賺。“這三年實際上就是一個炒作和升值的過程，這在全國已經形成一種態勢。”

　　而在湖南房地產專家譚克修看來，“地王”的產生只會培育出“地產寡頭”，其弊端遠遠不是高價出讓土地所獲得的財政收入能平衡和補償的。他直言不諱地指出，“地王”的出現使社會資源迅速集中在少數大企業手中，而將急需土地的中小型房地產企業排除在外。“地產寡頭不僅壟斷房源、控制房價，而且為遏制當前的高房價設置了諸多障礙，嚴重危害著房地產市場的健康發展。”