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寧波
慘淡地價預示房價的下跌趨勢
慘淡地價預示房價的下跌趨勢
2008-04-22 04:27 唐學鵬 21世紀經濟報道
城市房地產土地流拍事件大規模發生，例如深圳在近日的地塊拍賣中，大部分地塊都流拍了，成交的少量地塊的地價已經回落到2005年的水平。同樣的事情也在上海、北京等超級城市發生。一直以來，地價的堅挺表現被虛構為“房地產不敗神話”的標識。現在，地價的慘淡表現強烈預示著超級城市房地產價格崩潰已經為時不遠。
在去年下半年、土地拍賣價格達到峰值的時候，“地價催生房價虛高”的膚淺言論大多是房地產商所傳播，這里面的邏輯是，價格是由成本決定的。例如著名的房地產“大話王”任志強就這樣認為。毫無疑問，在樓價繼續飆升的當時，地產開發商的確非常希望政府的行為模式一直納入在“地價——房價”模式上，他們極力鼓吹高地價產生了房價泡沫，但政府真的調低地價，他們就成為最大的受益者，他們就能獲得更多的“倒手土地”的收益以及降低其囤積的成本。而現在，任志強們迅速更改他們的腔調，他們竟然開始非常擔憂地價的流拍以及地價的走低，甚至發出“要死也是銀行先死”的挾持性言論。這一令人瞠目的更改顯然有著它的利益發生學機制：房地產商現在正在竭力制造房價穩定的態勢，盡管這一舉動面對著資金流斷裂的危險，更關鍵的是，他們非常害怕銀行因為地價走低對其還款能力表示懷疑，進而迫使銀行采取行動催促地產商大規模降價銷售。
對于房地產商來說，他們發出“要死也是銀行先死”的挾持性話語的初衷是希望銀行放松信貸。他們希望將自己的利益同銀行的利益捆綁起來，試圖讓外部的購買者來承擔所有的“成本”。但這一想法是幼稚的。一般來說，支持超級城市房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機需求。但如果房價在低迷時期，支持其“抗跌”力量只有一個，就是自住性需求，這反映在工薪階層的可支配收入變化。也就是說，如果“自住型購買者”的未來實際收入流發生下降趨勢，那么，房價不可避免地要向下塌陷。因為實際收入流是生產率水平決定的。過去5年來中國的城鎮收入增長水平達到13%，這一數值有點夸張，因為實際生產率水平并沒有保證這一實際收入流的可持續性，它的趨勢是下降的。
必須承認，在面對房地產泡沫破滅，出現一些銀行壞賬也是沒有辦法的事情。經濟周期永遠都不存在“無痛”規律。“要死也是銀行先死”這話似乎也不符合各國歷史事實，因為即使發生慘痛的局面，很多國家援救銀行系統的舉動屢見不鮮，但援救地產商則聞所未聞。重要的是，中國的房地產風險沒有證券化，它沒有想象的那么嚴重。
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