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寧波
業主身份認定的依據
首先我們可以明確下國務院《物業管理條例》進行了界定，即“房屋的所有權人為業主”。如何認定房屋的所有權人，房屋所有權的認定是否僅以登記為準，房屋所有權人是否等同于不動產登記簿登記的所有權人，是必須理清的一個問題。
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由于法律法規對此沒有給出明確規定和統一標準，導致了理論認識上的不同，這就是產生上述兩種不同觀點的根本原因。因此，首先要解決如何認定房屋所有權人的問題，在此基礎上才能進一步解決業主的身份認定問題。
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一、依法登記是認定房屋所有權人的依據房屋所有權屬于不動產物權的范疇。
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從我國物權相關法律規定看，不動產物權的取得必須以登記為生效要件。法律之所以將登記作為不動產物權取得的方式，是由于登記具有公信力，已經登記的房屋對外權屬明確，不易產生爭議，物權歸屬清晰以便于確認房屋所有權人。依法登記是取得房屋所有權的最主要途徑，但不是唯一途徑。一般而言，取得房屋所有權須進行不動產權屬登記，但也存在“法律另有規定除外”的情況。從現有法律規定看，符合“法律另有規定除外”情形的，當屬《物權法》第二章第三節規定的一些特殊情況，如因人民法院和仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈、合法建造等行為，未進行登記也可以取得不動產物權。可見，取得房屋所有權的法定途徑有兩種:一是依法進行登記，這是一般規則，是最主要方式;二是法律另有規定的其他情形，這是例外規則，屬于補充方式。
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二、《婚姻法》中的共同共有人不等于房屋所有權人。
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每一部法律都是對特定領域的規范，《婚姻法》是解決婚姻家庭關系的基本準則，調整的是夫妻之間的人身、財產關系。法律規定的夫妻財產共同共有，是為處理婚姻家庭內部的法律關系而設，如在解決離婚的財產分割問題時，需要明確雙方單獨所有和共同所有的財產，以理清債權債務關系。《物權法》是為了明確物的歸屬，發揮物的效用，其調整的是因物的歸屬和利用而產生的民事關系，從立法目的上看，所有權人的設立是為了解決對外的民事法律關系，房屋作為不動產，權利外觀體現為登記，登記人是處理對外法律關系的主體。
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三、?認定業主身份的特別規定。
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《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條第二款規定:“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”這一業主身份認定的特別規定，嚴格講超出了《物權法》的相關規定，但這一規定有對于實踐中存在的問題有相當重要的意義。最高人民法院民一庭負責人針對該司法解釋解答時提到了現實生活中存在的一些現象，購房人基于與建設單位的商品房買賣合同，在已經依法占有并使用專有部分的情況下，仍然未辦理房屋所有權登記的情形并不罕見。此時，僅以是否已經依法登記取得房屋所有權作為判定業主身份的標準，會導致相當數量的人因此不能成為業主，而此類情況一旦持續，將會有很多小區的絕大部分住戶在一段時間內不能行使業主權利，因此有必要對其業主身份的問題進行特別規定，這樣的規定既可以有效地統一司法評價標準，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。
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綜上所述，從認定業主的一般規則到特別規定，都未發現夫妻共有房屋登記在一方名下，未登記的另一方可以獲得業主身份的法律依據。總之，認定業主身份的基礎是確認房屋所有權人，房屋所有權人的確定以登記為基本標準，輔之例外和特別規定。
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以上內容就是相關的回答，如果現實生活中您或您的家人朋友們在認定業主身份時遇到困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關，或者在第一時間找律霸網律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網相關律師。
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