房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在疫情期受到了不小的影響。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進，房地產(chǎn)市場正在逐步恢復(fù)正常運行。但目前，整體商品房的價格仍然保持在一個較高的水平，高昂的房價依舊是大多數(shù)人所負(fù)擔(dān)不起的。因此，全中國有許多人選擇租住房子。因此，更有不少人通過向外出租房子而牟利。因此，也產(chǎn)生了一個新的行業(yè)——二房東。本次，律霸小編就和大家聊聊租房碰到二房東謹(jǐn)記這最重要的6個方面。

一、?在簽定租賃合同時，應(yīng)注意以下8個事項：

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1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;

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2、簽訂租房合同時，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費由誰承擔(dān);

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3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;

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4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù);

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5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定;

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6、要明確違約責(zé)任和違約的補償標(biāo)準(zhǔn);

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7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任;

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8、應(yīng)對提終止合約情況做出約定。

二、?還要注意轉(zhuǎn)租合同與主合同的期限問題：

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1、簽定租賃合同時一定要得到大房東的書面同意;

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2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;

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3、合同中約定事項不能超過主合同。

三、?不是所有的房子都可以轉(zhuǎn)租，只有滿足以下情形的承租人才可以把房屋轉(zhuǎn)租：

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1、租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

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2、租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

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3、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

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4、出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。

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5、房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

(1)房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;

(2)出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;

(3)房屋租賃合同。

四、?限制房屋轉(zhuǎn)租的情形：

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1、承租人拖欠租金的;

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2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的;

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3、預(yù)租的商品房。

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另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

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承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

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4、不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

五、?房屋轉(zhuǎn)租的稅費如何收取?

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根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，現(xiàn)對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個人所得稅問題通知如下：

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1、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

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2、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

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3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函〔2002〕146號)有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調(diào)整為：

(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費;

(2)向出租方支付的租金;

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用;

(4)稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

六、?房屋轉(zhuǎn)租該怎么做?

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1、從轉(zhuǎn)租的前提來講，轉(zhuǎn)租必須征得出租人書面同意。

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2、從轉(zhuǎn)租的客體上講，轉(zhuǎn)租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。

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3、從轉(zhuǎn)租的收益來講，轉(zhuǎn)租人從轉(zhuǎn)租中獲得收益是無疑的。但原出租人是否也必須在轉(zhuǎn)租中獲得收益這將視具體情形而定，原出租人可以從中獲取收益，但不是必須獲得收益。

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4、轉(zhuǎn)租成立后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

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5、從轉(zhuǎn)租合同來講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人，現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同。該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但這份轉(zhuǎn)租合同必須要經(jīng)原出租人書面同意。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

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6、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

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