上海市浦東新區(qū)人民法院

民事判決書

　　（2004）浦民一（民）再初字第4號

　　抗訴機(jī)關(guān)：上海市人民檢察院第一分院。

　　原審原告姜毅華，男，*年*月*日生，漢族，*有限公司工作，住本市浦東新區(qū)*弄*號*室。

　　委托代理人姜純銀，男，系原告之父，*公司退休，住同上。

　　原審被告上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司，住所地本市浦東新區(qū)*號。

　　法定代表人丁曉枚，董事長。

　　委托代理人謝民俠，男，該公司職員。

　　委托代理人王乃萍，女，該公司職員。

　　原審原告姜毅華與原審被告上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司買賣合同糾紛一案，本院2001年3月18日作出（2000）浦民初字第7637號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。上海市人民檢察院第一分院于2003年12月3日對本案提出抗訴，上海市第一中級人民法院將本案交本院審理。本院于2004年3月8日以（2004）浦民一（民）抗字第1號民事裁定對本案提起再審后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上海市人民檢察院第一分院指派上海市浦東新區(qū)人民檢察院檢察員王惠萍、李才平出庭支持抗訴。原審原、被告的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認(rèn)定，1998年3月原審原、被告簽訂房屋拆遷安置協(xié)議，原審原告由原居住的本市姚家弄31號房動遷至本市德州路20弄61號301室、302室，德州路20弄4號502室共三套房屋。原審原告于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月，原審原、被告就上述三套房屋簽訂了《上海市公有住房出售合同》。2000年5月15日原審被告在其出具的《征地拆私還公六折補(bǔ)償農(nóng)民戶購買租住公房審核表》（下稱《購房審核表》）內(nèi)對房屋租金、管理費(fèi)、保潔、保安費(fèi)、電梯水泵運(yùn)行費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算。之后，原審原告要求依據(jù)上述審核表內(nèi)容退還房租，遭原審被告拒絕，原審原告遂訴訟來院要求原審被告退還上述三套房屋的租金共計(jì)人民幣3，080元。

　　原審認(rèn)為，原審原告在與原審被告簽訂拆遷安置協(xié)議之后即租住本市德州路20弄61號301室、302室、德州路20弄4號502室三套公房，原審原告作為公有住房的承租人，有依約按期交付租金的義務(wù)。現(xiàn)原審原告要求原審被告退還其居住期間即1998年4月至2000年3月的租金，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。故原審原告的訴訟請求，本院難以支持。原審依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判令原審原告之訴請不予支持。案件受理費(fèi)133元，由原審原告負(fù)擔(dān)。

　　原審原告不服該判決，先后向本院及上海市第一中級人民法院申請?jiān)賹彶⑾驒z察機(jī)關(guān)申訴。本院與上海市第一中級人民法院分別于2002年1月30日和2002年6月17日駁回了原審原告的再審申請。上海市人民檢察院第一分院則對本案提出了抗訴。

　　上海市人民檢察院第一分院抗訴認(rèn)為，原審認(rèn)定原審被告出具《購房審核表》對房租等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算的事實(shí)卻又否定這一行為的法律效力，與法不符，應(yīng)屬適用法律錯誤。原審被告根據(jù)滬房地拆[2000]70號文件（下稱70號文）的規(guī)定，征得原審原告的同意，填寫了《購房審核表》，該表內(nèi)容為退還原審原告1998 年4月至2000年3月的公房租金3，080元，系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。2000年5月29日，原審原、被告簽訂了《上海市公有住房出售合同》，該合同雖有一定的特殊性，但其實(shí)質(zhì)乃民事合同，應(yīng)適用合同法來調(diào)整。2000年6月2日滬房地資拆（2000）15號文件（下稱15號文）對70號文的部分內(nèi)容進(jìn)行了修改。15號文發(fā)布的時間在雙方合同生效之后，且未載明對其發(fā)布前成立的合同具有溯及力，故對雙方根據(jù)70號文簽訂合同并未產(chǎn)生效力的影響。 70號文與15號文均不屬廣義的法律，應(yīng)視為房屋管理機(jī)關(guān)代表國家為解決本市征地地區(qū)私房拆遷安置補(bǔ)償問題的決定。雙方根據(jù)70號文自愿達(dá)成購買公房退還租金的協(xié)議，對于合同條款，除非有法定或約定的事由，雙方均不得擅自變更、解除。原判缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，顯屬適用法律錯誤，故抗訴。

　　原審原告再審訴稱，其與原審被告簽訂的是購房合同，審核表是購房合同的要件，原審被告應(yīng)當(dāng)按照約定退還租金，要求撤銷原判，支持其原審訴請。

　　再審審理中，原審原告除向本院提交了其在原審中已經(jīng)提交的1998年3月10日《房屋拆遷安置協(xié)議》一份，編號為浦拆2000－5、2000－0006、 2000－0007的《上海市公有住房出售合同》各一份及相關(guān)《公有住房出售價(jià)格計(jì)算表》各一份，《購房審核表》復(fù)印件兩份，《原農(nóng)民戶拆私還公安置證明》一份，滬房地拆[1999]0846號請示、滬府[1999]81號批復(fù)（下稱81號文），70號文、15號文等證據(jù)材料外，又向本院提交了編號為拆 2000－0005、2000－0006的《上海市公有住房出售合同》各一份，個人購房交款憑證、建設(shè)銀行付款證明及公有住宅售房房款差錯調(diào)整審核表，原審被告對該些證據(jù)材料不持異議，本院予以確認(rèn)。

　　原審被告再審辯稱，根據(jù)雙方《上海市公有住房出售合同》第十條約定，原審原告在取得房屋所有權(quán)之前應(yīng)當(dāng)繳付房租，取得房屋所有權(quán)后繳納物業(yè)管理費(fèi)。70號文違反了81號文的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)也意識到70號文的錯誤并于當(dāng)年6月下發(fā)了15號文加以糾正，原審被告有充分理由對原審原告已付租金不予退還。且《購房審核表》系原審被告內(nèi)部流轉(zhuǎn)的一個表式，既非售房合同附件，也非原審被告對原審原告的承諾，原審原告在取得房屋產(chǎn)權(quán)之前理應(yīng)支付房租。另，原審被告受其上級單位委托出售公房。要求維持原判。

　　原審被告再審中亦向本院提交了浦拆2000－5、2000－0006、2000－0007的《上海市公有住房出售合同》。原審原告認(rèn)為該三份合同落款日期已被原審被告涂改，實(shí)際署期應(yīng)為2000年5月29日，而非2000年9月29日，原審被告對此予以承認(rèn)，本院予以確認(rèn)。與原審原告提供的文本相一致，本院予以確認(rèn)。

　　經(jīng)再審查明，原審原告戶因私房拆遷于1998年3月10日與拆遷人簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，獲準(zhǔn)安置于本市浦東新區(qū)德州路20弄61號301室、302 室和20弄4號502室公房，并于1998年4月起逐月交付房租至2000年3月。根據(jù)1993年上海市人民政府第38號令發(fā)布的《關(guān)于修改〈上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則〉的決定》有關(guān)第三十九條，即“被拆遷私房所有人不保留產(chǎn)權(quán)，要求用公房安置的，按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償……”修改為“被拆遷私房所有人不保留產(chǎn)權(quán)，要求用公房安置的，按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的百分之六十給予補(bǔ)償”的意見，原審原告戶在房屋拆遷中獲得了被拆遷房屋估價(jià)六折的補(bǔ)償。鑒于1994年住房制度改革出售租用公房措施在全市推行后，本市按上述拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安置的原集體土地上的此部分農(nóng)民工齡低、無法享受房改的部分優(yōu)惠政策而強(qiáng)烈要求政府妥善解決房屋拆遷時被扣除的百分之四十補(bǔ)償款，上海市房屋土地管理局（下稱市房地局）、上海市住房制度改革辦公室（下稱市房改辦）遂于1999年12月15日以滬房地拆[1999]0846號文件向市府辦公廳請示，擬對1987年1月13日起按上述拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安置的原征地地區(qū)農(nóng)民戶購買拆遷安置公房時，在原相應(yīng)的公房出售標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再給予按25％出售的優(yōu)惠，購房人獲得產(chǎn)權(quán)后，開始繳納應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)。1999年12月24日，市府81號文批復(fù)同意實(shí)施上述請示的內(nèi)容。2000年1月26日，市房地局、市房改辦以70號文通知各區(qū)縣房地局、房改辦執(zhí)行《關(guān)于解決本市征地地區(qū)私房拆遷安置公房居民六折補(bǔ)償問題的實(shí)施意見》。該意見第四條對購買拆遷安置公房的“有關(guān)政策具體界限”作了規(guī)定。其中，第一項(xiàng)規(guī)定：房屋拆遷協(xié)議簽訂之日為公有住房出售之日…… 1996年售房方案適用對象為1996年10月1日至1998年8月31日之間簽訂拆遷協(xié)議的……；第五項(xiàng)規(guī)定：按本文規(guī)定購買租住公房的，……房屋拆遷安置協(xié)議在1994年5月18日之后簽訂的，在房屋拆遷安置協(xié)議簽訂之月之前交付房租；在房屋拆遷安置協(xié)議簽訂之月起交付物業(yè)管理費(fèi)。2000年5月15 日，依據(jù)70號文的規(guī)定原審原、被告就德州路三套安置公房填寫了《購房審核表》。在該表“購房戶填寫”一欄中，原審原告以“購房人”名義承諾“所有同住人一致同意，自愿參加公房出售并積極配合辦理產(chǎn)權(quán)證”。在“管理處填寫”一欄中載明（以下金額為兩張《購房審核表》合計(jì)）：起租日期1998年4月1日；租金付至2000年3月，共計(jì)4068元；累計(jì)需保潔260元，保安260元，電梯水泵運(yùn)行費(fèi)0元，管理費(fèi)468元，補(bǔ)（退）3，080元。在該欄“上述房屋租金、保潔、保安費(fèi)、電梯水泵運(yùn)行費(fèi)、管理費(fèi)已結(jié)清，無違章建筑等情況，承租人能遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，擬同意辦理公房出售”文字下面蓋有原審被告經(jīng)辦人的印章。該表同時載明“本表”屬“購房須提供資料”之一。2000年5月29日，原審原、被告按照一九九六年公有住房出售方案就三套拆遷安置公房簽訂《上海市公有住房出售合同》。該合同首部“本合同雙方當(dāng)事人”一欄“甲方（出售人）”和“代理人”欄空缺。該合同尾部“甲方或其代理人”處為原審被告蓋章。該合同第十條規(guī)定：乙方（即原審原告）憑所有付款憑證、辦理退租手續(xù)，交還租用公房憑證或交割維修基金，并按規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。該合同未涉及原審原、被告依據(jù)70號文填寫的《購房審核表》。當(dāng)日，原審原告依合同履行了付款義務(wù)。后因售房房款差錯，原審原、被告重新簽訂《上海市公有住房出售合同》，對房屋售價(jià)進(jìn)行了更正，并仍署期2000年5月29日，原審被告在合同首部“代理人”一欄中加蓋公司印章。2000年6月2日，市房地局又以15號文通知各區(qū)縣房地局、房改辦：將70號文第四條第一項(xiàng)修改為：“房屋拆遷協(xié)議簽訂之日僅作為適用公有住房出售方案的依據(jù)……”。第五項(xiàng)修改為：“按本文規(guī)定購買租住公房的，自簽訂《公有住房買賣合同》次月起停付房租，按規(guī)定交付物業(yè)管理費(fèi)。”原審被告遂以15號文為依據(jù)，拒絕按照《購房審核表》退還原審原告租金與物業(yè)管理費(fèi)等之差額，原審原告故起訴來院。

　　本院認(rèn)為：原審被告以自己的名義與原審被告簽訂《上海市公有住房出售合同》并收取房款，應(yīng)當(dāng)妥善履行相關(guān)義務(wù)。雖然原審被告在雙方后一份為調(diào)整售房款而重新簽訂的合同首部“代理人”一欄加蓋印章，但“甲方（出售人）”一欄仍空缺，尾部“甲方或其代理人”處僅原審被告蓋章，對委托人的主體身份原審原告并不清楚，因此，即使原審被告確系受托售房，在向原審原告披露委托人之前或披露委托人后仍被選定作為相對人，原審被告仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的責(zé)任。70號文是市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)為鼓勵特定公房租住人購買公房而制定的優(yōu)惠措施，雖與市府81號文件不盡相同，與租賃法規(guī)亦似不相一致，但70號文不調(diào)整租賃法律關(guān)系，而以公房出售法律關(guān)系為調(diào)整對象，與法無悖。原審原告要求原審被告按《購房審核表》所退錢款，雖是原審原告已付租金減去應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)之余額，但該筆錢款的性質(zhì)并非租金，而是以上述計(jì)算方式給予原按六折房屋估價(jià)補(bǔ)償?shù)募w土地上的被拆遷人購買租住安置公房為生效條件的一種優(yōu)惠。因此，本案貌似租金爭議，卻不屬租賃合同糾紛，而是公房買賣合同糾紛。《購房審核表》系原審原、被告辦理公房出售手續(xù)的前提條件之一，因此，該表一旦填寫并據(jù)以辦理公房出售，即使只在內(nèi)部流轉(zhuǎn)，形式上未向原審原告出示，表中內(nèi)容即視為原審被告對原審原告的承諾，雙方關(guān)于公房出售優(yōu)惠的約定成立。現(xiàn)原審原告已即時與原審被告簽訂并履行了《上海市公有住房出售合同》，原審被告應(yīng)當(dāng)按照《購房審核表》填寫的內(nèi)容即時履行己方的退款義務(wù)。原審被告如對執(zhí)行70號文這一房地產(chǎn)行政管理文件持有異議，亦應(yīng)當(dāng)于原審原告簽訂《上海市公有房屋出售合同》之前提出。《上海市公有住房出售合同》第十條規(guī)定系原審原告終結(jié)公房租賃關(guān)系的依據(jù)，亦與本案無關(guān)。 15號文系房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對本市公房出售中的有關(guān)優(yōu)惠政策又作的調(diào)整，亦與本案無關(guān)。綜上，原審確定爭議法律關(guān)系性質(zhì)及判決均有所不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷本院（2000）浦民初字第7637號民事判決；

　　二、原審被告上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司于本判決生效之日起給付原審原告姜毅華人民幣3080元。

　　原審案件受理費(fèi)人民幣133元，由原審被告負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

　　審 判 長 ?夏燕華

　　審 判 員 ?王愛珍

　　審 判 員 ?秦冬紅

　　二OO四年八月十八日

　　書 記 員 ?顧 悅