廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一再字第3號(hào)

　　申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚徳妗?a href='http://m.6065bob.com/ershen/2.html' target='_blank' data-horse>二審被上訴人）佛山市南發(fā)實(shí)業(yè)總公司，住所：佛山市禪城區(qū)華遠(yuǎn)東路4號(hào)302室。

　　法定代表人馬秋，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人冼有潮，該公司辦公室主任。

　　委托代理人張國(guó)忠，廣東正明揚(yáng)律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)?jiān)賹徣耍ㄒ粚?a href='http://m.6065bob.com/beigao/2.html' target='_blank' data-horse>被告、二審上訴人）佛山市城區(qū)置地集團(tuán)公司，住所：佛山市禪城區(qū)人民路8-10號(hào)二樓。

　　法定代表人黃維鼎，總經(jīng)理。

　　委托代理人李國(guó)榮，廣東廣立信律師事務(wù)所律師。

　　佛山市城區(qū)置地集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱置地集團(tuán)公司）與佛山市南發(fā)實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱南發(fā)總公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2003年7月16日作出（2003）佛中法民一終字第741號(hào)民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。南發(fā)總公司不服該判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?003年9月3日作出（2003）佛中法審監(jiān)民申字第251號(hào)民事裁定，決定對(duì)該案進(jìn)行再審。本院依法另行組成合議庭于2003年12月 10日公開開庭審理了本案，南發(fā)總公司委托代理人冼有潮、張國(guó)忠，置地集團(tuán)公司委托代理人李國(guó)榮均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)再審查明：1991年8月23日、8月28日，南發(fā)總公司與佛山市城區(qū)置地實(shí)業(yè)總公司（后于1995年變更為置地集團(tuán)公司）簽訂兩份《商品房購(gòu)銷合同書》及《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書》，約定由南發(fā)總公司購(gòu)買置地集團(tuán)公司開發(fā)的位于佛山市禪城區(qū)華遠(yuǎn)路4號(hào)樓（即華貴苑4號(hào)樓）。合同簽訂后，置地集團(tuán)公司于 1996年10月30日將華貴苑4號(hào)樓交付給南發(fā)總公司使用。經(jīng)雙方在1999年9月8日確認(rèn)，華貴苑4號(hào)樓的建筑面積為6765.26平方米；總價(jià)款 1005.658410萬(wàn)元。置地集團(tuán)公司與南發(fā)總公司的上級(jí)單位原南海市南莊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱南莊經(jīng)濟(jì)總公司）于2000年10月24日對(duì)帳，確認(rèn)至2000年10月25日止，南莊經(jīng)濟(jì)總公司已支付購(gòu)房款3811.16608萬(wàn)元，其中包括訟爭(zhēng)的華貴苑4號(hào)樓的1005.658410萬(wàn)元。

　　2000年5月10日，置地集團(tuán)公司將華貴苑4號(hào)樓的33份商品房過戶證明書交給南發(fā)總公司，旨在由該司協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證。但過戶證明書中并未寫明南發(fā)總公司為購(gòu)房人，而注明為待售。置地集團(tuán)公司給予其中12套房產(chǎn)辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證。2001年10月14日置地集團(tuán)公司向佛山市房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)掛失上述已移交給南發(fā)總公司的另外21份商品房過戶證明書，并在當(dāng)日的《佛山日?qǐng)?bào)》上刊登掛失聲明。為此，南發(fā)總公司于2002年10月23日向原審法院提起本案訴訟，要求置地集團(tuán)公司履行辦理華貴苑4號(hào)樓302、302、401、402、403、404、502、503、504、603、703、802、 803、804、902、903、904和首層1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、7號(hào)共21套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證并履行交付產(chǎn)權(quán)義務(wù)。

　　上述的21套房產(chǎn)于2002年7月3日被原佛山市城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱城區(qū)法院）基于已受理并審結(jié)的（2002）佛城法經(jīng)初字第142號(hào)、143號(hào)、 144號(hào)、145號(hào)案執(zhí)行時(shí)查封。該法院已于2002年10月25日向佛山市房管局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求將上述21套房產(chǎn)予以查封并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)歸置地集團(tuán)公司的另案債權(quán)人佛山市城匠建筑設(shè)計(jì)院有限公司（以下簡(jiǎn)稱城匠設(shè)計(jì)院）所有。為此，南發(fā)總公司等向城區(qū)法院提出執(zhí)行異議，城區(qū)法院于2002年10月 22日作出（2002）佛城法執(zhí)字第[712-715]-2號(hào)民事裁定書，裁定駁回南發(fā)總公司的執(zhí)行異議，繼續(xù)執(zhí)行。2003年10月14日，本院在處理佛山市城區(qū)置地集團(tuán)公司下屬公司佛山城區(qū)建設(shè)工貿(mào)實(shí)業(yè)公司一案時(shí)，對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查封。

　　城區(qū)法院的142號(hào)、143號(hào)、144號(hào)、145號(hào)案均是城匠設(shè)計(jì)院以置地集團(tuán)公司拖欠設(shè)計(jì)費(fèi)為由提起訴訟的。四件案件全部以調(diào)解方式結(jié)案，在執(zhí)行時(shí)沒有經(jīng)過拍賣形式，只是用裁定書以物抵債形式劃歸其所有。2003年8月21日，城區(qū)法院發(fā)出（2002）佛城法執(zhí)字第712-715號(hào)通知書，通知佛山市房管局暫時(shí)停止辦理21套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

　　原一審審理后認(rèn)為：南發(fā)總公司與置地集團(tuán)公司的商品房預(yù)售合同簽訂于1991年8月，合同的內(nèi)容未違反當(dāng)時(shí)的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有損害國(guó)家、集體、第三人及社會(huì)公共利息，不存在以合法的形式掩蓋非法目的的情形，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)全面履行。置地集團(tuán)公司所稱總價(jià)款沒有付清，與事實(shí)不符，不能成為其拒絕交付訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)的理由；置地集團(tuán)公司所稱南發(fā)總公司沒有按期付款，置地集團(tuán)公司有權(quán)處置房屋，屬南發(fā)總公司違約，置地集團(tuán)公司有權(quán)解除合同的約定。但置地集團(tuán)公司在1996年10月30日前，陸續(xù)收取南發(fā)總公司的購(gòu)房款并向南發(fā)總公司交付房屋實(shí)物的行為表明，在南發(fā)總公司已履行了付款的義務(wù)情形下，置地集團(tuán)公司已接受了南發(fā)總公司的履行并部分履行了售房方的義務(wù)，放棄了此項(xiàng)權(quán)利。因此，置地集團(tuán)公司再以南發(fā)總公司沒有按約付首期價(jià)款為由，主張有權(quán)自行處理訟爭(zhēng)房產(chǎn)，違反誠(chéng)實(shí)信用的原則，不應(yīng)支持。置地集團(tuán)公司應(yīng)繼續(xù)履行合同，向南發(fā)總公司轉(zhuǎn)移訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條的規(guī)定，作出判決：置地集團(tuán)公司在判決生效之日起10日內(nèi)，辦理佛山市華遠(yuǎn)東路華貴苑4號(hào)樓302、303、401、402、403、 404、502、503、504、603、703、802、803、804、902、903、904和首層1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、7號(hào)等21套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，向南發(fā)總公司轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)。一審受理費(fèi)100元，由置地集團(tuán)公司負(fù)擔(dān)。

　　原二審審理認(rèn)為：南發(fā)總公司與置地集團(tuán)公司簽訂的《房地產(chǎn)購(gòu)銷合同書》及《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書》合法有效，雙方應(yīng)依約履行合同。由于置地集團(tuán)公司將訟爭(zhēng)的華貴苑4號(hào)樓房屋已經(jīng)全部交付給南發(fā)總公司，雙方也對(duì)此進(jìn)行了結(jié)算，確認(rèn)價(jià)款及面積，而且置地集團(tuán)公司也開具華貴苑4號(hào)樓的購(gòu)房發(fā)票，綜合上述事實(shí)及雙方支付的3811.16608萬(wàn)元的購(gòu)房款中包括了華貴苑4號(hào)樓的1005.65841萬(wàn)元，即南發(fā)總公司已依約支付了訟爭(zhēng)房屋的全部購(gòu)房款，故置地集團(tuán)公司認(rèn)為南發(fā)總公司沒有足額支付華貴苑4號(hào)樓的購(gòu)房款，理由不成立，本院不予支持。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明。置地集團(tuán)公司雖然已經(jīng)交付了訟爭(zhēng)房屋，但因沒有履行協(xié)助南發(fā)總公司辦理全部房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，其行為已構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因南發(fā)總公司對(duì)訟爭(zhēng)21套房屋尚未辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，上述房屋的所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，在法律上仍屬置地集團(tuán)公司所有，由于置地集團(tuán)公司的原因致使訟爭(zhēng)房屋被法院另案查封并在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，本案的合同已實(shí)際不能繼續(xù)履行，故南發(fā)總公司起訴要求置地集團(tuán)公司繼續(xù)履行合同，理由不充分，本院不予支持。但對(duì)于置地集團(tuán)公司的違約行為，南發(fā)總公司可另案起訴追究置地集團(tuán)公司的違約責(zé)任。原審法院在合同已實(shí)際不能繼續(xù)履行的情況下，判決置地集團(tuán)公司繼續(xù)履行合同不當(dāng)，本院予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，作出判決：一、撤銷原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第431號(hào)民事判決；二、駁回被上訴人佛山市南發(fā)實(shí)業(yè)總公司的訴訟請(qǐng)求。本案一、二審訴訟費(fèi)各100元，合共200元，由被上訴人佛山市南發(fā)實(shí)業(yè)總公司負(fù)擔(dān)。

　　二審判決生效后，南發(fā)總公司不服判決，提出申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：一、雙方當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)及購(gòu)銷合同書》、《購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書》是在1991年8月23日和28 日，其買賣行為是在城市房地產(chǎn)管理法生效前。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)。由于當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)沒有規(guī)定商品房預(yù)售要辦理“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，也未規(guī)定預(yù)售商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移要以在法定部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)為依據(jù)，故南發(fā)總公司依法已經(jīng)取得了訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。二、本案訟爭(zhēng)的房屋雖被佛山市城區(qū)法院另案查封并在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，但該執(zhí)行局已答復(fù)：執(zhí)行案只是發(fā)出裁定，已通知暫緩辦理過戶手續(xù)，如南發(fā)總公司勝訴可將該案執(zhí)行回轉(zhuǎn)。且置地集團(tuán)公司與城匠設(shè)計(jì)院間的轉(zhuǎn)讓行為因其惡意串通損害了南發(fā)總公司的利益，屬無(wú)效民事行為。故本案合同可以繼續(xù)履行。三、原佛山市石灣區(qū)人民法院作出的（2002）佛石民一初字第431號(hào)民事判決認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。城區(qū)法院2002年10月22日作出2002佛城法執(zhí)字第[712-715]-3號(hào)民事裁定因違反公平、公正、公開的原則而無(wú)效。就該執(zhí)行案，申請(qǐng)?jiān)賹徣艘严虺菂^(qū)法院提出申訴。本案訟爭(zhēng)的21套商品房的合同仍可以履行。

　　被申請(qǐng)?jiān)賹徣酥玫丶瘓F(tuán)公司答辯稱：一、21套訟爭(zhēng)房的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給南發(fā)總公司。首先，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)手續(xù)為要件。有關(guān)房屋應(yīng)當(dāng)辦理過戶手續(xù)，1990年國(guó)務(wù)院就有明確規(guī)定。且房地產(chǎn)管理法是1995年開始實(shí)施，申請(qǐng)?jiān)賹徣说?002年也沒有要求被申請(qǐng)人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。二、被申請(qǐng)人與城匠設(shè)計(jì)院不存在惡意串通。被申請(qǐng)人與城匠設(shè)計(jì)院的協(xié)議是通過在城區(qū)法院的訴訟，由法院制作調(diào)解書完成的，不是被申請(qǐng)人與城匠設(shè)計(jì)院私下協(xié)商的。申請(qǐng)人認(rèn)為存在惡意串通，應(yīng)通過另一法律程序來(lái)推翻這一調(diào)解書。三、被申請(qǐng)人沒有能力交付21套房屋給申請(qǐng)人。該21套房屋已經(jīng)被城區(qū)法院裁定執(zhí)行，其產(chǎn)權(quán)已經(jīng)由法院裁定過戶給城匠設(shè)計(jì)院。被申請(qǐng)人根本不可能將21套訟爭(zhēng)房屋交付給申請(qǐng)人。

　　本院再審認(rèn)為：在1991年8月間，南發(fā)總公司與置地集團(tuán)公司簽訂的商品房預(yù)售合同，合法有效。南發(fā)總公司依約向置地集團(tuán)支付了訟爭(zhēng)房屋的全部購(gòu)房款，有收款憑證、對(duì)帳確認(rèn)書等證據(jù)證實(shí)。這種正常的交易行為，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)并得到法律保護(hù)。置地集團(tuán)公司認(rèn)為南發(fā)總公司沒有足額支付華貴苑4號(hào)樓的購(gòu)房款，證據(jù)不足，本院不予支持。置地集團(tuán)公司雖按約向南發(fā)總公司交付了訟爭(zhēng)房屋，但在南發(fā)總公司向其交付辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)資料的情況下，未完全履行協(xié)助南發(fā)總公司辦理訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)登記的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約。盡管訟爭(zhēng)房同時(shí)也是置地集團(tuán)公司與其他債權(quán)人間債務(wù)糾紛案件的標(biāo)的物，在另案中又被原城區(qū)法院及本院查封，但不足以影響本案的房屋預(yù)售合同繼續(xù)履行的可能。南發(fā)總公司實(shí)際上已合法取得了華貴苑4號(hào)樓，只是在履行過程中被置地集團(tuán)公司中途以聲明掛失形式不予辦理其中的21套房產(chǎn)的權(quán)屬過戶手續(xù)。應(yīng)該指出，置地集團(tuán)公司的行為具有是欺詐性，亦系違背了誠(chéng)信原則，不應(yīng)受到保護(hù)。故南發(fā)總公司請(qǐng)求置地集團(tuán)公司協(xié)助其辦理訟爭(zhēng)房的產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的主張，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。因此，原一審判決，認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)；本院二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理欠妥。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十四條第一款規(guī)定：人民法院按照審判監(jiān)督程序再審的案件，發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定，當(dāng)事人可以上訴；發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定，是發(fā)生法律效力的判決、裁定；上級(jí)人民法院按照審判監(jiān)督程序提審的，按照第二審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定是發(fā)生法律效力的判決、裁定。

　　根據(jù)上述規(guī)定，本案判決如下：

　　一、撤銷本院（2003）佛中法民一終字第741號(hào)民事判決；

　　二、維持原廣東省佛山市石灣區(qū)人民法院（2002）佛石法民一初字第431號(hào)民事判決。

　　本案一、二審訴訟費(fèi)各100元，共200元，由被申請(qǐng)?jiān)賹徣酥玫丶瘓F(tuán)公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 梁 虹

　　代理審判員 唐 斐

　　代理審判員 李 澤 同

　　二○○四年一月八日

　　書 記 員 黃 志 敏