江西省贛州市中級人民法院
民事判決書

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（2006）贛中民一終字第744號

　　上訴人（原審被告）寧都縣恒盛房地產開發有限公司。
　　
　　法定代表人徐志昂，男，該公司董事長。
　　
　　委托代理人劉益敏，男，江西洪城律師事務所律師。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝金生，男，1945年7月9日生，漢族，農民，住寧都縣梅江鎮大校場7號。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝銀生，男，1947年1月21日生，漢族，農民，住寧都縣梅江鎮花薈園20號。
　　
　　被上訴人（原審原告）謝庭生，男，1950年7月23日生，漢族，農民，住寧都縣梅江鎮大校場7號。
　　
　　以上三被上訴人委托代理人廖金林，男，江西同圓律師事務所律師。
　　
　　以上三被上訴人委托代理人曾新生，男，江西同圓律師事務所律師。
　　
　　上訴人寧都縣恒盛房地產開發有限公司因房屋拆遷補償合同糾紛一案，不服寧都縣人民法院（2006）寧民一初字第301號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。
　　
　　一審法院經審理查明，2003年被告寧都縣恒盛房地產開發有限公司在原寧都縣政府所在地梅江鎮西廂村1號進行寧都縣陽光都會住宅小區開發，在小區開發與商住樓的建設過程中，對相鄰的原告謝金生、謝銀生、謝庭生的祖屋造成了不利的影響和損害，被告所建陽光都會C4棟住宅樓（6層，高19.8米）與三原告的祖屋過近，其與原告方房屋最遠處僅約4米，而最近處則其房屋基礎進入了原告宅基地的范圍，懸挑陽臺侵入原告屋頂，并侵占了三原告祖屋的部分圍墻和院落，同時影響了原告祖屋的通風、采光、通行與下水道的通暢，導致房屋的使用價值受損。為此與三原告產生矛盾與糾紛，三原告多次阻撓被告的建房施工。2004年2月被告為解決矛盾和糾紛，決定對三原告的祖屋進行拆遷。2004年3月14日原告謝金生、謝銀生、謝庭生（甲方）與被告寧都縣恒盛房地產開發有限公司（乙方），在寧都縣政府有關部門（寧都縣建設局、寧都縣拆遷辦）的主持和協調下，雙方就三原告的拆遷安置達成《房屋拆遷安置協議》一份。該協議載明：一、甲、乙雙方同意在縣政府和縣建設局等有關部門協調下參照寧都縣登峰大道二期拆遷安置辦法實施安置工作。二、2004年3月13日經甲乙雙方及政府、建設局、城管大隊、拆遷辦等現場實地測量認定甲方祖屋總占地面積299M2；其中，主體房屋占地225.27 M2，場院占地71.51M2，簡易附屬占地 2.81 M2；房屋總建筑面積 292.83 M2；其中磚混結構為32.16 M2，磚木結構79.04 M2，土木結構181.63 M2，簡易建筑為2.81 M2。三、經過甲乙雙方核定房屋補償除土地安置外包含其它一切補償費用在內總值為人民幣肆萬貳仟捌佰捌拾肆元玖角肆分（42884.94元） 。四、關于土地補償雙方初定按土地置換方案執行。即由乙方在登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）購買一塊占地390 M2的住宅用地用于置換，雙方按縣登峰大道二期安置補償辦法找差價。……2004年4月7日，為了促使雙方更好地履行所訂立的拆遷安置協議，原告謝金生、謝銀生、謝庭生（甲方）與被告寧都縣恒盛房地產開發有限公司（乙方）再次訂立了補充《協議》，雙方在補充協議中約定：一、為了更好地履行承諾，乙方將貳拾萬元人民幣打入縣建設局城管大隊規劃保證金專用賬戶作為履行的保證金，專用于購置甲乙雙方置換用土地，如不夠再追加。該筆資金由縣建設局城管大隊和甲乙三方監督，甲乙雙方進行雙控，在甲乙雙方未簽字認可的情況下，任何單位和個人不得挪用。二、甲方應同時將土地使用證交由城管大隊保管。甲乙雙方及城管大隊到現場指定四址界線，乙方根據指定界線采用圍墻進行圍擋，費用由乙方負責。三、履行保證金打入指定賬戶后，乙方積極與政府部門聯系，并在所購置土地總體規劃批復后一個月時間內將土地置換手續辦妥交付給甲方。甲方不應到工地阻止乙方施工。……此后，被告依約將貳拾萬元保證金打入了寧都縣建設局城管大隊規劃保證金專用賬戶，三原告也未再阻攔被告陽光都會的建筑施工，陽光都會住宅小區工程于2005年順利建成投入使用。但被告在陽光都會住宅小區工程完工后并未兌現原、被告訂立的《房屋拆遷安置協議》確定的義務，既沒有按約向三原告提供390平方米的住宅用地，也未向原告支付補償款。對原告方要求被告履行協議規定義務的請求，也借故推托和拒絕。現被告所進行的寧都縣陽光都會小區商住樓開發已全部結束，被告實現了自己的開發利益。但三原告的祖屋因被告的開發工程受到嚴重的侵害和影響，房屋遭到損壞，宅基地和圍墻受到侵占。雖然該房仍坐落在原址，但其通風、采光、通行和下水道明顯不暢，現該房鄰近被告住宅樓的一間房屋已倒塌，其它房間則陰暗潮濕破敗，使用功能和價值大為減低，基本處于無法利用狀態。經查三原告房屋主體建筑面積為225.27 M2。另查明，寧都縣金盆小區登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）現已開發完畢，興建起住宅小區。2004年3月22日，原、被告協議所涉的寧都縣金盆小區登峰大道二期地段（登峰大道小溪以東）第12-11地塊的國有土地使用權掛牌出讓價格為每一建筑平方米1350元（6670000元總成交價款÷4936平方米建筑占地面積）。另《寧都縣登峰大道二期征地拆遷開發建設實施方案》第五條規定；1、在本次征地范圍內返還土地建住房的，返還用地價格為238元/M2　（該價格是指建房戶應向政府部門交納的費用），超過返還部分的土地價格為800-850元/ M2。此外，寧都縣城市規劃區內建筑設計的建筑間距（在同地面標高上，南北朝向布置的房屋長邊南北間距）舊城區為不得小于1：0.7（建筑高比凈距）。三原告祖屋所在地依城建規劃為陽光都會第二期開發范圍。
　　
　　一審法院認為：原、被告所訂立的《房屋拆遷安置協議》和補充《協議》系房屋拆遷合同，是原、被告就原告祖屋拆遷的補償、安置問題簽訂的書面協議，也是雙方當事人真實意思表示。愿、被告就原告祖屋拆遷的補償、安置問題所達成的協議內容，沒有違反國家法律法規的強制性、禁止性規定，也沒有侵害他人的合法權益和損害社會公共利益，應認定該部分合法有效，原、被告應該繼續履行。由于三原告祖屋的宅基地現仍屬農村集體所有制土地，故原、被告在《房屋拆遷安置協議》第四條中約定進行土地置換，違反了國家《土地管理法》約有關規定其約定無效。綜上所述，原、被告雙方所簽訂的《房屋拆遷安置協議》為部分有效和部分無效。但導致雙方所訂立的協議土地置換部分無效的主要原因和過錯在被告，因為，首先被告在簽訂協議時是明知的；其次不能按約進行土地置換也是被告不依約積極申請辦理相關土地征用手續所造成的。此外，被告在陽光都會小區的開發過程中對三原告的祖屋造成了較為嚴重的侵害和影響，房屋遭到損壞，宅基地和圍墻受到侵占，通風、采光、通行和下水道受阻，房屋陰暗潮濕破敗，致使原告方無法繼續有效的使用其祖屋。同時，由于被告所建住宅樓與原告祖屋過近，導致原告方已無法按寧都縣城市規劃區內建筑設計的建筑間距城區不得小于1：0.7-0.8（建筑高比凈距）的要求，申請政府批準對祖屋進行改建。導致原告方現在既不能使用原祖屋，又不能重建，給原告方造成了巨大的經濟損失。由此所造成的損失，被告理應進行賠償。參照原、被告協議中被告應在寧都縣登峰大道二期地段以東為原告方購買390 M2的住宅用地的約定，三原告按當時該地段的相應土地使用權價值應獲得的賠償金額為：394716元[（390平方米×1350元）-（390-225.27）平方米×800元]。依據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條、第六十條之規定，判決如下：一、被告寧都縣恒盛房地產開發有限公司一次性支付原告謝金生、謝銀生、謝庭生房屋補償費用人民幣42884.94元。二、被告寧都縣恒盛房地產開發有限公司一次性賠償原告謝金生、謝銀生、謝庭生用地損失人民幣394716元。上述款項限本判決生效后一個月內履行。案件受理費及訴訟費10000元，財產保全費2780元，合計12780元，由被告負擔。

　　
　　上訴人寧都縣恒盛房地產開發有限公司對一審法院判決不服，向本院提出上訴稱，1、上訴人的房屋基礎完全是在自己的紅線范圍內，只有懸挑陽臺的一個角搭在了圍墻上。該圍墻原屬于縣政府的大院墻。被上訴人的祖屋在墻外，上訴人房屋懸挑陽臺沒有超出圍墻外，絲毫沒有侵占到被上訴人的宅基地，也沒有影響到被上訴人祖屋的通風、采光、通行和下水道暢通。一審判決認定事實錯誤。2、被上訴人的祖屋坐落在農村集體土地上，對集體土地上的拆遷、安置依法應當在征用土地時一并解決，既然土地沒有被征用，也就不存在拆遷補償。原判決將無效合同作為有效的依據進行判決，并作為損失的計算依據違法。3、現被上訴人的房屋沒有被拆，憑什么要上訴人補償拆遷費？豈不是讓被上訴人既保留了祖屋，又額外得到了補償。特別是被上訴人既不要將宅基地讓出，又能得到城市新宅基地的價款。上訴人既沒有得到祖屋，也沒有得到祖屋宅基地，卻要支付買祖屋的錢，還要支付大于祖屋宅基地面積的城市土地款。原判決嚴重違反了公平原則和等價有償原則。請二審法院撤銷一審判決依法駁回被上訴人的訴訟請求。
　　
　　被上訴人謝金生、謝銀生、謝庭生答辯稱，上訴人沒有證據證明其房屋在自己的規劃紅線范圍內，且其房屋即使在紅線范圍內，也不能以此認定上訴人未侵犯答辯人房屋的財產權益。上訴人簽訂補償協議、寧都縣政府有關部門參與協議的簽訂、房屋損害現狀等都證明了上訴人對答辯人房屋權利造成實質性損害的事實，一審法院認定事實清楚，證據充分。雙方兩份協議的內容是約定上訴人對答辯人房屋受損及相鄰受到侵害而給予答辯人的補償，而不是上訴人與答辯人之間的土地交易或土地置換，上訴人為答辯人購買住宅用地是上訴人對答辯人進行補償的方式之一，不違反法律規定，與答辯人宅基地是否被征用、能否被征用沒有關聯。上訴人同意對答辯人進行補償的目的不是為了取得原告房屋及宅基地，而是為了實現陽光都會小區的開發利益。上訴人開發利益的需要，嚴重損害答辯人房屋財產權益，上訴人基于前述原因承諾給予答辯人補償，并在縣政府有關部門參與下與答辯人簽訂協議，系上訴人的真實意思表示，雙方之間就補償問題所簽訂的協議合法有效，理應得到全面履行。請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持一審判決。
　　
　　二審法院認定的事實與一審法院認定的事實相符。
　　
　　本院認為，上訴人寧都縣恒盛房地產開發有限公司開發建設的陽光都會住宅小區，其房屋基礎進入了被上訴人謝金生、謝銀生、謝庭生祖屋的部分圍墻和院落，妨礙了三被上訴人祖屋通風、采光、通行與下水道的暢通，導致房屋使用價值受損等不利影響和損害。為解決雙方矛盾和糾紛，在寧都縣政府有關部門（寧都縣建設局、寧都縣拆遷辦）的主持協調下，雙方就三被上訴人的拆遷安置達成《房屋拆遷安置協議》，該協議系雙方當事人的真實意思表示，協議就拆遷補償安置問題所達成的協議內容，沒有違反國家法律法規的強制性、禁止性規定，也沒有侵害他人的合法權益和損害公共利益，一審法院對協議該部分約定認定有效并無不當。鑒于三被上訴人祖屋的宅基地現仍屬農村集體所有制土地，雙方在《房屋拆遷安置協議》第四條中約定進行土地置換，違反了國家《土地管理法》的有關規定，一審法院對協議該部分約定認定無效正確。由于上訴人所建住宅樓與被上訴人祖屋過近，導致被上訴人已無法按寧都縣城市規劃區內建筑設計的建筑間距城區不得小于1：0.7-0.8（建筑高比凈距）的要求，申請政府批準對祖屋進行改建。被上訴人既不能使用原祖屋，又不能重建，給被上訴人造成了巨大的經濟損失，一審法院參照協議約定的補償標準和面積，由上訴人進行賠償的處理恰當，應予以維持。在上訴人寧都縣恒盛房地產開發有限公司支付完畢賠償款后，三被上訴人即喪失對該土地及其房屋行使權利。綜上，一審法院認定事實清楚，程序合法，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
　　
　　駁回上訴，維持原判。
　　
　　二審案件受理費10000元，由上訴人寧都縣恒盛房地產開發有限公司承擔。
　　
　　本判決為終審判決。

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審　判　長　 胡小娥
審　判　員　 張美星
代理審判員　 陳　正
二00七年一 月 八 日
書　記　員　 黃　瓊