重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2003）渝一中民終字第3271號(hào)

　　上訴人（原審原告）張伯強(qiáng)，男，1965年9月10日生，漢族，無(wú)業(yè)，住重慶市九龍坡區(qū)謝家灣正街96號(hào)1棟6－7號(hào)。

　　被上訴人（原審被告）重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司，住所地：重慶市渝中區(qū)較場(chǎng)口87號(hào)B1－2－1號(hào)。

　　法定代表人陳海明，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人殷洪兵，重慶博強(qiáng)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）陳慶泉，男，1975年8月30日生，漢族，個(gè)體工商戶，住重慶市南岸區(qū)南坪正街139號(hào)2－501號(hào)。

　　委托代理人殷德榮，男，1963年8月12日生，無(wú)業(yè)，住渝中區(qū)中山二路38號(hào)。

　　上訴人張伯強(qiáng)因房屋搬遷一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2003）中區(qū)民初字第1389號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認(rèn)為，張伯強(qiáng)要求重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司及陳慶泉返還商鋪的請(qǐng)求，將侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，屬于權(quán)利濫用，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。對(duì)于張伯強(qiáng)要求兩被告給付房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求，按照重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司收取陳慶泉的租金，扣除重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司應(yīng)收取的2%的管理費(fèi)后，所余的23814元應(yīng)當(dāng)給付張伯強(qiáng)。原審判決：1、重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司于本判決生效后立即支付張伯強(qiáng)2002年7月1日起至2003年9月止的攤位租金23814元；2、駁回張伯強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，張伯強(qiáng)不服，以重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司代表的是部分業(yè)主的利益，而不是公共利益，其未經(jīng)同意，強(qiáng)行將上訴人的商鋪出租的行為侵害了上訴人的所有權(quán)為由提起上訴，要求重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司與陳慶泉立即返還商鋪，賠償經(jīng)濟(jì)損失31200元。

　　經(jīng)審理查明，張伯強(qiáng)原有渝中區(qū)磨房巷16、17號(hào)私房，拆遷后于1999年9月由重慶市重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷辦公室安置在渝中區(qū)得意世界B1－5－14號(hào)和C6－4－2號(hào)兩個(gè)商鋪。2003年2月8日，張伯強(qiáng)辦理了上述兩個(gè)商鋪的房屋所有權(quán)證。同年3月18日，張伯強(qiáng)辦理了該兩個(gè)商鋪的國(guó)有土地使用證。

　　重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司系渝中區(qū)得意世界B區(qū)部分業(yè)主于2002年1月31日自發(fā)成立的有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)得意世界B區(qū)統(tǒng)一招租事宜。2002年3月9日，重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司未經(jīng)張伯強(qiáng)同意，與陳慶泉簽訂《得意廚房設(shè)備用具交易市場(chǎng)租賃合同》，約定重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司將包含張伯強(qiáng)的B1－5－14號(hào)商鋪在內(nèi)的部分門面出租給陳慶泉經(jīng)營(yíng)使用，租期5年，租金為每月每平方米90元。陳慶泉使用該租賃房屋至今。

　　以上事實(shí)，有安置通知、房屋所有權(quán)證、房屋國(guó)有土地使用證、租賃合同及當(dāng)事人的陳述為據(jù)，可以認(rèn)定。

　　本院認(rèn)為，張伯強(qiáng)作為得意世界B區(qū)B1－5－14號(hào)商鋪的所有權(quán)人，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)作為一種對(duì)世權(quán)，任何人均不能對(duì)所有權(quán)人依法行使權(quán)利進(jìn)行妨礙。重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司未經(jīng)張伯強(qiáng)同意，將張伯強(qiáng)所有的房屋予以出租，顯然侵害了張伯強(qiáng)的所有權(quán)。張伯強(qiáng)要求排除妨礙，收回房屋，于法有據(jù)，本院應(yīng)予支持。重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司辯稱張伯強(qiáng)收回房屋將損害公共利益，屬于權(quán)利濫用，此一辯解理由沒(méi)有法律依據(jù)。導(dǎo)致雙方產(chǎn)生矛盾的根源在于眾多商鋪的位置有好壞之分，臨街的商鋪易于出租，且收益較高；而位置差的商鋪出租困難，且收益較低。為解決這一矛盾，統(tǒng)一出租不失為一種有益的探索。但前提是需要征得各個(gè)業(yè)主的同意，否則難免有侵權(quán)之嫌。因?yàn)椴糠謽I(yè)主的利益，即使是大部分業(yè)主的利益，也只是其私權(quán)利的集合，并不是社會(huì)的公共利益。各個(gè)業(yè)主的所有權(quán)是平等的，即使是部分業(yè)主的集合，其所有權(quán)與不愿參與統(tǒng)一出租的業(yè)主的所有權(quán)仍然是平等的，并不因其人數(shù)較多而享有高于其他業(yè)主的權(quán)利，從而剝奪其他業(yè)主依法享有的對(duì)其所有物的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而且商鋪位置好的業(yè)主或由于其被拆遷的房屋位置好，或由于其購(gòu)買商鋪的價(jià)格高，總之是付出了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。而位置差的商鋪的業(yè)主所付出的代價(jià)相應(yīng)的要低。因此，位置好的商鋪易于出租，收益較高，是其業(yè)主應(yīng)當(dāng)獲得的商業(yè)利益；而位置差的商鋪難于出租，收益較低，也是其業(yè)主應(yīng)當(dāng)承受的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一出租固然有規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而盤活資產(chǎn)，共同受益的好的一面，但在未取得業(yè)主的同意，以及租金的級(jí)差不合理的情況下，也有將好位置商鋪的租金分配給差位置的商鋪，殺富濟(jì)貧的一面。因此，統(tǒng)一出租既可能盤活資產(chǎn)，也可能面臨法律上的風(fēng)險(xiǎn)，尊重各個(gè)業(yè)主的所有權(quán)，征得業(yè)主的理解、同意，是避免法律風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法。張伯強(qiáng)要求收回商鋪?zhàn)杂茫且婪ㄐ惺蛊渌袡?quán)，并不構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主行使所有權(quán)的妨礙，對(duì)其請(qǐng)求依法應(yīng)予支持。

　　張伯強(qiáng)另上訴要求重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司賠償損失31200元，原審法院依照重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司實(shí)際出租的收益作為賠償金額，并無(wú)不當(dāng)。但原審法院扣除了2%的費(fèi)用作為重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司的管理費(fèi)，于法無(wú)據(jù)。因?yàn)橹貞c市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司的行為屬于侵權(quán)行為，其因?yàn)榍謾?quán)行為而產(chǎn)生的成本應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。

　　綜上所述，原審判決有誤，本院應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第3項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持重慶市渝中區(qū)人民法院（2003）中區(qū)民初字第1389號(hào)民事判決第2項(xiàng)；

　　二、撤銷重慶市渝中區(qū)人民法院（2003）中區(qū)民初字第1389號(hào)民事判決第1項(xiàng)；

　　三、重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司、陳慶泉在本判決生效后10日內(nèi)將渝中區(qū)得意世界B區(qū)B1-5-14號(hào)商鋪返還張伯強(qiáng)；

　　四、重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)賠償張伯強(qiáng)房屋占用費(fèi)24300元。

　　本案一審案件受理費(fèi)1308元，其他訴訟費(fèi)1260元，合計(jì)2568元由重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。本案二審案件受理費(fèi)1308元，其他訴訟費(fèi)元1000元，合計(jì)2308元，由重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)（此款張伯強(qiáng)已預(yù)交不退，由重慶市渝中區(qū)廉潔商貿(mào)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)給付張伯強(qiáng)）。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 張 偉

　　代理審判員 石 磊

　　代理審判員 樊仕瓊

　　二00三年十一月二十日

　　書(shū) 記 員 呂劍濤