在現(xiàn)實(shí)生活中我們可能會遇到這樣一種情況，那就是在租賃了一套房屋之后，在房屋的租賃還未到期時(shí)，房東會告訴你他已經(jīng)將房屋出售給另外一個人，讓搬出去。這個時(shí)候我們應(yīng)該怎么辦，如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?買賣不破租賃如何理解，律霸的小編將為您一一分析上述問題。

一、什么是買賣不破租賃?

“買賣不破租賃”即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在而要求承租人返還租賃物。用比較通俗的語言來講，就是說原租賃合同在買受人(新的所有人)和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，租金和使用條件按照原合同執(zhí)行。

我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、買賣不破租賃的適用范圍有哪些?

1、買賣不破租賃”原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。這是由該原則的目的所決定的，即保護(hù)和維持長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，更好的發(fā)揮租賃物之效用。租賃關(guān)系屬于債權(quán)，而所有權(quán)屬于物權(quán)，從法律關(guān)系保護(hù)的順位來說，物權(quán)具有天然的優(yōu)先性，買賣不破租賃原則是法律賦予的優(yōu)先權(quán)，是租賃關(guān)系物權(quán)化的一種體現(xiàn)。原因在于某些租賃物的稀缺性、價(jià)格過高、生活和生產(chǎn)必須等原因造成建立租賃關(guān)系成了滿足人們對其需要一種重要方式，只有給予特殊保護(hù)才能維持社會穩(wěn)定和交易安全，避免社會資源因不合里利用而造成的浪費(fèi)。動產(chǎn)則沒有必要適用該原則，否則將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用，更與民法的基本原則相背離。因此，在法律實(shí)踐中，動產(chǎn)基本不適用“買賣不破租賃”原則。

2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用該原則。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”也就是說，不動產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，該租賃關(guān)系不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，但根據(jù)抵押人是否書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對承租人承擔(dān)的責(zé)任有所不同：抵押人已書面告知的，無須對承租人承擔(dān)賠償責(zé)任;抵押人未書面告知的，應(yīng)當(dāng)對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的不適用“買賣不破租賃”原則。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，一般也不適用“買賣不破租賃”原則。

4、也是法律實(shí)踐中最常見的一種情形，就是在拿到一份具體的租賃合同時(shí)，如何正確的甄別“買賣不破租賃”原則的適用范圍的問題。在《合同法》中，我們把合同分為有名合同和無名合同，租賃合同是有名合同的一種，買賣不破租賃原則正適用于租賃合同。然而，我們所說的租賃合同是法學(xué)理論中的租賃合同，其約定的權(quán)利義務(wù)完全圍繞法律意義上的租賃關(guān)系的。但實(shí)踐中，我們看到的《某某某租賃合同》，往往是涵蓋幾種法律關(guān)系的混合合同，可能涉及租賃合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系以外的其他法律關(guān)系，如果我們將該“租賃合同”的內(nèi)容完全繼承，對其主張“買賣不破租賃”而將該合同全部內(nèi)容在物之買受人(即新的出租人)與承租人之間適用，可能對物之買受人(即新的出租人)非常不利，而且可能違背公平原則。

在租賃房屋時(shí)，我們享有的僅僅是房屋的使用權(quán)而非所有權(quán)，所以房屋所有人擁有買賣房屋的權(quán)利。但是對于買賣不破租賃如何理解，每個人都有其自己的理解方式，在此我們采用通說來進(jìn)行理解。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。如果您還有疑問的話，更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸婁底律師。