隨著國(guó)家綜合國(guó)力的不斷提高，人們的生活水平也在不斷的提高，所以，在當(dāng)今社會(huì)，現(xiàn)實(shí)生活中的使用權(quán)房交易量少之又少，盡管交易量非常少，但是由于其具有的特殊性也受到人們的高度關(guān)注。相對(duì)于其他物業(yè)來(lái)說(shuō)，使用權(quán)房所處地段大都是老社區(qū)，配套齊全，交通便利，而且價(jià)格比較低廉。但使用權(quán)房同時(shí)也具有交易困難、手續(xù)繁瑣的缺點(diǎn)。下面小編將為您介紹一下使用權(quán)房如何交易？

一、如何交易使用權(quán)房

使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過(guò)去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)原產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)。

對(duì)于使用權(quán)房的交易，購(gòu)房專家提醒消費(fèi)者，在購(gòu)買使用權(quán)房時(shí)一定要問(wèn)清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過(guò)戶時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過(guò)戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的“房本”沒(méi)有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防“房本”造假。

使用權(quán)房在過(guò)戶交易的時(shí)候可以將使用權(quán)換成產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易，也可以通過(guò)房屋置換進(jìn)行過(guò)戶。在通過(guò)置換進(jìn)行過(guò)戶時(shí)，需要注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。購(gòu)房專家強(qiáng)調(diào)，通過(guò)房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。

一般只有擁有本地戶籍的人才能購(gòu)買使用權(quán)的房屋。

據(jù)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料顯示：10月份和11月份使用權(quán)交易逐漸開(kāi)始活躍，有的購(gòu)房者指定要購(gòu)買使用權(quán)房子。但是由于使用權(quán)的房子購(gòu)買比較復(fù)雜。購(gòu)房者也不能完全認(rèn)識(shí)使用權(quán)房該如何購(gòu)買。市場(chǎng)專業(yè)人士針對(duì)目前市民關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)。

使用權(quán)房使用年限是多少？

答：不管是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房國(guó)家規(guī)定一般住宅的土地出讓使用權(quán)年限是70年。而使用權(quán)房享有同樣的土地使用年限，只不過(guò)為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會(huì)對(duì)使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。市場(chǎng)專業(yè)人士告訴廣大消費(fèi)者：購(gòu)房者不用擔(dān)心使用年限，使用權(quán)房屋使用價(jià)值與已購(gòu)公房相對(duì)等。

使用權(quán)如何變產(chǎn)權(quán)？

如果購(gòu)房者覺(jué)得購(gòu)買使用權(quán)不夠踏實(shí)，可以將購(gòu)買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。

例如：和平里附近一套使用權(quán)房使用面積56平方米，建成年代1986年。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計(jì)算，那么該套房屋的折舊=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；然后，計(jì)算工齡折價(jià)，工齡折價(jià)=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)，并以50年上限，按50年計(jì)，工齡系數(shù)700-900元/年，按平均800元/年，則工齡折價(jià)=50×800=40000；最后，計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

二 、購(gòu)買使用權(quán)注意事項(xiàng)：

1.使用權(quán)的房子權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，必須要確定權(quán)屬后再購(gòu)買。

2.使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶一定要對(duì)照房本的面積來(lái)計(jì)算。

3.購(gòu)買使用權(quán)房一定要核實(shí)以前各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清（供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)），以免日后出現(xiàn)糾紛。

使用權(quán)房如何交易這個(gè)問(wèn)題首先要知道有兩種使用權(quán)房，按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種，一種是單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，另外一種是房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過(guò)去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)原產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)。后者在購(gòu)買之前一定要詢問(wèn)清楚產(chǎn)權(quán)的歸屬。這個(gè)問(wèn)題涉及知識(shí)廣泛，建議大家向律師咨詢，得到專業(yè)的答案。

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