在進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的時候,當(dāng)事人一般都是會簽訂一份轉(zhuǎn)租合同的,而對于這個轉(zhuǎn)租合同,不管是在合法轉(zhuǎn)租的情況下作出的,還是在非法轉(zhuǎn)租的情況下作出的,都是有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)租合同無效的情況。那么什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解。
一、什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效
房屋轉(zhuǎn)租合同無效是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意,擅自將承租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為。 無效房屋轉(zhuǎn)租合同沒有履行的,便不再履行。
對于已經(jīng)履行的無效房屋轉(zhuǎn)租合同,恢復(fù)原狀的情況應(yīng)是承租人將房屋退還給轉(zhuǎn)租人占有使用,并將占有房屋期間相當(dāng)于轉(zhuǎn)租人向出租人支付的租金額交付給轉(zhuǎn)租人。
就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時,應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,訂立合同時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。
因此,轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方,其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài),其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租,二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當(dāng)事人。
所以,無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果。
二、房屋轉(zhuǎn)租合同無效的法律后果
《城市私有房屋管理條例》規(guī)定,承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租,出租人有權(quán)解除租賃合同。
《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的,出租人有權(quán)終止合同,并可索賠損失。
《合同法》也只規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。因此,房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋,出租人有權(quán)解除房屋租賃合同,這是法律的一致性規(guī)定。
因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為,直接違反租賃合同的約定,破壞了出租人對承租人的信任,損害了出租人對房屋的所有權(quán)或處分權(quán),造成房屋在客觀上形成多層次占有,從而使得房屋的毀損程度的可能性加重,增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是,如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下,已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定,是否也應(yīng)該返還。
而房屋租賃的一個特點,就是承租人對他人房屋的使用收益,這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的,這種使用收益如果是基于無效合同而取得,也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。
合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意,將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下,擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。
《合同法》第52條規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。
根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定,民事行為被確認(rèn)為無效后,當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來說,承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時,應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利,訂立合同時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。
如果房屋轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定為無效的話,很顯然就不能對當(dāng)事人的利益進(jìn)行保障,因此各位在簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同的時候一定要避免出現(xiàn)導(dǎo)致合同無效的情況出現(xiàn)。至于什么情況下房屋轉(zhuǎn)租合同無效,上文中已經(jīng)作出了講解,希望對您有所幫助。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸揚州律師!
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