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寧波
小產權房能出售嗎
一、什么是小產權房，小產權房合法嗎?
小產權房的建造分三種
(一)在宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體經濟組織成員居住，非集體經濟組織成員根本不能夠購買;
(二)在集體建設土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現為某些集體經濟組織為謀利，將用于鄉鎮企業和工業等建設用地私自建造成公寓性質出售或出租謀利;
(三)擅自占用農用 非建設用地違法建設。這種類型的小產權房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴重的違章建筑。
也就是說，小產權房分為合法的農村房和違章建筑兩種。依據“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定，合法的農村房不能買賣，銷售行為屬于違法，城鎮居民購買屬于無效的法律民事行為。至于違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購買該類小產權房，那么 風險是巨大的。
二、小產權房能不能轉讓，有哪些風險?
依據《土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體經濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
另外，買賣小產權房還具有以下風險
(一)政策風險購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
(二)拆遷風險購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，所以其無法得到拆遷補償和安置。
(三)毀約風險如果房價上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會支持其合同無效請求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請求。
(四)其它風險購買小產權房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現，涉及到相鄰權侵害，也很難獲得法律保障救濟。
另外，由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑也非常有限。所以在這里提醒購房者，想要購買小產權房一定要三思，因為小產權房在法律上是特定人群才能購買轉讓的，如果不具備法律所要求的資格，自己的權益就很難得到保障。
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