1、 在傳統民法中，抵押權人因抵押物的意外滅失而使抵押權人的抵押權益受到損害的風險由抵押權人自己承擔。我國《擔保法》第五十一條規定，抵押人沒有減少抵押物價值過錯的，抵押權人只能在損害賠償范圍內要求擔保。換言之，當抵押物意外滅失時，抵押權人只有債權請求權，沒有擔保權益。抵押權人可以根據債權請求債務人提供額外擔保。此時，如果抵押人有能力提供額外擔保，并且愿意提供擔保，自然沒有問題。但是，債務人沒有財產提供額外擔保或者此時拒絕提供擔保的，債權人將無法對因擔保物意外滅失而受損的擔保權益獲得滿意的賠償。債權人只能承擔抵押物意外損失所造成的風險。為了規避這種風險，債權人往往需要采取各種法律措施。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條規定，抵押物滅失、毀損或者被征用的，抵押權人可以優先受償保險，抵押物的賠償或補償。因此，在購房貸款抵押中，為防范作為抵押物的房屋意外滅失風險，對房屋意外滅失或損壞進行保險是一項積極而有益的措施。問題的關鍵在于住房保險是強制的還是當事人自由約定的，誰來買單。建設部出臺的《城市房地產抵押管理辦法》第二十三條規定，抵押當事人約定為抵押房地產投保的，抵押人應當為抵押房地產投保，保險費由抵押人承擔。該條款是否合理，以處理這個問題？

擔保合同實質上仍是當事人的約定，是否為該房屋購買保險作為抵押物，應由當事人約定。規定抵押當事人可以約定為抵押房地產投保是合理的，但規定保險費必須由抵押人承擔是不合理的。保險費由誰支付屬于合同內容，由當事人自行協商確定。部門規章不能為當事人決定，強行規定保險費必須由抵押人支付，否則將違反合同法的基本原則。

在實踐中，購房貸款合同一般是銀行事先擬定的格式合同。本合同已明確為該房屋投保，保險費由抵押人作為合同的必要條款支付。由于貸款銀行在貸款市場上仍處于壟斷地位，借款人一般沒有談判和修改標準條款的能力。因此，無論建設部的上述規定如何，貸款銀行都通過合同的形式將抵押房屋的保險購買義務強加于借款人。現在的問題是如何確定上述規定的法律效力。判斷格式條款是否合理、合法、有效，應當按照合同法的有關規定執行。根據我國《合同法》第三十九條的有關規定，銀行要求購房者為其房屋購買保險，這是在房屋發生意外滅失或者損壞時保護其擔保權益的合理措施。至于誰來交保險費，主要取決于貸款市場的供求關系。在貸款市場上，當貸款額度供不應求時，為了從銀行獲得貸款，購房者往往會同意銀行提出的條件，購房者將支付房屋的保險費用。在市場經濟中，這種情況可以看作是正常的市場行為，但問題是，一方面，貸款人要向銀行支付高額利息，另一方面，為了銀行的利益，他不得不無奈地支付溢價。對貸款人來說，他權利少，承擔的義務多，而銀行作為合同當事人，利用自身特殊利益，幾乎轉移所有商業風險，只享受利潤，很難說是正常的市場經濟行為。銀行以其特殊地位的格式合同實現這一目的的合同，很難說符合合同法的規定和精神。二是沒有購買人身保險的法律法規。據貸款銀行介紹，之所以要求借款人購買人身保險，是因為銀行發放貸款時，借款人尚未取得作為抵押物的房屋產權證，甚至作為抵押物的房屋還在建設中，因此無法申請房地產抵押登記。銀行貸款發放后，在房屋所有權證辦理完畢并辦理相應的抵押登記前，如果購房人死亡，其以該房屋擔保債權的目的就無法實現。因此，買方必須為自己購買一定年限的人壽保險，并指定銀行為受益人。房產證辦妥并辦理相應抵押登記的，保險公司將以登記日為截止日期收取保險費，保險費從買受人已繳納的保險費中扣除，超出部分的保險費退還買受人。如果購房人在辦理抵押登記前死亡，保險公司將根據保險合同向貸款銀行支付保險費，銀行將優先償還貸款。

銀行的上述要求是否合理合法值得考慮。首先，根據《保險法》，人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定。雖然買方是被保險人和被保險人，銀行被指定為保險受益人，但這種指定并不完全是自愿的，而是在外部經濟壓力下不得不做出的選擇。根據壽險法的精神，指定受益人必須避免誘發或產生道德風險。如果受益人是在外部經濟壓力下指定的，且受益人是被保險人的債權人，則被保險人與受益人之間存在重大債務關系。作為銀行債權擔保的房屋一旦不能辦理抵押登記，就不能為銀行債權提供擔保，債務人也不能提供新的擔保，如果銀行連債務都還不起，就只能求助于債務人的死亡保險來償還債務。因此，很難說在指定中沒有誘發或產生道德問題的風險。因此，我們認為，提供住房貸款的銀行要求購房者購買人身保險，并要求借款人指定自己為第一受益人，這違反了人身保險法的精神。

其次，對沒有房地產證的房屋，甚至是尚未建成的房屋進行登記，是有法律依據和可行性的。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十七條規定，未建、在建的房屋和其他建筑物依法抵押的，當事人已辦理抵押物登記，抵押權人人民法院可以裁定抵押權有效。建設部出臺的《城市房地產抵押管理辦法》第二十七條規定，預購商品房貸款抵押的，應當提交有效的預購住房合同。第三十四條第二款規定，預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同中記載。抵押期間內抵押的房地產完成抵押的，抵押人取得房地產權證后，當事人應當重新辦理房地產抵押登記。第三，在房產證簽發和不動產抵押登記續期前，買受人死亡不影響債權人的擔保權益。理由是，雖然房屋尚未竣工或買受人未取得產權證，但債權人已將房屋抵押登記或在合同中作了相應標記，具有公示的法律效力。債權人取得的擔保權實質上屬于擔保物權。根據物權的可及性，無論將不動產的所有權或預期所有權轉讓給誰，以不動產為擔保實現債權都不改變債權的性質。當債權人不能得到償還時，他可以得到財產的優先權