1、 房地產開發成本管理由項目開發成本和周期成本兩部分組成。成本計劃應分為項目成本計劃和期間成本計劃。（1） 制定項目成本計劃。成本計劃通常經過確定總成本目標、層層分解成本、估算成本、自下而上層層匯總成本、比較分析成本計劃的過程。項目審批后，可將項目總投資目標確定為項目總成本計劃目標，對今后的設計和規劃起到整體控制作用。

②將總成本計劃目標層層分解。通常，根據項目結構，對項目總成本計劃目標進行分解，將總成本劃分為各種成本對象。它作為工程單元設計的依據或限度，對工程單元的功能和質量起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，要注意成本限額之間的平衡，保證項目成本在項目中的合理分配。這種合理的配置是項目系統協調與平衡的保證，是實現項目總體功能目標、質量目標和工期目標之間平衡的保證。（3） 成本估算。隨著工程的深入和技術方案、實施方案的細化，可以根據結構圖對各造價對象的造價進行估算，通過估算值與極限值的比較，對工程進行優化。（4） 調整成本計劃。一般情況下，根據結構圖從下到上逐層匯總成本估算，并與原成本計劃目標進行比較，衡量各層單位計劃的符合程度，從而確定對設計和計劃的修改和補充，形成自下而上的反饋和調整過程。（2）項目前期規劃估算。在這一階段，規劃成本的估算方法如下：

①歷史數據法是利用特定部門（機構、政府機構）公布的具有代表性的項目成本數據估算類似項目的成本；定額數據法是根據相應設計方案的圖紙計算工作量，應用相應的定額單價，結合規定的收費標準和規定的計劃利潤計算各項費用；

③合同價格法是在分析多份招標文件的基礎上，由開發商選擇報價合理的投標人中標，雙方可重新討論（標后談判），修改雙方價格后形成統一的工程造價，作為雙方簽訂的合同文件中待確認的合同價格，作為工程結算的依據；

④詢價法是通過對工程主體工程的詢價，或承包人或供貨商對工程的報價來估算工程造價，在此基礎上進行綜合調整，作為成本計劃的依據。（3）確定項目的目標成本和責任成本。經過成本計劃的不斷調整，在不同階段可以作為確定項目目標成本的依據。在此基礎上，通過適當調整，確定目標成本。或者把這種成本計劃作為目標成本，成為成本控制的基礎。（4）制定期間成本計劃。編制期成本計劃時應注意以下三點：

①期成本計劃與可行性研究估算的項目開發總成本有一定的重疊，但并不矛盾。

②期成本計劃應與開發企業規模和項目銷售進度相結合。

③根據企業經營管理的實際情況，確定合適的業務費用計劃和管理費用計劃項目，并對各項業務費用和管理費用進行有效分解，為各項管理活動提供詳細的成本控制目標。三是對開發項目實施全過程成本控制。房地產開發項目成本控制是開發商對開發項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產開發項目成本控制主要包括以下幾個階段：（1）項目規劃與投資決策階段。在這個階段，開發商必須控制可能的成本。在這一階段，要重點抓好三個方面的工作：建設一支由各類人員組成的良好的規劃隊伍，完成投資決策階段的技術工作；編制投資估算，形成初步的造價計劃，并在此基礎上進行工程造價分析；在造價分析的基礎上，進行工程造價分析項目風險分析。（2）設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是工程建設成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上。一般采用有限設計法來保證成本管理的有效性，應著重解決兩個問題：以項目可行性研究和規劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據；初步設計要注重方案的選擇，進一步按投資估算落實造價，嚴格把施工預算控制在批準的范圍內，加強設計變更的管理。（3） 搬遷階段的成本控制。房地產開發涉及動遷工作的，一方面應根據政策邀請獨立的評估咨詢機構進行評估，確定補償標準和補償金額，以利于動遷職能部門、動遷公司和拆遷人之間的相互制約另一方面，要加強對搬遷關閉的管理和控制。（4） 投標和合同談判過程中的成本控制。這一階段的工作質量將直接影響到工程的造價管理和結算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂造價計劃，編制工作流程，落實管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程造價變化較大的部位和環節作為重點造價控制對象；進行詳細的工程計算，審核工程付款單，嚴格資金簽訂，注意合同的修改和補充。（6）結算階段的成本控制。房地產開發結算工作的突出特點是數量大、集中、復雜。為避免結算中的主觀錯誤、漏洞和客觀疏忽，應建立結算原則會議確認制度、二次復核制度、審計和獎懲機制。目前，房地產正處于降溫階段。在房地產開發過程中，房地產開發商必須掌握各個階段的成本管理和控制方法，對目標市場進行細致的預測，采取相應的對策，避免盲目投資。要對目標市場進行詳細調查，了解需求情況，根據市場需求進行規劃設計，做到有的放矢。以上就是“如何管理和控制房地產開發成本”的答案。如果您還有其他問題，請訪問律師網在線咨詢或律師咨詢