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寧波
房地產項目如何結轉，結轉標準是什么
房地產項目收入滿足[2009]31號文規定的三個條件之一是否可以結轉？與工程竣工有關嗎？項目完成的依據應該是什么？在實際操作中，哪個條件作為收益標準比較好？
[答：
房地產開發經營企業所得稅處理辦法房發[2009]31號文第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地開發，住宅和商業建筑、其他建筑、附屬設施、配套設施和其他開發產品的建造和銷售。除土地開發外，其他開發產品符合下列條件之一的，視為已開發完成：
（1）開發產品的竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2） 開發的產品已投入使用。（3）已取得開發產品的初始產權證書。
一般情況下，開發產品完成后，才能完成竣工驗收，辦理竣工驗收手續。《住房建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設部令第78號）第三條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國住房建設工程和市政基礎設施工程竣工，由縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程竣工驗收備案管理。第四條規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定向縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。根據第五條規定，建設單位在辦理工程竣工驗收記錄時，應當提交下列文件：
（1）工程竣工驗收記錄表；
（2）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應包括工程建設申請日期、施工許可證號、施工圖設計文件審查意見、勘察、設計、施工、工程監理等單位簽署的質量資質文件，驗收人員簽署的竣工驗收文件原件、市政基礎設施的有關質量檢驗和功能試驗資料，以及備案機關認為必要的有關文件資料；
（3）規劃、公安、消防等部門的批準文件或許可文件，法律、行政法規規定的環境保護等部門；
（4）建設單位簽訂的工程質量保修書；
（5）法律、法規規定必須提供的其他文件。
商品房還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。因此，房地產開發企業結轉的收益必須是開發產品的完成額。為避免人為長期不結算工程價款，長期不確認收入和成本，國稅發[2009]31號文確認，只要開發產品滿足上述條件之一，即視為完成。只有竣工的房屋才能辦理竣工驗收，才能交付業主使用，才能辦理房屋初始產權證手續，初始產權登記后才能辦理每個購房人的過戶登記。你知道嗎
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