《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農民只能擁有一塊宅基地，村里原有的宅基地和閑置土地，應當盡量用于建房。第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得轉讓，從上述規(guī)定可以看出，法律禁止的是農民兩次申請宅基地。它沒有禁止農民出租和出售在宅基地上建造的房屋，也沒有對出售設置任何限制。只規(guī)定農民轉讓房屋后不得再申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律、行政法規(guī)禁止、限制農村房屋銷售。二是農民是否有權處分。農民住房作為農民的重要私有財產，理應受到法律的保護。由于房屋屬于農民所有，而所有權的核心權力是處分權。如果說農民的處分權受到限制，那么實質上就是對農民房屋所有權的限制。這種限制是不合理的。從全國人大法工委物權法草案來看，它規(guī)定：“改建宅基地上房屋所有權轉移的，宅基地使用權同時轉移。”，這也是草案的精神所在。三是農村住房轉移對象。目前，我國法律只禁止農民兩次申請宅基地，但沒有明確禁止農民同時擁有兩套以上宅基地。農民可以同時購買兩個以上的宅基地。原因有二，一是可以促進農村住房交易；二是我國法律允許城鎮(zhèn)居民同時擁有多套住房，也允許在農村擁有住房的農民在城市購房。因此，沒有理由不允許農民在農村同時擁有兩套以上的住房。

在農村私有房屋買賣中，合同當事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是集體經濟組織的成員，因為雙方都是集體經濟組織的成員，宅基地的所有權屬于集體所有同樣的集體。因此，一般認為集體成員之間宅基地使用權的轉移是可能的。第二種情況是雙方都是不同的集體成員，農民想把自己的房子轉給其他集體。如果他們能夠轉讓自己的房屋，那么按照現行“房地產與土地相配套”的房地產政策，必然會出現宅基地所有權與宅基地使用權的沖突。因為如果可以自由流轉，那么其他村的農民就會在自己的土地上有房子。村里的村民可能不同意。第三種情況是農民和城鎮(zhèn)居民。正是因為買家的身份，才出現了一些問題。住房交易發(fā)生在農民和城鎮(zhèn)居民之間，不僅存在與第二種情況相同的沖突。而且，1999年國務院辦公廳下發(fā)的《關于加強土地流轉管理禁止炒作土地的通知》規(guī)定：“農村房屋不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農民集體土地上建房，對違法建設、收購的房屋，有關部門不得核發(fā)土地使用證和房產證。這個通知禁止城鎮(zhèn)居民購買農民住房。”但《通知》既不是法律，也不是行政法規(guī)，其效力值得商榷。隨后，國務院于2004年出臺了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，并重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地”，但《決定》并未禁止城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地。因為中國法律沒有明確規(guī)定宅基地不得轉讓給集體以外的人。農民有權自由支配自己的房屋，可以將房屋轉讓給集體以外的農民，也可以轉讓給城鎮(zhèn)居民。但如何解決土地所有權與土地使用權之間的沖突，是一個不可回避的問題。其實，這可以參照城市房改的做法，集體經濟組織可以一次性收取一定數額的土地使用權出讓金。因為農民集體免費使用宅基地完全是基于其特定的成員身份，而集體以外的農民和城鎮(zhèn)居民又不希望擁有這種特定的身份，那么他們就可以通過向集體繳納土地使用費來獲得宅基地的使用權。四是農村房屋權屬登記交易。房屋轉讓未經登記生效的，其結果是房屋所有人不是產權證上載明的所有人。尤其是現在，隨著城市化進程的加快，許多農村房地產的價值正在飆升。可能有不少農民持權利證明確認原交易無效，引發(fā)諸多糾紛。你知道嗎