2005年3月，張先生與城南某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同。該房屋總價40多萬元，合同規(guī)定以70%20年期按揭方式付款；辦理按揭的銀行為農(nóng)業(yè)銀行，合同規(guī)定開發(fā)商應(yīng)通知張先生自購房之日起一個月內(nèi)與銀行簽訂按揭合同簽署合同。合同簽訂后，張先生按約定支付了30%的首付，并提供了辦理按揭所需的全部材料和證明文件。合同簽訂一周后，張先生成功地與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂了按揭合同。但一個月后，開發(fā)商通知張先生，房貸因故無法辦理。在開發(fā)商的安排下，張先生與中國一家工商銀行簽訂了新的抵押合同。令他吃驚的是，抵押貸款仍然無法辦理。張先生從開發(fā)商處了解到，他之所以不能辦理房貸，是因為銀行體系的政策調(diào)整，開發(fā)商也幫不了他。當(dāng)張先生不知如何是好時，開發(fā)商提出，張先生必須在3個月內(nèi)付清余款，否則張先生的首付款將被沒收，協(xié)議終止。張先生無力支付余款20多萬元，于是要求開發(fā)商解除合同，退還全部首付款，引起雙方糾紛。【法律分析】在特殊情況下，開發(fā)商的首付不應(yīng)退還，按揭貸款因各種原因不能辦理。不同的原因會導(dǎo)致不同的治療方法。一方當(dāng)事人因自身原因未訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，另一方當(dāng)事人可以要求解除合同，賠償損失。當(dāng)事人因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將購房款本金及其收到的利息、定金退還買受人。合同沒有約定的，買受人可以要求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還買受人支付的購房款本金、利息或者定金，買賣雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中，張先生與開發(fā)商簽訂的購房合同中并未約定按揭的處理方式。如果依法約定不明確，張先生可以要求解除購房合同，退還首付和利息。

[律師注]應(yīng)補充意外情況。

上述情況下銀行體系政策的調(diào)整只是按揭不能辦理的諸多原因之一，購房者會遇到一些按揭不能辦理的原因。為防范按揭不能辦理的風(fēng)險，購房合同中應(yīng)明確按揭不能辦理后的付款方式或解決辦法，并區(qū)分責(zé)任，提高購房者的抗風(fēng)險能力，保護其合法權(quán)益。同時，鑒于商品房買賣合同因不能辦理抵押等不可歸責(zé)于雙方的原因不能繼續(xù)履行，買受人在簽訂合同時難以預(yù)見，因此買受人可以在補充協(xié)議中與開發(fā)商達成相關(guān)約定，即增加一條“非因雙方原因不能簽訂個人住房貸款合同”的規(guī)定，買賣雙方協(xié)商購房余額的支付方式或解除購房合同或類似的規(guī)定來避免這種情況。你知道嗎