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一房兩賣的救濟方式

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 993人看過

一房兩賣的救濟方式有哪些？

指出出賣人以兩份買賣合同先后或者同時向兩個不同的買受人出售同一特定房屋。這也被稱為雙重出售房屋。房屋買賣合同成立后，房屋出賣人充分、正確地履行合同，既是合同效力的最重要履行，也是出賣人最重要的義務(wù)。但在一房二賣的情況下，由于標的物的特殊性，一般來說，出賣人不可能同時履行兩份合同。也就是說，在賣方履行一項合同后，履行另一項合同必然導(dǎo)致違約。實踐中，不同的情況應(yīng)采取不同的處理方式：

一房二賣的情況下，出賣人與兩個不同的買受人簽訂合同后，后一個買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

這種情況在一套房子的兩次銷售中最為常見。在這種情況下，如上所述，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權(quán)，因為合同履行后成立的合同。此時，前、后兩位買受人所享有的債權(quán)性質(zhì)不同：后一位買受人是房屋的所有權(quán)人，因為他的債權(quán)已經(jīng)得到滿足，所以他所享有的是以房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的物權(quán)請求權(quán)。買受人對房屋買賣的請求權(quán)以出賣人的專有權(quán)為基礎(chǔ)。即使他已經(jīng)占有了買賣標的，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，他對房屋的占有也將失去法律依據(jù)，構(gòu)成擅自占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)合同法第一百一十條第一款的規(guī)定，出賣人不履行非貨幣義務(wù)或者履行非貨幣義務(wù)不符合合同約定的，買受人在法律上或者事實上不履行的，不得要求履行。出賣人違反該義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同標的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下，不存在強制實際履行的問題。這時，合同上的債務(wù)就變成了損害賠償?shù)膫鶆?wù)。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任，采取補救措施或者賠償損失”，不履行債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

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