1、 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條第一款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

如果合同中沒有特別約定，土地出讓金應(yīng)由買方支付。二是二手房土地出讓金要交多少，二手房土地出讓金的計(jì)算，出讓金是國有土地權(quán)利的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬于租金性質(zhì)。對于商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商在辦理了合法的項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時(shí)，國家按照土地總體規(guī)劃的要求，有期限、有條件地將一定面積的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅（費(fèi)）。二手房交易過程中的土地出讓金，主要用于房改。也就是說，房子建在劃撥的土地上，土地出讓金應(yīng)該在交易中支付。在北京，規(guī)定由買方承擔(dān)。計(jì)算公式為：房屋建筑面積*當(dāng)年成本價(jià)*1%。”“當(dāng)年”是指繳納土地出讓金的年度。在北京，城市和郊區(qū)的成本價(jià)格是不同的。對于商品房，開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，已按照出讓合同支付土地出讓金；銷售商品房時(shí)，還將相應(yīng)面積的土地出讓金計(jì)入房價(jià)成本，分?jǐn)偨o購房者。也就是說，買受人已經(jīng)支付了購買該房產(chǎn)的土地出讓金。土地使用期滿后，業(yè)主只有繳納土地出讓金，才能合法使用土地和房屋。在此提醒購房者：購房時(shí)應(yīng)仔細(xì)詢問土地使用年限。過去有購房者反映，他在一棟樓里買了房子，簽了合同后才發(fā)現(xiàn)，這塊地的性質(zhì)是綜合用地，只能用50年。如果買受人持土地轉(zhuǎn)讓證購買二手房，出賣人已經(jīng)支付了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，因此買受人無需再支付。不過，在購買這類房產(chǎn)的過程中，還是需要注意土地的使用年限。比如，所購房屋原使用年限為70年，出賣人轉(zhuǎn)讓時(shí)已使用30年。那么購房人拿到房子后只能再使用40年，而不是70年，超過期限后還要補(bǔ)交房款。有的房屋共有人多，買受人應(yīng)當(dāng)與共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。在二手房中，購房者要注意土地使用性質(zhì)，是出讓還是出讓。我們還應(yīng)該注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年，而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上，那么購房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房價(jià)格來衡量，并不劃算。房產(chǎn)證是證明房屋所有權(quán)的唯一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以我們應(yīng)該選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。一些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)有財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)，也就是說，也被他人出租。因?yàn)槲覈ù蠖鄶?shù)國家，都同意“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。

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