違約金的適用應怎樣確定：

第一，租賃合同解除后，合同向未來消滅，已經(jīng)履行部分的合同關(guān)系不受影響。換言之，已經(jīng)履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨立的兩個合同。于此，已經(jīng)經(jīng)過的承租人占有、使用租賃物期間可以看作是一個有確定期限的租賃合同(期限至解除之日)。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故包括違約金責任在內(nèi)的合同條款仍然拘束雙方當事人。

一種觀點認為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個獨立的合同，則不會發(fā)生解除權(quán)的問題。因為后一個合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續(xù)性合同是錯誤的。

筆-者認為，這種觀點只有現(xiàn)實是兩個獨立合同的情況下才成立。而現(xiàn)實是，這是一個合同，我們在理解上、在觀念上可以把解除前后的合同關(guān)系拆分為兩個，因而是一種擬制而非現(xiàn)實，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問題。如果現(xiàn)實是兩個合同，則就沒有必要討論后一個合同的解除權(quán)問題。此其一。

其二，從另外一個角度觀察，正是因為租賃合同的繼續(xù)性特征，才導致我們能夠把一個租賃合同在解除后理解為兩個租賃合同，而非可以把它在觀念上拆分為兩個合同而導致租賃合同的繼續(xù)性特征。該觀點發(fā)生了倒果為因的錯誤。

其三，正如崔*遠教授所言，繼續(xù)性債權(quán)可以從兩個角度把握：一方面把繼續(xù)性債權(quán)作為一個整體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、在違約與否的判斷上、在訴訟時效的適用上等，可將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干個債權(quán)，每個這樣的債權(quán)可以取名為“個別債權(quán)”，每個“個別債權(quán)”具有某種程度上的經(jīng)濟上和法律上的獨立性(崔*遠：《繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時效》，人民法院報2003年6月27日)。正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個“個別債權(quán)”，在違約責任的判斷上分別適用的可能性。

第二，合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后當事人“有權(quán)要求賠償損失”。通說認為，這里的賠償損失，“依然是因違約而發(fā)生的損害的賠償”。在我國合同法理論和實踐都將賠償性違約金的性質(zhì)定為損害賠償的預定的背景下，第九十七條隱含了這樣一個結(jié)論：租賃合同解除后，違約金責任仍可適用(第九十八條規(guī)定的“結(jié)算和清理條款”到底是否包括違約金條款，學者多數(shù)語焉不詳，實務中也各行其是。因此，筆-者求助于第九十七條)。

第三，既然賠償性違約金是損害賠償額的預定，它不僅具有補償損害的功能，更有減輕當事人的證明負擔、節(jié)約訴訟成本的作用，因此，適用違約金責任比賠償損失更有利，法律不會僅允許后者而禁止前者。

第四，從比較法的觀點來看，我國臺灣地區(qū)實務上甚至認定懲罰性違約金條款也不因合同解除而消滅。如果說這種觀點在一時性合同場合還可質(zhì)疑的話，在繼續(xù)性合同場合反倒顯得更加合理。