商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃知識

（一）認清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項目整體設計過程中應起著引導與修正的作用。策劃師在項目方案構思過程中必須充分研究項目投資商、開發(fā)商自身的條件，對大量市場調研提供的數(shù)據(jù)和信息進行系統(tǒng)分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設計和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)的過程上分析，策劃師的工作重點集中在以下三個方面：

1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對土地進行的分析和研究。從經(jīng)濟價值和商業(yè)運營的角度對項目土地價值進行分析，為項目開發(fā)決策、資金運作決策提供準確的依據(jù)。

2、通過消費者行為分析和品牌資源的研究，結合建筑設計專業(yè)的知識、商業(yè)運營的模擬分析和國內外相似案例的調研，對項目規(guī)劃提出概念性設計原則。同時對開發(fā)的目標、規(guī)模、周期、商業(yè)運營模式、市場定位進行數(shù)量化、標準化提議，提供項目開發(fā)的可行性論證。

3、在項目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設施規(guī)劃的的基礎上，與開發(fā)團隊配合，共同制定項目的開發(fā)計劃，并對后期的工程管理的重要節(jié)點提出工作安排。開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設計提供了比較準確的參考依據(jù)，有助于項目建筑策劃中對項目開發(fā)過程中的經(jīng)濟效益、社會效益的評估。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個開發(fā)環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項目開發(fā)和運營的成功。商業(yè)項目的前期策劃與建筑設計作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應重視和加強。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應對其所依存的建筑空間十分清晰。

（二）掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設計規(guī)范的尺度

商業(yè)地產(chǎn)的設計規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項目市場價值體現(xiàn)的制約條件之一。但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對于我國商業(yè)地產(chǎn)領域的設計主要可以參考的設計標準有《商店建筑設計規(guī)范》、《飲食建筑設計規(guī)范》、《建筑設計防火規(guī)范》、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》等有限的設計依據(jù)。而上面的準則對于設計日益復雜的商業(yè)建筑來講，已經(jīng)很難滿足市場的需求和發(fā)展了。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應產(chǎn)生的綜合性賣場、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權型百貨商場等新型商業(yè)在策劃和設計時經(jīng)常會出現(xiàn)市場要求和設計規(guī)范之間的矛盾。

以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項目為例，投資商希望適當減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經(jīng)營范圍靈活多樣，便于轉型等更適合個體經(jīng)營者的經(jīng)營和投資。但這種設計與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調和統(tǒng)一。

每個商鋪按照消防規(guī)范需要設兩個安全出口，但對于小面寬大進深的商鋪很難做到兩個出口。設計規(guī)范中對于一個出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區(qū)，當防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區(qū)的建筑面積之和不超過?2000m2的?1.4?倍的公共建筑，可設一個安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營的要求，而增大商業(yè)面積有與開發(fā)商實際銷售的最小單元不符。

此外，對于策劃為上下兩層的獨立商鋪內設置樓梯的寬度也與實際經(jīng)營矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營業(yè)部分室內樓梯，每梯段凈寬不應小于?1.4?米。”按照上面的規(guī)定，勢必減少商鋪內可用于經(jīng)營的面積。對于經(jīng)營時裝等物品的零售型商業(yè)來講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對后期商業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。

因此，對與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價值性的參考意見，如何借鑒成功項目的經(jīng)驗，如何做好項目的適當變通等都是十分重要的課題。

（三）把握商業(yè)與設計二者之間的有效聯(lián)系

建筑策劃對于商業(yè)項目起到的作用是多方面的，對于建筑師設計思路的引導和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項目的設計必須要與商業(yè)價值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項目為例，進行一些簡單說明：

1、高層樓體的選位與布局

城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會造成重要的影響。高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區(qū)域內工作、消費、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建筑沿主路都進行了適當?shù)耐俗專纬刹糠殖鞘芯G地廣場，擴展了建筑本身的外部公共空間。這對于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導會產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商業(yè)項目本身的形象展示帶來一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進行必要的商業(yè)過渡對于人流與車流的合理引導將起著非常重要的作用。

2、商業(yè)項目的交通與人流處理

當今的商業(yè)建筑強調人流步行的通暢性和公共交通的易達性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設計多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項目設計的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項目：為解決項目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設計了多個停車場，平面往復式的停車設計完全實現(xiàn)了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動和商業(yè)的展示要求。

3、項目整體使用功能的布置

商業(yè)建筑本身的功能組合十分復雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調需要充分考慮。對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項目，處理的難度會更大。從本人接觸的一些項目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的好處可以便于樓體管線的布置;低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設置;高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項目高價值的產(chǎn)品。但在具體項目中，還應充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設計中，空間的使用效率也要同建筑形式、結構做法相結合。例如很多高層項目在設計是采用了轉角的做法，按照經(jīng)濟性的測算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟回報，但在具體的項目中要注意不要對街角形成破壞。?

綜上所述，小編整理有關商業(yè)策劃的相關內容。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是一項系統(tǒng)性的工作，是多學科、多知識領域相互結合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價值增加過程中的重要途徑。更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務。