情況一婚前男方買房，婚后共同還貸

案例：馬先生與劉小姐2004年結(jié)婚。2003年時，馬先生貸款買了一套房子并辦理了產(chǎn)權(quán)證，婚后二人共同償還貸款。2007年，雙方離婚，劉小姐問能否將房屋作為共同財產(chǎn)進行分割?婚前買的房屋，一方婚前付的房屋首付款(產(chǎn)權(quán)證婚前辦下來的)，婚后夫妻二人共同償還銀行貸款，對于婚后的產(chǎn)權(quán)，另一方是否擁有?如果離婚后，對此貸款購買的房屋將如果分配?對婚后還貸部分增值財產(chǎn)該如何劃分?

解答：首先，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，房屋的所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)證上所記載的權(quán)利人為準(zhǔn)，本案中，馬先生婚前以自己的名義簽訂了購房合同和貸款合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，那么房屋的所有權(quán)自然歸馬先生一人所有。

其次，婚前一方以自己的名義貸款購買的房屋屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)，不會因為婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。購房人向銀行償還借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，如果婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款，則可以認定為用夫妻共有財產(chǎn)償還一方的個人債務(wù)，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

最后，房屋價格升值應(yīng)當(dāng)認定為房屋的自然孳息，歸房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有。根據(jù)《合同法》第一百六十三條規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。所以，房屋價格升值的收益應(yīng)該歸房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有。

通過以上的分析，可以得出這樣的結(jié)論：馬先生的房產(chǎn)不屬于夫妻共同財產(chǎn)，而是個人財產(chǎn)。房屋的升值部分也只是馬先生的個人財產(chǎn)。對于本案中用夫妻共同財產(chǎn)償還一方個人債務(wù)的情況，可以在離婚時，由欠款的一方將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。當(dāng)然在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，也可以雙方約定如何補償。

情況二男方婚前買房，產(chǎn)權(quán)婚后才辦

案例：孟先生與沈女士2003年結(jié)婚，2002年時，孟先生貸款買了一套房子，婚后二人共同償還貸款，2004年辦理了房產(chǎn)證，2007年雙方離婚，沈女士問能否分得房產(chǎn)?

解答：如果一方婚前買房，婚后共同償還貸款，產(chǎn)權(quán)證是婚后辦下來的，該房產(chǎn)可以認定為夫妻婚姻期間所得，則可以認定房屋為夫妻共同所有，增值部分自然歸夫妻雙方共有，而一方支付的首付，應(yīng)當(dāng)從總房款中扣除，作為一方婚前個人財產(chǎn)。