案情簡介

張女士經中介介紹認識了韓女士，2012年8月，韓女士表示愿將其所有的房屋一套以20萬元的價格賣給張女士，由于張女士資金短缺，經和韓女士協商，將其房屋賣給張女士之女王某某。2012年10月，王某某向韓女士支付了10萬元，寫下了一張10萬元的欠條，載明：房屋欠款10萬元。之后王某某和韓女士為少交房屋過戶所產生的稅費，雙方協商簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定房屋價款為5萬元，據此辦理了過戶，房屋登記于王某某名下。2014年4月，韓女士致電張女士，稱王某某寫下的那張10萬元欠條丟失，要求張女士重新給她寫一張欠條，并要求增加一點房款，張女士處于情理，給韓女士寫下了一張15萬元的欠條，并向韓女士說明，之前王某某寫的欠條就此作廢，韓女士表示同意。2014年11月，韓女士去世，她的丈夫及其子女在為其辦理后事時，找到了王某某2012年10月寫下的10萬元欠條和張女士2014年4月寫下的15萬元欠條，于是韓女士的丈夫及其子女找到了張女士，張女士說明了上述實際情況。2015年1月，韓女士的丈夫將王某某起訴至法院，認為王某某與韓女士惡意串通，未經其同意，處分了屬于他和韓女士共同所有的房屋，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求法院確認房屋買賣合同無效，并判令王某某歸還房屋。

辦案思路及心得

關于本案，主要存在如下幾個爭議問題：1、訴爭房屋是否屬于韓女士與其丈夫共同所有？ 2、王某某購買該房屋時是否存在惡意？3、韓女士和王某某簽訂的房屋買賣合同是否有效？4、王某某是否應當歸還房屋？法理分析：《物權法》第九十七條規定，處分共有的不動產的，應當經全體共有人同意。如果未經其他共有人同意而處分財產的，則屬于無權處分行為。本案中，如果認定訴爭房屋屬于韓女士和其丈夫共同共有，則韓女士私自處分房屋的行為就是無權處分行為。那么在韓女士無權處分的情況下，如何認定王某某的心理狀態？司法實踐中，主要從王某某對該房屋系韓女士和其丈夫共有的情況是否知情方面進行認定，如果王某某不知情，則認定王某某是善意的，不存在惡意。本案中，據不動產登記簿記載，該房屋登記在韓女士名下，房產證上所有人也是韓女士，基于不動產的公示、公信原則，王某某完全有理由相信韓女士系該房屋的完全權利人。王某某沒有義務去查明該房屋是否還有未經登記的隱性共有人，更沒有義務去核實韓女士的婚姻狀況及其夫妻關系。因此，王某某購買該房屋時已經盡到了自己的注意和審查義務，是善意的。但王某某和韓女士為少交房屋過戶的稅費，簽訂了一份房屋買賣合同，約定的房屋價款為5萬元。該約定系雙方惡意串通損害國家利益（稅費）的行為，且雙方處于避稅的目的進行約定，系以合法形式掩蓋非法目的的行為。根據我國《合同法》第五十二條的規定，雙方簽訂的該房屋買賣合同屬于無效合同，那么，該合同無效是否會影響物權變動的效果？根據我國《物權法》的相關規定，我國物權變動分為基于法律行為的物權變動和非基于法律行為的物權變動兩種模式。對于基于法律行為的物權變動，我國物權法并不承認物權變動的無因性，也就是說如果基礎關系——法律行為不成立、無效或被撤銷的，不發生物權變動的效果，即使動產已經交付或不動產已經登記。 因此，基于法律行為的物權變動必須具備兩個要件：一是基礎關系——法律行為必須有效；二是動產物權變動必須完成交付，不動產物權變動必須辦理登記。對于非基于法律行為的物權變動，不以法律行為的生效為要件，且不需要進行公示（動產交付、不動產登記）。

裁判結果

本案中，韓女士處分房屋的行為屬于無權處分，王某某在受讓該房屋時對該房屋的共有性質并不知情，且雙方對房屋的價款協商一致，王某某也已經支付了一半的房款，該房屋已經過戶至王某某名下，根據我國《物權法》的規定，王某某已經善意取得該房屋的所有權，王某某與韓女士為辦理過戶手續簽訂的房屋買賣合同的效力并不影響王某某對房屋所有權的取得。因此，王某某沒有義務歸還該房屋。