離婚案件中有限產權房屋的處理

根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十條對夫妻房產在離婚時的分割作出了詳盡的規定：

首先，如果雙方均主張房產所有權并且同意競價取得的，可以通過競價的方式，由出價高的一方取得該房產所有權，同時按競價的房價款給予另一方相應的補償。

其次，如果只有一方主張房產所有權的，那么由主張的一方取得房產所有權，同時由雙方協商確定房產的價值，如果不能協商確定，則由評估機構按市場價格對該房產作出評估，取得房產所有權的一方應當給予另一方相應的補償

最后，如果雙方均不主張房產所有權的，則根據雙方的申請拍賣該房產，就所得價款進行分割。

有限產權房屋主要形式有：

(1)單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產籍落在單位名下，即準商品房。職工享有占有權、使用權和有限處分權，占有、使用權可以繼承，可以對內、對外出售，在對外出售時，單位收回與其投入的土地等價的資金。

(2)單位以大比例、職工以小比例投資建房，即民建公助。房屋產籍落在職工名下，并規定職工在一定年限內不得出售(一般為五年)，限制限期滿后房屋執照發給職工，職工在出售或出租時，單位享有優先購買權和承租權。

具體處理離婚訴訟中有限產權房屋所存在的問題，一是難以確定夫妻對有限產權房屋享有的權利范圍。如夫妻雙方享有的完整的占有權、使用權和不完整的收益權、處分權等，房屋的按份共有關系并不是十分清晰、明確。而離婚案件分割財產時，是權利分配的具體化，必須是具體的權利或是定量的財物，因此在判決時，就難以確定具體權利歸屬夫妻任何一方。二是難以確定有限產權房屋的價值，依照法律規定，夫妻雙方在婚姻關系存續期間所得的財產為夫妻共同財產，包括一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產，在離婚時應予以分割。對一般財產的處理，往往要先確定其實際價值，再調解或判決產權歸屬一方，并給付另一方一半的補償。由于產權的不完整性，致使難以認定夫妻共同享有的價值。價格評估只能計算全部產權的價值，而不能計算夫妻雙方享有的那部分產權的價值;按夫妻投入的價金計算部分產權的價值;又忽略了房屋的升值部分(當前絕大多數有限產權房屋出售價格都高于原來集資價金)，不能體現夫妻共同財產的實際價值。

有限產權房屋的分割方法

所以我們在離婚案件中處理有限產權房屋，除應遵循相關法律所規定的男女平等，照顧無過錯方、保護婦女和兒童權益、利于生產生活等一般原則外，還要充分體現維護國家、集體財產利益，平等，保護售購房雙方當事人合法權益的法律原則，從而才能依法規范調整有關房改所產生的法律關系，實事求是、合情合理地解決離婚案件中當事人對有限產權房屋的紛爭。最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》對離婚案件當事人在何種情況享有使用、承租權作了具體規定，并同時規定對有限產權房屋的處理可參照使用權、承租權的規定。首先應確定該有限產權房屋是婚前個人財產還是婚后財產。原則上只有屬于婚后共同財產才能分割。應該依照婚姻法有關規定，對屬于夫妻共同財產的那部分財產進行分割。因此，對雙方共同投資取得產權的，當“部分產權”分給離婚的一方當事人后，應按所得房屋權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。具有下列情形的，可判令“部分產權”歸夫妻任何一方所有，另一方依法予以經濟補償：

(1)婚前由一方取得產權房屋，婚姻關系存續8年以上的;

(2)婚前一方取得本單位部分產權房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

(3)一方婚前借款投資取得部分產權房屋，婚后夫妻共同償還借款的;

(4)單位同意變更房屋產權共有關系的。

離婚協議書是指即將解除婚姻關系的夫妻雙方所簽署的、關于財產分割、子女監護與探視、配偶贍養費以及子女撫養費等的書面協議。離婚協議書必須為書面形式，由夫妻雙方當事人簽字，并經法庭或婚姻登記管理部門認可，才具有法定效力。離婚協議書內容至少應包括：⑴雙方自愿離婚的意思表示;⑵子女撫養;⑶財產處理;⑷債務處理

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