動遷房買賣在實踐中還是很常見，而且動遷房買賣的風(fēng)險也是比較大的，很容易發(fā)生糾紛。所以，律霸律師在下文就以一個案例為大家淺要的分析一下動遷房買賣糾紛，希望對大家有所幫助。動遷房買賣糾紛案例分析近些年昆山地區(qū)隨著城市化進程的快速推進，農(nóng)村房屋拆遷逐步增多，因為買賣動遷房所產(chǎn)生的糾紛也隨之呈現(xiàn)上升趨勢。

動遷房買賣糾紛有些普遍情況，如何處理這類案件以及背后的法律依據(jù)是什么，筆者通過一個案例展開討論。秦某于2008年5月8日與林某通過中介公司簽訂了一份，約定將位于昆山市千燈鎮(zhèn)某小區(qū)的動遷房一套出售給林某，合同約定了面積、總價、過戶時間以及違約責(zé)任等。合同簽訂后，林某按照合同付清了全部購房款，秦某也出具了收條。之后，林某對該房屋進行了裝修并入住。2013年7月份，秦某辦理了房產(chǎn)證，知悉情況后，林某要求秦某按照購買協(xié)議的約定無條件辦理房屋過戶手續(xù)，秦某則要求支付房價上漲的補償，雙方對此無法達成一致意見，糾紛由此產(chǎn)生。乍一看本案是非常普通的房屋買賣糾紛，也是目前昆山地區(qū)最為常見的要求履行拆遷房過戶手續(xù)的案件，買方一般通過法院起訴要求強制履行過戶手續(xù)，法院一般也是認(rèn)為交易真實有效，并且符合繼續(xù)履行的條件，判令賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)。不過在本案中，作為買方的代理人，筆者發(fā)現(xiàn)在動遷房安置協(xié)議中，安置人為秦某與其妻子王某，而房屋以及購房款收據(jù)中均無王某的簽字。此類情況在動遷房買賣中也是屢見不鮮，由于動遷房一般都是在簽訂安置協(xié)議五年后才能夠辦理房產(chǎn)證，同一般已經(jīng)辦理房產(chǎn)證的房屋相比，買方很容易疏忽誰才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也經(jīng)常發(fā)生由夫妻一方代替另一方簽字的情況。那么從本案來看，房屋買賣合同沒有共有人王某的簽字，屬于效力待定的合同，若是王某對該份合同不予以追認(rèn)，本合同屬于無效合同。既然雙方已經(jīng)發(fā)生了糾紛，那么王某肯定是希望通過不予認(rèn)可來使合同無效，進而根據(jù)無效合同的法律后果房屋可以返還的應(yīng)當(dāng)返還，這明顯對于購房者林某是不利的。那么本案是否可以通過善意取得制度來使林某取得房屋的所有權(quán)呢?答案明顯是否定的，根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)構(gòu)成善意取得必須已經(jīng)辦理完成登記手續(xù)，而本案的訴訟起因恰恰是因為被告不肯辦理手續(xù)，不符合善意取得的條件。那么本案的突破點在何處?筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)解釋第十七條第二款規(guī)定“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”該條款系中表見代理制度在婚姻法中的特殊規(guī)定，同合同法是普通法與特別法的關(guān)系。那么原告林某是否屬于善意第三人成為了關(guān)鍵點。本案原告在購房時，被告表明其妻子已經(jīng)同意賣房，并且購房合同中被告也保證該房屋產(chǎn)權(quán)清晰以及取得了共有人同意，中介方對此予以了證明。此外，在庭審中，法院也查明了秦某和王某共同居住于千燈某小區(qū)，與發(fā)生糾紛的房屋距離不遠。筆者在庭審中提出，交房至今已經(jīng)大約5年時間，如此長的時間內(nèi)，王某也在當(dāng)?shù)兀豢赡懿恢婪课菀呀?jīng)出售的事實，同時，王某也從未提出過任何異議，由此推斷，王某應(yīng)當(dāng)是知道且同意該房屋被出售的。后法院亦采納筆者的觀點，判令合同有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，秦某和王某協(xié)助履行過戶手續(xù)。結(jié)合本案，若王某居住于其他城市亦或者本身有精神類疾病等情況，導(dǎo)致其有很大的可能無法獲知其所共有的房屋已被秦某出售，那么筆者認(rèn)為和本案又有重大區(qū)別了。此種情況若是查明屬實，筆者認(rèn)為則以合同屬于效力待定較為適合。此外，若是本案中秦某與王某并非夫妻，而是其他親屬關(guān)系，那么可否參照上訴案件處理?筆者認(rèn)為，此類情形有相似性，但是在審核其是否知曉或者應(yīng)當(dāng)知道房屋被出售時需要更加謹(jǐn)慎，需要綜合考慮居住地點、年齡、精神情況等。

動遷房買賣糾紛的發(fā)生的根本原因是我國的不動產(chǎn)登記制度的問題，因為過戶程序沒有做完，是不能代表完全擁有房屋的所有權(quán)，簽合同得到一方有可能發(fā)生其他問題，導(dǎo)致過戶遲遲不能辦理。所以，發(fā)生糾紛，律霸小編建議去律師平臺找專業(yè)律師服務(wù)，這是很有幫助的。