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寧波
七十年的住宅產權政策究竟從何處來
土地使用權政策由何而來?
先來回顧一下歷史，早在土地改革時期，我國就確立了土地使用權制度，即所有權不變，始終是屬于國家的，企業和居民能夠獲得的只是“土地使用權”，國家轉讓土地給私人主體，要有一定年期，不是無限期的，到時無償收回;而且要按不同年期收取一定的租金。這相當于解決了土地交易市場化的“政策正確性”問題。
追溯我國商品房歷史至今不過三十余年，改革開放以來，我國對土地使用權轉讓細則進行探索。據前國家土地局局長介紹，最初選取的住宅產權年限是50年，理由主要有三個：①土地出讓歷史上沒有經驗可以借鑒，年限短點比較好調整;②一個人的工作年期，一般為50年，假設從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經營，而且可以轉讓、繼承、續期;③在計劃經濟體制下，房產產權的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。但是在最終法律制定時，因為種種原因住宅產權年限被確定為了70年。
續期這筆賬究竟怎么算?
事實上，和產權年限相比，更多人關注的是年限到期后究竟該怎么辦?根據物權法條款，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”，而按照物權法條文解釋，“續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定”。根據房地產管理法的規定，在收取費用上表述得更明確：“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”但是對于如何續期，現有條例并沒有進一步的解釋。
就現存案例而言，全國首例住宅土地使用權到期的青島，是以區域過去一年的平均地價為基準，深圳是按公告基準地價的35%補繳續期。從目前的情況看，住宅土地使用權到期后需繳納一定費用才能辦理續期是普遍辦法，而按照青島、深圳以地價為基準的模式，業主負擔相對較輕，按照溫州以房產交易價為基準的模式，業主負擔較重。
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