案例1：逾期交房

案例：周先生反映，他于2011年12月與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，合同約定交房時間為2013年4月，但在履約過程中，開發(fā)商一直到2013年7月才交房，延期交房超過90天。

律師分析：當遇到開發(fā)商延期交房時，若與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據(jù)合同約定的金額要求開發(fā)商賠償延期交房的違約金。若無約定，則依法確定開發(fā)商逾期交房違約責任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權(quán)解除合同，可要求開發(fā)商返還所交的預售購房款和利息。

案例2：定金糾紛

案例：2012年10月，李小姐在某開發(fā)商售樓處認購了一套商品房，交了2萬元認購金并簽訂了認購書。認購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進行了約定。然而，當李小姐如約前往售樓處簽訂合同時卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在購房合同補充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責條款，無法辦理按揭款應3日內(nèi)以現(xiàn)金補足等。對此，李小姐認為這是一份不公平的購房合同，拒絕簽字，要求協(xié)商更改合同。隨后，開發(fā)商通知李小姐沒收其定金。

律師分析：依據(jù)最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。在這個案例中，開發(fā)商在事先未告知的情況下，要求李小姐簽訂有不對等條款的合同，侵害了李小姐的合法權(quán)益。在李小姐提出合理異議后，開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒收定金;因此，致使購房合同不能簽訂的責任在開發(fā)商。依照上述法律規(guī)定，開發(fā)商應當雙倍返還定金。

案例3：廣告與實際銷售不符

案例：市民覃先生2012年購房，購房過程中，開發(fā)商的宣傳廣告上注明，小區(qū)內(nèi)將配套150平方米的會所，還有數(shù)千平方米的綠地供老年人休閑娛樂。交房后，承諾的會所變成了對外經(jīng)營的酒樓，綠地也變成了停車場。覃先生氣憤地表示，當初選擇這個小區(qū)，就是看中配套齊全，環(huán)境優(yōu)越宜于養(yǎng)老;現(xiàn)在承諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商卻以合同未出現(xiàn)相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。

律師分析：廣告是對整個樓盤的宣傳，不會具體到某套商品房，購房者應對具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說“二房變?nèi)俊薄百浰托』▓@”“俯瞰江景”,“毗鄰公園”等定義較為模糊的宣傳，如果購房者是看廣告宣稱的內(nèi)容而購房的，為了避免這種情況的出現(xiàn)，建議購房者一是不能只輕信廣告，應以實物為準，最好到現(xiàn)場觀看。

此外，廣告及銷售人員所承諾的事項法律上是以書面合同約定為準，購房者在購買商品房時應注意合同上是否標明相應的條款。當購房者在簽訂購房合同時，為了預防后期出現(xiàn)問題時維權(quán)難，最好能夠?qū)⒈容^重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通過留存資料，甚至手機拍照等方式取證，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護自身權(quán)益。

案例4：逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

案例：周女士很氣憤，因為其買房4年了，可房產(chǎn)證一直沒有拿到。據(jù)她介紹，2009年她在某樓盤購買了一套房子，當時開發(fā)商口頭承諾在9個月內(nèi)辦下產(chǎn)權(quán)證。2013年，周女士打算將該房子出讓，但是因為沒有產(chǎn)權(quán)證而遲遲無法交易。

律師分析：在項目建設過程中未按規(guī)劃、建設等相關(guān)部門的審批組織施工、建設，以致出現(xiàn)規(guī)劃及竣工驗收困難，是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。最高人民法院在2003年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中，對房開商不按時辦理產(chǎn)權(quán)證也有明確規(guī)定。購買商品房遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證，可向人民法院或仲裁機構(gòu)申請賠償損失，通過法律途徑維護自身合法權(quán)益。

案例5：房產(chǎn)面積差異糾紛

案例：2012年1月林先生購買了某小區(qū)房屋一套，在2013年12月份開發(fā)商交房時，林先生發(fā)現(xiàn)房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時候他該怎么辦?

律師分析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，以此請求解除合同的，不予支持;2.面積誤差比絕對值超出3%，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還。