近年來，一些企業(yè)為追求利益最大化，擅自改變房地產(chǎn)項目土地用途、容積率，或以申請調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件為由不按期開工。這些不規(guī)范行為勢必會影響城市規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程，并造成國有資產(chǎn)流失。筆者認(rèn)為，各地國土資源管理部門與規(guī)劃部門在辦理變更土地用途、容積率手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照2010年國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》給出的指導(dǎo)意見，謹(jǐn)慎行事。

該《通知》規(guī)定：土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。因非企業(yè)原因需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進(jìn)行。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。

受讓人不打算按照合同約定的條件使用土地，本身就是不執(zhí)行合同約定，會造成已經(jīng)出讓的土地閑置，理應(yīng)收回土地使用權(quán)。至于出讓宗地的規(guī)劃和建設(shè)條件經(jīng)城市規(guī)劃主管部門按程序批準(zhǔn)調(diào)整的，另當(dāng)別論。在實踐中，有時因非企業(yè)原因確需調(diào)整，地方規(guī)劃部門沒有走完規(guī)定的公開程序而是直接辦理，這樣雖然對各方利益沒有實質(zhì)性的損害，但容易造成公眾的誤解，有損政府的公信力。所以城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件向社會公示，接受公眾監(jiān)督。

符合規(guī)定可以申請改變土地用途、提高土地容積率的，按下列程序申請報批：原土地使用者向規(guī)劃部門提交書面申請，并將規(guī)劃方案報政府審批;國土資源管理部門依據(jù)政府批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，委托土地評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估、測算;國土資源管理部門擬定補(bǔ)交土地出讓金、調(diào)整出讓合同的方案報政府審批;國土資源管理部門依據(jù)政府批準(zhǔn)的方案與土地使用者簽訂補(bǔ)充合同;土地使用者補(bǔ)交土地出讓金及其他稅費;土地使用者持補(bǔ)充合同和交款憑證申辦土地登記、準(zhǔn)建等相關(guān)手續(xù)。

因改變土地用途或提高土地容積率需補(bǔ)交土地差價的，土地差價按下列方法測算：出讓土地使用者只提高所使用土地容積率的，應(yīng)補(bǔ)交的土地差價等于提高土地容積率所增加的建筑面積乘以樓面地價。出讓土地使用者只改變所使用土地用途的，應(yīng)補(bǔ)交的土地差價等于調(diào)整后土地用途的樓面地價與原土地用途樓面地價之差，與改變土地用途的建筑面積的乘積。出讓土地使用者既改變土地用途又提高土地容積率的，分別測算應(yīng)補(bǔ)交的土地差價，兩者相加即為改變土地用途又提高土地容積率應(yīng)補(bǔ)交的土地差價。樓面地價以土地評估價格作為參考。補(bǔ)交土地出讓金的基準(zhǔn)日期為調(diào)整后的修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)日期，土地使用期限不變。