特價房是目前很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會宣講“特價房數量不多”，那么特價房就真的如宣傳廣告上說的那樣嗎?記者經過實地調查發現一些樓盤確實有特價房存在，但是有些特價房卻給人一種被糊弄的感覺。

通常購房者對特價房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候，開發商的特價房概念和購房者是不一樣的，記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤，發現市場上存在兩種意義的特價房：一種是采光和樓層不好的，一種是整棟樓一個售價的。

采光和樓層不好的房子是銷售難度*的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售。整棟樓一個價確實是貨真價實的優惠。

贈送的面積難有法律保障

開發商經常會打出贈送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎?“在贈送面積的事情上，人為的可操作性很強，購房者很少能真正占到便宜。”一位房地產從業者告訴記者，很多時候開發商所贈送的面積，其實早已經算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了;甚*有些時候開發商贈送的面積就是飄窗和天井。前段時間，濟南有一個在售樓盤，承諾客戶買房就送面積，其實所贈送的面積就是樓體的天井。開發商承諾樓體驗收之后，再統一幫購房者修改墻體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。

面積贈送是不合法的，而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產證》當中的，即便開發商承諾贈送一部分使用面積，但是如果交房時開發商沒有兌現承諾，購房者也沒有辦法進行維權。日后購房者如果要將房產抵押和出售，贈送的面積是無法進行評估的，所有的交易均以購房合同或者房產證作準。

折扣當中的數字游戲

記者調查發現，不少樓盤給出的折扣名目繁多：持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加“交5000元抵3萬”、“交2萬元抵5萬”甚*“日進百金”等其它優惠。

開發商為什么會大玩這樣的數字游戲?開發商的葫蘆里究竟賣的什么藥?為何不化繁就簡，直截了當地給出最終折扣?購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發商那里拿到底價?有業內專家表示，復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發商便是利用消費者討價還價的心理，造成“折扣越多實惠越大”的錯覺。“在目前的房地產市場，高標價大折扣的現象十分普遍，這主要是從前幾年國家規定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之后，開發商的一種應對之策。”該專家表示。

在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，并明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。于是，開發商將公示出的價格盡可能*高，市場不好時加大折扣和優惠力度，市場好了則收回折扣變相調價，從而做到收放自如，靈活應變。

特價房賣得并不快

記者在濟南市東部一樓盤看到，看房的人并不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標記。據該置業顧問介紹，黑顏色的都是已經售出的，灰顏色是已經預定的，少量的白顏色房源才是可售的。“您看，我們這賣的好吧，不到兩個月的時間，幾乎都快賣完了。”該置業顧問對記者說道。按照這名置業顧問的說法，該樓盤在兩個月內共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數的90%還多。

但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結果，在濟南市住宅與房地產信息網上，該樓盤房源有80%被打上了紅色標記。記者咨詢網站負責人得知，這些被打上紅色標記的是回遷房，并不是普通的商品房，也就是說這部分房屋并不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算，網站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套。

買房也要學會討價還價

既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那么怎樣才能從開發商那里拿到底價呢?一樓盤置業顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格制定出來后，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發商其實都心知肚明。全國性的大開發商，通常在開盤前一周將定價上報，本土開發商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現更好的銷售業績，會想方設法促成交易，給出底價。

“購房者買房一定要學會討價還價。”該置業顧問告訴記者，首先不要表現出買房的迫切心情，也不要受售房部現場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優惠。因此，買房時不但要了解樓盤各方面的品質，還要對比周邊其他項目，做到心中有數。

此外，還要摸清所購樓盤是開發商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那么銷售人員可能會追求溢價部分的利潤，不會直接亮出底價。對于一樓拍是否屬于代銷，購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看。