一、買二手房怎樣確定無抵押無訟爭

問題

我家準備購買一套二手房，對該套房子的面積、結構、樓層以及地理位置等各方面條件，我和丈夫在經過嚴格考察之后均十分滿意。正要拍板掏錢時，卻有好心的朋友提醒我要小心，因為房地產市場的欺詐現象嚴重，有的一房二賣，有的產權不明，有的設置了抵押仍隱瞞實情出售坑人。我聽了不禁倒吸一口冷氣。說實在的，作為工薪階層，買房子是天大的事情。假若真的被騙，這打擊如何承受得起?所以我們想再等等再看看。別的不說，有一個問題是必須打聽清楚的，那就是：購買二手房時，該怎樣確定房屋無抵押、無訟爭呢?

律師解答：

房屋屬于公民的“不動產”之一。法律對不動產的變動，采取的是“登記生效”原則，即不動產的設立、變更、轉讓和消滅都應當依法辦理登記，否則不發生效力。房屋抵押權的設立也應當依法辦理登記手續。

正因為如此，《城市房地產管理法》規定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記?！薄段餀喾ā穭t規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準?！?/p>

據此可知，要想確定你想購買的那套房子是否有抵押和訟爭，可以在房主的陪同下，到當地房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結。

二、如何防范二手房買賣風險

當風險出現之后，為了保護買主的合法權益，如何防范二手房買賣風險就顯得非常重要。下面針對上述所提到的風險，提出相應地風險防范措施：

1、明晰主體資格和房屋產權歸屬

房屋產權歸屬問題的重要性在于確認誰是待售二手房的主人。!通常情況下，我們可以要求售房人提供身份證、戶口簿、結婚證等證件來證明自己的身份，同時也要審查二手房的權屬證明及相關文件，確認房屋產權歸屬。

此外，產權證上若是兩人以上，則在簽買賣合同時所有的產權人應全部到場，如確實不能全部到場，則要求其出示委托書公證書，千萬不要隨隨便便讓人代簽，一旦出現其他共有人反對出售該房產，根據《城市房地產管理法》第37條第4款“共有房地產，未經其他共有人書面同意不得轉讓”的規定，會導致該買賣合同無效。若售房人提供了其他產權人的公證書委托書，購房人也要對公證書委托書中的委托事項進行核實，不排除公證書偽造的可能。

2、完善合同條款，規避房貸風險

通常作為工薪階層的購房者，在購房時往往會向銀行貸款。為避免由于銀行貸不出來而承擔違約責任，有必要在簽訂買賣合同時就在合同中明確約定“若貸款辦不下來，無條件的解除買賣合同，退回購房定金及首付款”，以此來避免因為銀行無法貸款而承擔違約責任。

3、盡量與售房人接觸協商，沒有產權證的二手房慎買

當遇到首付款風險時，最好的方法是盡量和售房人協商，在交易中心過戶時將首付款全部支付給售房人，或者將首付款找個有實力的公司進行資金監管。切忌將首付款交由中介的業務員個人保管，現實中常出現業務員卷款潛逃的案例。

此外，如果該二手房沒有產權證，最好謹慎考慮，不要急著買。因為在市場上流通的房屋，法律要求必須有產權登記。還有一個類似的例子，就是農村宅基地的購買也要慎重，除了本村村民有權購買之外，其他人購買農村房產，都是無法拿到產權證的。

4、購買出租二手房，必須先取得承租者的書面放棄優先購買聲明

在購買出租的二手房，一定要得到承租人書面放棄優先購買權的申明，否則即使是交易過戶后，承租人還是可以行使優先購買權，而撤消買賣合同。所以，這一步非常重要，它能夠避免作無用功。

5、清除待售房屋上的他物權

待售房屋存在抵押等他項權記載的，購房人可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷他項權或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。

以上知識就是小編對“買二手房怎樣確定無抵押無訟爭”問題進行的解答，要想確定想購買的那套房子是否有抵押和訟爭，可以在房主的陪同下，到當地房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。