第1步:買賣前的產權審核
擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。
首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
風險提示:此環節風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。
第2步:交定金與簽合同
看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。
交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方,上到房協的網站,注冊并填寫相關內容,經過共4個工作日的確權及辦理時間后,就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取,完全免費。據該負責人介紹,目前房協已經取消了中介代打合同的資格,不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到,這個費用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。
風險提示:
1.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2.如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。
3.如果房產有較為貴重的家私家電,在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。
4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
5.要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。
第3步:選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。
至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。
風險提示:
1.如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。
2.目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。
第4步:過戶及交稅
去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。
至于辦證時間,關內是5個工作日出新證,關外寶安也是5個工作日,龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日,2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。
風險提示:
1.房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。
2.目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那么視為業主違約,必須承擔違約責任。
第5步:后續事項
交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等,部分區域像羅湖區,辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。
風險提示:
1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數額做大。
2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
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