外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有以下三種：

(一)有償劃撥取得土地使用權(quán)外商投資企業(yè)以這種方式獲取土地使用權(quán)，應(yīng)先向所在地的市、縣國(guó)土部門(mén)提出用地申請(qǐng)，按照國(guó)家規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限經(jīng)審查批準(zhǔn)后，由市、縣國(guó)土部門(mén)與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同，并辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)，須按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)，并且土地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。如需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)按廣東省頒布的《廣東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的規(guī)定，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。目前國(guó)家對(duì)行政劃撥范圍有所限制，即按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)予鼓勵(lì)、支持的項(xiàng)目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。

(二)中方合作者以土地使用權(quán)作價(jià)投資為擴(kuò)大吸引利用外資，國(guó)家鼓勵(lì)沿海地區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集團(tuán)企業(yè)以現(xiàn)有場(chǎng)地、廠房等作價(jià)入股或作為合作條件與外商組成合營(yíng)企業(yè)。這種合營(yíng)必須到國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)。所有土地如屬行政劃撥用地，合營(yíng)企業(yè)中方須補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。

(三)國(guó)家出讓、轉(zhuǎn)讓或出租國(guó)有土地使用權(quán)。根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的規(guī)定，廣東省實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。外商投資企業(yè)可依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)并在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。廣東省政府的國(guó)土廳、市、縣(區(qū))國(guó)土局負(fù)責(zé)組織實(shí)施城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的管理和監(jiān)督檢查。

土地使用權(quán)的使用

依法使用土地管理權(quán)，保護(hù)使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。

(一)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體程序如下：

1.外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)預(yù)約，預(yù)約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請(qǐng)預(yù)約用地，須持有外經(jīng)計(jì)劃部門(mén)申請(qǐng)投資建設(shè)立項(xiàng)的文件資料，與國(guó)土部門(mén)簽訂預(yù)約用地協(xié)議，交付預(yù)約金。

2.企業(yè)正式申請(qǐng)用地并與市、縣國(guó)土部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

3.土地使用權(quán)出讓可采用招標(biāo)、協(xié)議、拍賣(mài)的方式。協(xié)議、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應(yīng)按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國(guó)土部門(mén)繳付地價(jià)款;拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)在出讓合同生效之日向國(guó)土部門(mén)繳付地價(jià)款10%的定金，余額應(yīng)在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。

4.土地使用者在付清全部地價(jià)款后30日內(nèi)到國(guó)土部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

5.土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權(quán)出讓的國(guó)土部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)國(guó)土部門(mén)和城市規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同，調(diào)整地價(jià)，并應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記。

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)須具備的條件是：第一已支付全部地價(jià)款;第二持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物，還應(yīng)有房屋所有權(quán)證，第三已按出讓合同規(guī)定的條件和期限完成了開(kāi)發(fā)建設(shè)。其具體程序是：

1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)先向所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件資料向土地所在地的市、縣國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

2.國(guó)土部門(mén)接到登記申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)予以審查。對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件和登記要求的，給予辦理轉(zhuǎn)讓登記和換發(fā)土地使用證。

3.土地使用權(quán)出租。 土地使用權(quán)出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)租賃登記手續(xù)。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應(yīng)先到所在地的房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理租賃手續(xù)后，15日內(nèi)到所在地的市、縣國(guó)土部門(mén)辦理登記手續(xù)。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。租賃關(guān)系終止，租賃雙方應(yīng)在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)登記。

4.土地使用權(quán)抵押。 土地使用權(quán)抵押，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人、抵押權(quán)人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經(jīng)濟(jì)合同、土地使用權(quán)抵押申請(qǐng)書(shū)向所在地的國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)等。抵押權(quán)人有權(quán)向國(guó)土部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幏值盅旱耐恋厥褂脵?quán)。抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因終止時(shí)，抵押雙方應(yīng)在抵押權(quán)終止之日起15日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)或轉(zhuǎn)移登記。

土地成片開(kāi)發(fā)

土地成片開(kāi)發(fā)是指：外商在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地、建設(shè)供排水、供電、供熱、交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè);或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為了吸收外商投資從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，國(guó)家制定了在經(jīng)濟(jì)特工區(qū)、沿海開(kāi)放城市和沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)范圍內(nèi)施行的《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，規(guī)定了對(duì)外商投資企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的管理要求。

(一)吸收外商投資進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)由市、縣人民政府組織編制成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書(shū)，按土地開(kāi)發(fā)面積或投資額報(bào)省級(jí)人民政府或國(guó)務(wù)院審批。

(二)外商投資成片開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者是中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或者是外資企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè))。

(三)開(kāi)發(fā)企業(yè)以批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書(shū)為依據(jù)編制成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃或者可行性研究報(bào)告，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府審核后，報(bào)省人民政府審批。

(四)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出成片開(kāi)發(fā)正式申請(qǐng)并依法取得開(kāi)發(fā)區(qū)域的國(guó)有土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府向開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家土地管理的法律和行政法規(guī)，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按出讓國(guó)有土地使用權(quán)的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。

(五)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在實(shí)施成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

(六)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以吸引投資者到開(kāi)發(fā)區(qū)域投資，受讓國(guó)有土地使用權(quán)，開(kāi)辦企業(yè)。

綜合上面所說(shuō)的，土地的使用權(quán)對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō)是特別重要的，因?yàn)橛辛送恋厥褂玫臋?quán)力才能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)，利用，而且企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的時(shí)候一定要通過(guò)正常的合法手續(xù)，不能從中有任何虛假的行為，這樣政府才能受理，頒發(fā)土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)的使用期限屆滿(mǎn)后怎樣處理

土地使用權(quán)年限是多久？

國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記怎么辦理？