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寧波
建筑物區分所有糾紛與相鄰權糾紛的界定
建筑物區分所有糾紛與相鄰糾紛的界定
建筑物區分所有權是指數人區分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(《民法草案建議稿》)建筑物區分所有權包括專有部分所有權和共有部分所有權，專有部分所有權與一般所有權并無不同，所有人在行使專有部分的權利時，不得妨礙建筑物的正常使用以及其他建筑物區分所有權人的共同利益;共有部分所有權是區分所有建筑物及附屬物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本結構部分，以及建筑物的樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等公用部分。按建筑物區分所有權理論，對共有部分，除另有約定以外，任何一方不得獨占、多占。每個區分所有人都有義務維護公用部位的現狀，依其本來用途合理、正常使用，不得改變公用部分的設施和結構，并合理分擔公用部分的正常費用。
建筑物區分所有權與相鄰權不同，是一項獨立的物權類型，《民法草案建議稿》已經對此進一步明確，而相鄰權不是一項獨產的民事權利，更不是一項獨立的物權類型，屬于對所有權本身的限制或擴張。二者在性質上還是有一定區別的。但是，由于我國現行法律尚沒有建筑物區分所有的概念，最高法院《民事案件案由規定(試行)》中也無此案由，因此，實踐中很多建筑物區分所有權案件，例如，不當使用專有部分而妨害鄰人對其專有部分的使用糾紛;不允許鄰人使用自己的專有部分進行維護修繕而產生的糾紛以及各區分所有人因使用和維護共有部分而發生的糾紛，很多以不動產相鄰權為訴因提起訴訟。事實上，建筑物區分所有權的很多原理已體現在了相鄰權的法律法規中。《城市異產毗連房屋管理規定》都體現了相鄰各方應合理行使權利的要求。如果當事人選擇不動產相鄰權為訴因，要求排除妨礙，根據訴因可選擇性原則，法院可以作為相鄰權案件(以相鄰權為案由)進行審理。如果當事人選擇建筑物區分所有權為訴因，法院也可以建筑物區分所有權糾紛為案由。
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