一、買賣不破租賃的情形有哪些?

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產租賃。動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一、動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二、對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發(fā)揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三、租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四、從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

買賣不破租賃的適用情形有哪些

二、買賣不破租賃適用情形

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第　1項規(guī)定：“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定：“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。”　值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。

而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

買賣不破租賃原則是為了保障承租人的相關利益，不應為租賃物所有權的改變而導致所簽署的租賃合同無效。如果租賃物所有人需要解除租賃合同的話要按照合同中的賠償事宜對進行賠償。

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