一、責(zé)任劃分

買(mǎi)賣(mài)房屋合同違約賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任

1、在房產(chǎn)交易中，若是由于賣(mài)方的個(gè)人行為造成交易無(wú)法繼續(xù)履行的，買(mǎi)方可以向賣(mài)方提出解除合同，并且追究其法律責(zé)任，而賣(mài)方不但要把已收取的定金返還給買(mǎi)方，還要依法賠償買(mǎi)方的損失。

2、房主簽約后卻反悔，購(gòu)房者的利益變得十分錯(cuò)綜復(fù)雜，至于違約金的數(shù)額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數(shù)額是多少，如果約定數(shù)額很大，那賣(mài)方屆時(shí)就很可能是得不償失。

3、也有多種情況的發(fā)生，比如賣(mài)方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買(mǎi)方無(wú)法過(guò)戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過(guò)錯(cuò)為要件，因此無(wú)論是否因賣(mài)方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣(mài)方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。

4、對(duì)于乙方也就是賣(mài)房者來(lái)說(shuō)違約給乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經(jīng)濟(jì)損失。除了支付違約金之外，由于乙方在合同規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日這段期間實(shí)際上占用了甲方的資金，還應(yīng)向甲方再支付所占用資金的利息。

買(mǎi)賣(mài)房屋合同違約中介應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任

中介違約要看具體的簽訂的委托協(xié)議上有沒(méi)有明確授權(quán)范圍，這就要求委托代理雙方在委托中介辦理相關(guān)事宜的時(shí)候明確惡人范圍，依照合同進(jìn)行：

1、違約金指的就是合同的當(dāng)事人不履行或者不按約定履行合同的時(shí)候，應(yīng)該付給對(duì)方當(dāng)事人由法律規(guī)定或者合同上約定的一定數(shù)額的貨幣。違約金是可以分為法定的違約金和約定的違約金，凡是法律上規(guī)定的違約金就是法定違約金，由合同雙方當(dāng)事人在合同上約定的違約金就是約定違約金。

2、賠償損失，對(duì)于因?yàn)楫?dāng)事人的違約行為給對(duì)方的當(dāng)事人造成的財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的當(dāng)事人因?yàn)檫`約所而受到的損失，這就是承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任形式。

二、案例分析

案例1：交易成本增加買(mǎi)方希望解除合同

京版國(guó)五條細(xì)則落地后，張羅兩個(gè)月的小張犯了難。據(jù)了解，在新政落地之前，小張與房主李先生簽訂了購(gòu)房合同，小張以180萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)李先生名下的小兩居，并交付定金10萬(wàn)元。然而，因?yàn)榉N種原因，小張和李先生未能在新政落地前完成網(wǎng)簽。新政實(shí)施之后，按照其中對(duì)二手房繳納差額20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，該房源的交易需要繳納近20萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，按照他們簽訂合同的補(bǔ)充協(xié)議，其中規(guī)定此次交易涉及的稅費(fèi)全部由乙方，也就是小張來(lái)承擔(dān)。

面對(duì)突增的近20萬(wàn)元，小張覺(jué)得性價(jià)比不足以打動(dòng)他在此置業(yè)，所以，小張便與房主李先生溝通，希望解除之前的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，并退還他已支付的定金10萬(wàn)元。對(duì)此，房主李先生認(rèn)為，既然是小張反悔，要求解除合同，按照合同補(bǔ)充條款中的規(guī)定，這屬于乙方根本違約，不光不能退10萬(wàn)元的定金，小張還應(yīng)支付他違約金。

小張認(rèn)為，新聞上說(shuō)過(guò)二手房交易加稅部分應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)，如果多的這近20萬(wàn)個(gè)人所得稅由李先生承擔(dān)，他也不想解除合同。但實(shí)際上是因?yàn)槔钕壬辉敢獬袚?dān)這筆稅費(fèi)，所以他才要求解除合同的，李先生也有過(guò)錯(cuò)，不能單純要求他賠償，所以應(yīng)該把定金退給他。

律師說(shuō)法：

應(yīng)按照合同約定執(zhí)行違約金雙方可協(xié)商

**金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師于*紅認(rèn)為，在小張和李先生簽訂的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議中，對(duì)雙方的責(zé)任義務(wù)都做出了明確的規(guī)定，其中補(bǔ)充協(xié)議第三條中就提到：甲乙雙方同意，本交易涉及的稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)，并直接向主管機(jī)關(guān)繳納。而且小張和李先生達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，國(guó)五條已經(jīng)出臺(tái)，只是還沒(méi)有出臺(tái)地方細(xì)則，該合同是買(mǎi)賣(mài)雙方明知北京或出臺(tái)相關(guān)政策，抱有僥幸心理簽訂的合同，因此小張對(duì)于稅費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是有預(yù)判的。

根據(jù)該合同補(bǔ)充協(xié)議的第四條第3款，乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，其中就包括“拒絕購(gòu)買(mǎi)該房屋的”。而且該條款中規(guī)定，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。據(jù)此條款，甲方也就是李先生無(wú)須退還小張的10萬(wàn)元定金，甚至還有權(quán)利索要剩余部分違約金。但鑒于雙方不能達(dá)成交易的原因有政策因素，小張可以與李先生友好協(xié)商，減少違約金的支出。

案例2：無(wú)過(guò)戶資格賣(mài)方要求解除合同

兩年前，程先生購(gòu)買(mǎi)了順義區(qū)的一套別墅，當(dāng)時(shí)該套房的房產(chǎn)證還沒(méi)有終辦理下來(lái)，于是程先生與房主方先生達(dá)成協(xié)議，約定先將物業(yè)交割給程先生，等到房產(chǎn)證辦理下來(lái)，雙方在去辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)時(shí)該房屋的價(jià)格約為12000元/平方米。

入住了兩年，程先生的心一直是懸著的，因?yàn)槁?tīng)說(shuō)這種無(wú)房產(chǎn)證的交易法律是不保護(hù)的。3月，程先生從開(kāi)發(fā)商處得到消息，5月底該項(xiàng)目的房產(chǎn)證就能批下來(lái)了，本來(lái)終于可以塵埃落定，但京版國(guó)五條細(xì)則又給他增添了不確定因素，他沒(méi)有購(gòu)房資格了。

程先生是北京人，一直單身，目前和父母住在城區(qū)內(nèi)的一套三居里，房產(chǎn)證上是他的名。按照以往的限購(gòu)政策，他名下可以有兩套住房。但按照新的國(guó)五條細(xì)則，他已經(jīng)不能再購(gòu)買(mǎi)二套房了。

程先生希望房主方先生可以繼續(xù)等待他一段時(shí)間，等到他具備購(gòu)房資格了再行過(guò)戶，而方先生則認(rèn)為，這份買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)無(wú)法履行，而且是程先生的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致他的希望可以與程先生解除合同，并且他愿意退還程先生已支付的房款，且不追究程先生的賠償責(zé)任。而程先生則不這樣認(rèn)為，他們雙方簽訂合同時(shí)，該房產(chǎn)并不能交易，程先生選擇先支付方先生大部分費(fèi)用，并等待房產(chǎn)證下來(lái)以后過(guò)戶，而他如今沒(méi)有購(gòu)房資格了，房主為什么不能再等等他呢。

據(jù)了解，目前該房屋所在小區(qū)的均價(jià)已上漲至24000元/平方米。

律師說(shuō)法：

賣(mài)方有權(quán)要求解除合同買(mǎi)方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任

于*紅律師認(rèn)為，雖然國(guó)家不鼓勵(lì)無(wú)房產(chǎn)證的二手房交易，但該案例中的合同和補(bǔ)充協(xié)議本來(lái)就是在雙方明知條件不具備的條件下簽署的，是附條件完全履行的合同，而其所附條件為：房產(chǎn)證辦下來(lái)，賣(mài)方具備出讓的權(quán)利并能為買(mǎi)房辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù);買(mǎi)方在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)能辦理受讓手續(xù)。在上述條件成就前，交房、付款等都能履行，只是過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦理，因此這個(gè)合同完全能夠履行，是雙方對(duì)未來(lái)權(quán)益的處理，因此具備法律效益。

如果在簽訂合同前，國(guó)家政策已對(duì)買(mǎi)房資格有規(guī)定，買(mǎi)方是明知國(guó)家政策抱有僥幸心理，簽訂合同，導(dǎo)致終無(wú)法過(guò)戶，那么責(zé)任應(yīng)該是買(mǎi)方，國(guó)家政策不構(gòu)成不可抗力，如果賣(mài)方要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方會(huì)很被動(dòng)。但如果簽訂合同前有資格，合同履行過(guò)程中，因國(guó)家政策變化導(dǎo)致沒(méi)有資格，屬于不可抗力，買(mǎi)賣(mài)雙方均可主張合同自動(dòng)解除，都不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是小編為大家總結(jié)的內(nèi)容，賣(mài)家在于買(mǎi)家簽訂合同之后，無(wú)論是賣(mài)家還是買(mǎi)家出于什么原因違約，都會(huì)牽扯到一個(gè)違約責(zé)任劃分的問(wèn)題，值得注意的是在處理這種問(wèn)題的過(guò)程中，主觀原因占有一定的比例，所以小編建議大家在處理問(wèn)題的過(guò)程中要注意細(xì)節(jié)問(wèn)題!希望小編的解答能幫助到您!