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對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料上承諾的認(rèn)定問題。通常開發(fā)商在商品房預(yù)售之前會(huì)通過鋪天蓋地的廣告，通過做出各種誘人的承諾以達(dá)到宣傳的目的，那么這些開發(fā)商的允諾屬于合同條款嗎？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行具體了解。

一、開發(fā)商的允諾屬于合同條款嗎

開發(fā)商的允諾大多數(shù)是先給人一種信息，然后購買者根據(jù)自己的具體需求，會(huì)去和賣房者進(jìn)行一個(gè)溝通，然后看能不能達(dá)成一個(gè)協(xié)議，這個(gè)也是合同簽訂前的一個(gè)過程。具體是怎么進(jìn)行，看下面的敘述。

首先，要區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)。我國《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定，內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”

通過上述規(guī)定可知，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請(qǐng)，但當(dāng)其符合要約規(guī)定時(shí)，則視為要約。在司法實(shí)踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個(gè)要件，則認(rèn)定為要約：1、銷售廣告和宣傳資料涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍；2、銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容是針對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的；3、所作的說明和允諾具體確定；4、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

二、開發(fā)商不兌現(xiàn)允諾的是后果什么？

（一）買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如前所述，如果銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容明確、具體，可以履行，那么可以認(rèn)定為要約，則應(yīng)為合同內(nèi)容。如果在交房時(shí)開發(fā)商未按照約定交付房屋，那么開發(fā)商便構(gòu)成違約，買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是因?yàn)楹贤幸话銢]有約定此種情況的違約責(zé)任承擔(dān)方式，此時(shí)，買受人可以主張開發(fā)商退還部分購房款作為承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

（二）買受人以欺詐為由主張撤銷合同，賠償損失。在實(shí)踐中，遇到部分買受人認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成欺詐，撤銷合同，賠償損失。對(duì)于一般銷售廣告和宣傳資料中所述內(nèi)容不超出法律規(guī)定的限度，司法實(shí)踐中，不宜認(rèn)定為欺詐。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。”由此可見，構(gòu)成欺詐必須滿足以下條件：

1、欺詐人具有欺詐的故意；

2、有欺詐行為；

3、被欺詐人陷于錯(cuò)誤是基于欺詐人的欺詐；

4、被欺詐人因錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為。

在現(xiàn)實(shí)中，有些開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中所述的內(nèi)容是不假，但他們就是不兌現(xiàn)。這并不一定構(gòu)成欺詐，這時(shí)，建議買受人選擇第一種方式，依法向開發(fā)商主張違約責(zé)任。這樣就可以維護(hù)自己的利益。在必要時(shí)也是可以委托專業(yè)的律師來幫助進(jìn)行處理的。

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