購房合同當中有一項是關于違約行為以及違約金的約定，一般情況下約定的違約金不能超過主合同標的的20%，當然在現(xiàn)實中仍有一些違約金約定是過高的，那么此時我們該如何認定購房違約金過高呢？以下是具體介紹。

對違約金“過高”的程度認定總體上應采納：一是違約金標準會比較嚴重影響合同正義，合同當事人權利義務顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進合同履行的工具，而成為了合同當事人追求的目標，當事人約定的違約金變成了賭博行為。應當參照以下具體因素：

(一)參照合同標的。

如果合同的標的屬于特種物的，違約金標準可以采取較高的標準;如果合同的標的屬于種類物的，違約金標準可以采取較低的標準;如果合同標的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標準更開放一些。

(二)參照合同主體的實質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應求商品和服務的企業(yè)等處于實質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協(xié)商的力量，應當對優(yōu)勢合同當事人提供、相對方當事人很難協(xié)商的違約金標準進行調(diào)整，調(diào)整到與實際損失相當?shù)某潭取＞唧w參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務為生命、健康、身體基本保障提供服務的合同，應當基于尊重基本人權的原則，對于社會弱勢群體的違約金應該體現(xiàn)補償性，舍去懲罰性的功能;對于當事人平等的經(jīng)濟合同應體現(xiàn)對當事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應當體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進合同當事人全面履行合同，因此違約金標準應該體現(xiàn)一定的懲罰性，應當高于守約方實際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責任屬于嚴格責任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應該承擔違約責任。但違約責任既然屬于民事責任的一種，在人民法院以公權力進行干預的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應該考慮的是人民法院以公權力進行干預的條件，因此違約方的過錯應該成為公權力予以調(diào)整的重要參考因素。因為違約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強度，對于不同的過錯應當體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當其錯，體現(xiàn)公權力干預的公正性。在具體判斷違約責任的時候，應當考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當違約方惡意違約的情況下，應當適當調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰;當違約方因第三人的原因造成違約時應當著重體現(xiàn)補償性，減少懲罰性;當守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應當調(diào)整到與實際損失相當?shù)臉藴省?/p>

(六)違約金的最低和最高限度。

違約金的最低限度為守約方因?qū)Ψ竭`約造成的實際損失，包括直接損失和履行利益的損失;但是對于一般的合同，應當根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，參照最高人民法院有關逾期付款違約金標準，并在此基礎上乘以四倍計算違約金。對于其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關逾期付款違約金標準的基礎上，借鑒民間借貸中四倍的最高額限定標準予以調(diào)整。對于違約行為自履行義務開始之日發(fā)生并處于連續(xù)狀態(tài)的，違約金的最高限度應當以標的數(shù)額為基數(shù);對于部分履約部分違約的，應當以未履行部分的標的額為基數(shù)。

(七)以本金為限予以調(diào)整。

最高人民法院關于在審理經(jīng)濟合同案件中具體適用《經(jīng)濟合同法》的若干問題的解答也明確指出：“九、關于違約金的適用問題經(jīng)濟合同法第三十五條規(guī)定：“當事人一方違反經(jīng)濟合同時，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金。”對于各類經(jīng)濟合同在何種場合應當如何償付違約金，為防止當事人濫用自行約定的權利，違約金的數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限，對超出部分，可不予保護。該司法解釋雖然已經(jīng)廢止但其公平合理的理念仍然沒有過時。

(八)根據(jù)當事人具體違約情況調(diào)整違約金數(shù)額，違約金的支付與違約程度相適應。

當事人根本違約的支付全額違約金，當事人非根本違約的支付與違約部分相適應的違約金。當事人部分違約的可以按部分違約占全部違約的比例來支付違約金。

(九)當事人在合同中約定了違約金，但未約定違約金的比例和數(shù)額，我認為也是有效的。以調(diào)整到實際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。

本文就違約金約定數(shù)額過高的問題做了具體闡述，在認定違約金過高的時候可以從以上九方面入手。要是實際造成的損失過分高于或低于約定的違約金數(shù)額的話，則可以請求適當增加或減少違約金的數(shù)額。具體如何請求對違約金進行調(diào)整，你不妨來電詳細咨詢一下律霸在線律師。

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