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寧波
小產權房合同效力
小產權房合同效力一直是各方關注的焦點，我們先來了解一下對小產權的解釋。對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋：
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
目前通常所謂的“小產權房”是上述第三種，也稱“鄉產權房”，指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。這種小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
事實上，關于小產權房合同效力是否受法律保護的案例和討論，每年在中國都會發生很多，結果也各不相同，購房者有輸有贏。某個法院某個案例的成功，并不意味著小產權房屋交易就安全了，購房者選擇這樣的房屋，仍然要謹慎。
事實上，建設部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。耕地、特別是基本農田不僅是生產資料，同時還具有農民社會保障功能，違規違法用地規避了農地轉用和土地審批，農民很可能得不到相應的補償，長遠生活得不到保障。
總之，應對小產權房合同效力糾紛是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決小產權房合同效力問題，防止陷入法律誤區，您可以通過律霸委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。
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